??開發(fā)商售房制定認購書合法嗎?開發(fā)商單方提供認購書是否合法?

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• 131****5097

  商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
  ”同時第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;
  因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！本C上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;
  因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

  查看全文↓ 2019-06-28 14:30:24
• 138****1764

  認購書的效力：認購書為預約合同，僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。
  
  開發(fā)商注意事項：
  1、鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。
  
  2、不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。
  
  3、持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-28 14:30:22
• 142****5778

  認購書是否具有法律效力? 通常認為，商品房認購書是以“誠信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標的的預約合同。
  《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標的和數(shù)量是不可以在將來由當事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對必備條款”。
  商品房認購書通常具備上述三個條款，同時，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認購書應(yīng)當具有法律效力。
  對于上述觀點，社會各界已經(jīng)基本達成共識，各地政府主動制定“商品房認購書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認購書(下稱認購書)是否具有法律效力? 一種觀點認為，沒有取得商品房預售許可證情況下簽訂的認購書是無效的，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預售人必須取得許可證后才可以預售商品房。
  另一種觀點認為，簽訂認購書并不等于預售商品房，認購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預售許可證條件下簽訂認購書并沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此是有效的。認購書和商品房買賣合同有什么區(qū)別? 本文同意第二種意見。 首先，商品房認購書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預約與本約”的聯(lián)系，但“認購”不等于“預售”。商品房認購書以“談判和簽約的行為”為標的，以“固定交易機會”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實物”為標的，以“達成交易”為目的。 其次，商品房認購書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進而適用法律也就不同。“商品房預售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對商品房實物，不應(yīng)當包括認購行為?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預售許可證時簽訂的“預售合同”無效。
  如果將此“許可內(nèi)容”擴大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。 第三，今后，開發(fā)商若無法及時取得預售許可證，或在無預售許可情況下正式簽約，應(yīng)當由其承擔商品房認購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認為無效的法律后果。

  查看全文↓ 2019-06-28 14:30:15

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• 問 開發(fā)商售房制定認購書合法嗎
  答

  看一下簽訂的日期如果在開發(fā)商拿到預售許可證之前那么就不合法

  全部4個回答>
• 問 開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？簽完認購后可以退房嗎？
  答

  房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協(xié)議，是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣中的習慣做法，如果簽訂認購書后不買房了定金可以退嗎?1、如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售(銷售)契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。5、還有一種情況，就是房屋認購書無效的情況，定金必然要返還。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金

  全部3個回答>
• 問 開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？開發(fā)商拒絕按認購書賣房，可以要求給予什么樣的賠償？
  答

  開發(fā)商與你簽定的認購合同存在欺詐，你可訴請法院要求其：1 履行合同規(guī)定的內(nèi)容；2 你轉(zhuǎn)租后不能履行的合同違約金由其負責賠償；3 賠償你購房款的利息；4 可要求其支付違約金。開發(fā)商說停水電明顯是逼你簽訂合同，簽訂后，你上述權(quán)利就消失了。慎重考慮！勿入圈套！建議，先與開發(fā)商協(xié)議，如其不能按認購合同的規(guī)定履行，則要求其賠償上述內(nèi)容。（估計他們是不會同意的）其次，向法院提起訴訟，訴訟請求就是上面那四條，如果你有其他支出也可一并寫入，并要求對方承擔訴訟費。

  全部3個回答>
• 問 ??開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？開發(fā)商合同中的補充協(xié)議有霸王條款合法嗎？
  答

  1、認購書構(gòu)成房屋買賣合同的一部分。2、以顯失公平要求撤銷合同很難做到，違約責任是雙方協(xié)商認可的條款。顯失公平則指一方當事人利用優(yōu)勢或?qū)Ψ饺狈?jīng)驗，在訂立合同時致使雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則。3、未在認購書中明確部分可以與開發(fā)商協(xié)商，（樣本、實物比照、宣傳冊都可作為證據(jù)）。

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• 問 ??簽訂認購書在開發(fā)商嗎?買房簽了認購書還可以換房嗎?
  答

  買房簽了認購書能改：首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證；根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的；在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金；購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的；一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的；這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

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