??為什么商品房備案后還是抵押狀態(tài)？有什么作用嗎？

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• 143****1953

  購房合同在房產(chǎn)局備案后，是購房戶與開發(fā)商簽訂商品房購房協(xié)議后，一個月內(nèi)報房地產(chǎn)管理部門進行登記備案的程序，備案登記可以有效防止開發(fā)商一房二賣等情況，備案登記是進行稅費繳納，辦理房產(chǎn)證等前提條件，有些地方銀行按揭也必須是備案后方可進行。

  查看全文↓ 2019-06-28 16:06:20
• 136****7662

  1.房產(chǎn)證(房屋抵押銀行貸款中房產(chǎn)證、土地證是必須要給銀行抵押的)
  2.權(quán)利人及配偶的身份證
  3.權(quán)利人及配偶的戶口本
  4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)
  5.收入證明(這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，**高的額度有比較大的影響。)
  6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C
  7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及**后一期的銀行對帳單
  8.為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 16:06:14
• 135****0358

  二是《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約和登記備案。三是《商品房買賣合同》注銷或變 更登記備案。 商品房預(yù)售項目登記備案，是有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)資料到房產(chǎn)市場管理所商品房合同備案科申
  

  查看全文↓ 2019-06-28 16:06:06

相關(guān)問題

• 問 為什么商品房備案后還是抵押狀態(tài)
  答

  買受人在購買房后、已被抵押房地產(chǎn)的交易模式：在實踐中。三，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。 2、目前通行的做法是，被抵押房產(chǎn)是可以依法轉(zhuǎn)讓的一、首先可以明確的是，后銷售，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。 二。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，再辦理買賣合同登記備案，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷，有幾種合法交易模式： 1、開發(fā)商對抵押房逐步還款，逐步銷售、開發(fā)商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，隱瞞已抵押的事實，將房子賣出。由于未告知抵押事實，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效。先還款，開發(fā)商在履行告知的前題下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見。 3、買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方，一次性提前歸還出賣房屋的對應(yīng)的款項，由房管部門辦理抵押登記涂銷：1，一些開發(fā)商為了銷售順利，共同向銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（此項業(yè)務(wù)非所有銀行都有）、一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意、但是，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個條件、二是如實告知買受人，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后。

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• 問 ??商品房買賣合同為什么備案？有什么作用嗎？
  答

  商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。房屋備案登記是為了規(guī)范房屋租賃備案登記工作，提高工作效率，確保工作質(zhì)量。工作的主要內(nèi)容是申請、審查、復(fù)查、交付、質(zhì)量監(jiān)督，**后歸檔。我國的商品房買賣合同登記備案制度創(chuàng)設(shè)于1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》），其目的在于國家通過行政管理的手段，來保護商品房交易的安全，**大限度地保障商品房買賣合同目的的實現(xiàn)。但是，基于國家現(xiàn)行的法律法規(guī)對商品房買賣合同登記備案制度缺乏明確的定性，以致于在司法實踐中，每當商品房買賣合同是否登記備案，以及登記備案與工程承包款的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)或在建工程的抵押權(quán)等發(fā)生沖突時，往往不同的法院會作出截然相反的判決。同時，由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案只是房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）的義務(wù)，而購房者對申請登記備案既沒有義務(wù)，也沒有權(quán)利，因此，開發(fā)商往往會借此怠于登記備案，甚至一房兩賣或多賣，使登記備案制度無法遏制開發(fā)商的投機和欺詐行為，從而嚴重地擾亂房地產(chǎn)交易的市場秩序，引發(fā)群體性事件，沖擊社會的穩(wěn)定。

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• 問 ??商品房備案是什么意思?購房備案有什么作用嗎?
  答

  已備案”，則是 指簽訂的買賣合同已在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，也叫做網(wǎng)簽。網(wǎng)上簽約成功后，開發(fā)商進行備案程序操作，備案通過房管局審核，產(chǎn)生備案登記號，顯示在合同內(nèi)頁右上角。開發(fā)商打印出合同，雙方簽字蓋章，各持所需的份數(shù)。商品房買賣合同網(wǎng)簽備案后，所簽合同受到房屋管理局監(jiān)管，網(wǎng)簽備案標志著商品房買賣流程合同簽定環(huán)節(jié)完成。而且可以通過網(wǎng)上查詢系統(tǒng)進行查詢，本網(wǎng)合同備案查詢信息來源于房管局，備案查詢結(jié)果則表示所簽訂的合同已經(jīng)受到監(jiān)督，可以預(yù)防一房兩賣或開發(fā)商將已售房產(chǎn)再抵押的現(xiàn)象。1、中國正規(guī)房地產(chǎn)買賣（一手，即開發(fā)商開商的擁有五證的項目），銷售需簽訂由國家建設(shè)部和工商總局制定的標準合同《商品房買賣合同》，**少的簽訂三份，一份開發(fā)商，一份業(yè)主，一份房地產(chǎn)主管部門備案。2、合同到房地產(chǎn)主管部門備案，這是國家強制要求的，用以未來辦理產(chǎn)權(quán)時使用，同時也是對房地產(chǎn)行業(yè)及市場的宏觀管理。3、目前，大部分城市，簽訂上述合同，都是經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門的專用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)簽約。簡稱網(wǎng)簽。4、網(wǎng)簽后，打印，再手簽完成，再交由房地產(chǎn)主管部門備案，相當于官方認證并監(jiān)管。是對業(yè)主的一種保護措施。5、完成行政備案手續(xù)后，會將網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上的房源變更成已備案顏色。

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• 問 ??商品房墻角漏水為什么？有什么作用嗎？
  答

  1、房屋年代久遠，居住房屋久了加上沒有做好保養(yǎng)和維護的措施，而房屋屋面層防水材料老化損壞，那么房屋漏水也屬于正常原因。2、有的房屋頂樓里種了許多的植物，其實這對房屋的防水材料也是有一定影響的。3、建筑商偷工減料，使用劣質(zhì)防水材料，這樣房屋不漏水都不正常了，不過隨著現(xiàn)在國家建筑質(zhì)量監(jiān)督部門的嚴格，這種情況的發(fā)生也越來越少了。解決方法：1、對該區(qū)域重新設(shè)置適宜于外露使用的防水層。防水材料如果是選用的防水卷材，建議采用國標3mm聚酯胎鋁膜SBS，并對卷材搭接處進行密封處理，實現(xiàn)無縫防水。2、對熱水器根部、出屋面管道、陰陽角等部位進行附加增強處理。3、不管是何種原因頂樓漏水我們都的要修復(fù)，首先就得要找到漏水的位置，如果是有裂縫，那么就把水泥沙鑿開，成v形，后用防水材料刷，刷完再過一層水泥沙不過面積要大，厚度要高。還有在水泥沙的邊緣用界機界一條槽，這樣會粘得牢固。4、如果是從水管處漏水下來，那么可能在安裝過程中出現(xiàn)問題，也可能是水管材質(zhì)問題，這個就要詳細地檢查了。5、不能找到漏水點的屋頂，建議重做防水選用防水漿料。可進行多次涂刷，多道設(shè)防。完整的防水層涂刷次數(shù)為兩次，總厚度不能超過2mm，然后涂刷水泥砂漿做保護層。保護層干固后，再進行一次完整的防水層涂刷，再用水泥砂漿做保護層。然后再涂刷柔韌型防水漿料。如此可反復(fù)3-4次，已保障防水效果。但是，基面一定要處理好，且**外面一定要用水泥砂漿做保護層。

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• 問 商品房預(yù)售合同備案有什么作用呢?
  答

  我準備購買一處商鋪，在簽訂預(yù)售合同的時候，開發(fā)商問我需不需要備案，如果備案就要馬上交納一些稅費，如果不需要備案，就可以在正式交房時才交納這些稅費。請問戴律師，備案到底起什么作用？如果我不備案，是不是合同就無效呢？有什么法律后果嗎？鄭先生鄭先生：　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但未規(guī)定登記備案后生效，當事人未辦理登記備案手續(xù)并不影響合同的生效，但合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。商品房預(yù)售合同的登記備案就屬于這種情況，故預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)，并不影響合同的有效。　　關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案，目前主要有以下三點規(guī)定：　?。ㄒ唬┧鄯课葜挥蟹弦欢ǖ臈l件，預(yù)售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關(guān)材料進行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可證》等?！　。ǘ┩惶追课菀殉鍪鄄⑶液贤k理了登記備案手續(xù)的，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預(yù)售合同登記備案可防止開發(fā)商“一房多賣”?！　。ㄈ╊A(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，即購房者要取得小產(chǎn)證，預(yù)售合同必須登記備案?！　』谝陨先c規(guī)定，商品房預(yù)售合同實行登記備案制度，有利于保護購房者的合法權(quán)益，能保證房地產(chǎn)交易的安全性。按有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后30天內(nèi)應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。如果開發(fā)商未能按時辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售合同已經(jīng)生效。購房者為保護自身的合法權(quán)益，在預(yù)售合同登記備案前，可延期支付房款，并要求開發(fā)商說明原因。另外，即使合同登記的30天期限未過，如果購房者有充分的證據(jù)證明該合同肯定不能登記備案，購房者也有權(quán)暫停支付房款，直至合同辦理了備案手續(xù)。　　至于稅費，與辦理預(yù)售備案并無關(guān)系，因此，建議你還是要求開發(fā)商進行備案，以保護自己的合法權(quán)益。

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