??怎么審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)？有沒(méi)有什么影響嗎？

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• 157****7047

  購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！?br/>
  “兩照”是指《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
  
  “五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開(kāi)工證、商品房銷售（預(yù)售）證?！?br/>
  “兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
  
  《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》
  是登記機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)給企業(yè)并準(zhǔn)許其從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法憑證。
  
  《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》
  是房地產(chǎn)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要依據(jù)和必備憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批、投資計(jì)劃、拆遷許可、工程建設(shè)、預(yù)（銷）售許可、綜合驗(yàn)收備案、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時(shí)，必須出示經(jīng)年檢合格的資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證明文件。凡不能出示或經(jīng)驗(yàn)核不合格的，有關(guān)部門(mén)不予辦理有關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)不簽訂銷售合同，并可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)投訴。
  
  國(guó)有土地使用證
  
  國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。太原市房屋土地管理局對(duì)直接添發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。
  

  查看全文↓ 2019-07-04 13:31:01
• 157****0166

  ....房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司屬特殊性質(zhì)企業(yè)，僅經(jīng)工商登記獲營(yíng)業(yè)執(zhí)照還不能經(jīng)營(yíng)。需經(jīng)所在地建設(shè)行政部門(mén)及省建設(shè)行政部門(mén)審批，獲得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證后，才能進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  ....無(wú)此資格，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)等所有手續(xù)均無(wú)法辦理，即公司無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍根據(jù)資質(zhì)等級(jí)確定:一般可分1-4類資質(zhì)，達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)者，會(huì)按其規(guī)定規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)暫定資質(zhì)企業(yè)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。其資質(zhì)每年國(guó)家是要進(jìn)行年度審查的工作，就稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)企業(yè)審查。
  各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：
  　?。ㄒ唬┒?jí)資質(zhì)：
  　　1、注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元
  　　2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上：
  　　3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；
  　　4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％：
  　　5、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；
  　　6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；
  　　7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  　　8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；
  　　9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  查看全文↓ 2019-07-04 13:30:55
• 134****6632

  怎樣對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格審查？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。 （1）、“一照”既《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（售房人）是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。 （2）、“五證”既《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購(gòu)房前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)了解上述情況，或者要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)證件。
  

  查看全文↓ 2019-07-04 13:30:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何了解 新樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商資質(zhì)當(dāng)然重要了，首先要看開(kāi)發(fā)商的大小，在本地有沒(méi)有其他的項(xiàng)目，或是其它城市的項(xiàng)目，**好是在本地有項(xiàng)目的，可以做個(gè)參考。宏達(dá)世紀(jì)錦城 這個(gè)樓盤(pán)是可以信賴的。 我可以幫助你買(mǎi)這里的房子，保證比售樓部?jī)r(jià)格優(yōu)惠一點(diǎn)。在我這里你可以買(mǎi)成都二十多家新樓盤(pán)的房子?xùn)|西南北都有，而且保證價(jià)格比售樓部便宜一點(diǎn)。

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• 問(wèn) ??小區(qū)開(kāi)發(fā)商被注銷資質(zhì)怎么辦？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  業(yè)主可以繼續(xù)住 被注銷資質(zhì)的企業(yè)不得在沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)的情況下從事新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，但仍需承擔(dān)已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、質(zhì)量保證、維護(hù)維修等售后服務(wù)的責(zé)任。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)如何審查?
  答

  1、 第一審核：查詢開(kāi)發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開(kāi)發(fā)商才具有出售商品房的資格。2、第二審核：開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資格：A. 目前，開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開(kāi)發(fā)公司。 買(mǎi)方需要了解開(kāi)發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等。為此需要審查開(kāi)發(fā)商的下列情況或文件：(1)、開(kāi)發(fā)商的股東情況。 如果開(kāi)發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開(kāi)發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為“企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照”(下稱“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;(2)、開(kāi)發(fā)商本身的**新“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”。 有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過(guò)工商行政主管部門(mén)進(jìn)行的企業(yè)年檢，買(mǎi)方應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門(mén)“年檢通過(guò)”的印章;(3)、開(kāi)發(fā)商設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等;(4)、開(kāi)發(fā)商的公司章程;(5)、如果開(kāi)發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，買(mǎi)方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件; 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū);(6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開(kāi)發(fā)**根本的條件。對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，取得的方式有兩種，其一是通過(guò)政府劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán);其二是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡(jiǎn)單說(shuō)前者是無(wú)償用地，后者是有償用地。 用于商品房開(kāi)發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來(lái)源于政府出讓的土地。無(wú)償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開(kāi)發(fā)。考查完以上的材料，相信對(duì)開(kāi)發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當(dāng)然除了這些“硬性”的條件，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)等情況也很重要，考查開(kāi)發(fā)商以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)以及社會(huì)信譽(yù)也可以避免買(mǎi)爛尾樓，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商沒(méi)交房資質(zhì)取消了怎么辦？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  購(gòu)買(mǎi)一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)買(mǎi)商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者的一大煩心事。因此，在購(gòu)買(mǎi)前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者，購(gòu)買(mǎi)者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。 購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買(mǎi)者要在購(gòu)買(mǎi)前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。 4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。 二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容 1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱地址等。 2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎么偷面積？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商偷面積一般指的是利用或鉆政策的空子以達(dá)到提高使用率，增加不計(jì)容面積的一種方法。通常常見(jiàn)的偷面積表現(xiàn)在凸窗、入戶花園、裝飾架等部位。

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