??沒有產(chǎn)權(quán)證的房子怎么交易?無房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?

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• 145****4379

  一、沒有房產(chǎn)證的房屋進行買賣，就要辦理合同更名。
  
  賣房人想要進行房屋出售，首先要與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買房人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。 要是買房時能夠一次性交清就容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。
  
  有兩種方法：
  
  1、如果這個商品房沒有竣工驗收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時支付相關(guān)手續(xù)費用。
  
  2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。實踐中，開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。
  
  二、交易流程：
  
  1、賣房者需要首先還清銀行貸款；
  
  2、賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  
  4、 注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

  查看全文↓ 2019-07-05 08:46:23
• 145****9295

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！遁^高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋
  (一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。

  查看全文↓ 2019-07-05 08:46:16
• 144****4047

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...
  《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人。
  可見，合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。
  《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！薄?*高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！?/span>

  查看全文↓ 2019-07-05 08:46:11
• 155****8315

  您好，在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。房屋買賣雙方訂立的買賣合同是否有效這個問題：
  
  我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！币罁?jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定依法登記權(quán)屬證書只是物權(quán)變動的權(quán)利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當認定為合同有效。
  
  也就是說雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權(quán)已經(jīng)成立，雙方都受到相關(guān)條款的約束，其后的取得產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)助過戶等行為是當事人應(yīng)當履行的義務(wù)，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
  
  由此可知，未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產(chǎn)證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到**低。

  查看全文↓ 2019-07-05 08:46:05
• 144****6340

  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?
  
  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣越來越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一時間有人認為有效，有人認為無效，也有人經(jīng)常拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。針對此情況下面做一下簡要分析。
  
  根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。
  
  
  
  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?
  
  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。
  
  
  
  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?
  
  再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。
  
  **后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當及時予以解除，以免造成更大的損失。

  查看全文↓ 2019-07-05 08:46:00

相關(guān)問題

• 問 沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有效嗎？
  答

  　一、根據(jù)合同法第五十二條第一款第（五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效　　城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定不屬于合同法第五十二條所謂的強制性規(guī)定范圍?！　∈紫龋瑥拿袷路梢?guī)范的角度分析，調(diào)整私法行為的強制性規(guī)定包括效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，管理性規(guī)范被賦予公法責任，而效力性規(guī)范才是認定私法行為效力的根據(jù)。合同行為是典型的私法行為，強制性規(guī)定對合同效力的影響，在于其是否屬于調(diào)整私法行為的強制性規(guī)定，是否為了規(guī)范私法行為的效力，進而是否為了規(guī)范合同行為的效力。只有違反效力性規(guī)范的合同才是無效合同；違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理即公法上的法律后果，并不影響當事人之間簽訂的合同的效力?！　〕鞘蟹康禺a(chǎn)管理法是一部行政管理性的法律，它主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的是國家為了加強對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，以減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房人的合法權(quán)益。該法第三十八條第（六）項的規(guī)定是法律對房屋出賣人的強制性要求，是管理性的，但其效力范圍僅及于房屋出賣人而不及于合同的相對方即買受人，因此該項規(guī)定應(yīng)當屬于管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，不應(yīng)作為認定合同效力的依據(jù)?！　∑浯?，認定合同效力的直接依據(jù)是合同法，而不是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)合同法第五十二條第（五）項的規(guī)定，某合同如果因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定被認定無效，不是因為合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而是因為合同法第五十二條第（五）項規(guī)定了合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效。法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定只約束合同行為本身，即合同行為應(yīng)當如何做，或不應(yīng)當如何做，而不是違反將對合同效力有何影響。　　認定違反強制性規(guī)定對合同效力的影響，需另外有明確的關(guān)于合同違反強制性規(guī)定效力后果的法律規(guī)定，如果沒有單獨作出合同違反強制性規(guī)定無效的規(guī)定，則合同違反強制性規(guī)定并不當然無效?！　o效合同是相對有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益而不具備法律效力的合同。無效合同具有違法性特征，因此對此類合同應(yīng)實行國家干預，其本身具有不得履行性。通常認為，無效合同是絕對無效、當然無效和自始無效的?！　∥覈逗贤ā返冢担矖l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；　?。ǘ阂獯ǎ瑩p害國家、集體或者第三人利益；　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；（四）損害社會公共利益；　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！　≡摋l第５項明確地規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同為無效的合同，具體判斷時應(yīng)考慮：　?。ǎ保?yīng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為判斷合同效力的依據(jù)。對這一問題**高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規(guī)定。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！薄　。ǎ玻┲挥羞`反了法律、行政法規(guī)中的強制性規(guī)定才能導致合同無效。法律規(guī)范有強制性規(guī)定和任意性規(guī)定的區(qū)分。所謂任意性規(guī)范，是指當事人可以通過約定排除其適用的規(guī)范；強制性規(guī)范是指命令當事人應(yīng)為或不得為一定行為的規(guī)范。違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同依法應(yīng)被確認為無效，而不屬于違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同都應(yīng)為有效合同。法律之所以作出如此規(guī)定，主要是考慮鼓勵當事人的交易活動，防止行政權(quán)力對民事活動的不正當干預。結(jié)合本案的具體情況，認定該合同為無效合同是符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定的?！　τ谖慈〉梅课菟袡?quán)證書的房屋買賣，我國《城市房地產(chǎn)管理法》作出了明確規(guī)定，該法第３７條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政法規(guī)是無疑的，其第３７條的規(guī)定屬強制性規(guī)定也是確定的?！　『贤恍鏌o效后，還涉及當事人責任的承擔問題?！逗贤ā返冢担笚l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”　　由此可見，合同被宣告無效后的法律后果主要包括：　　（１）返還財產(chǎn)。合同被確認無效以后，合同當事人因無效合同之履行獲得另一方的財產(chǎn)就失去了法律依據(jù)，應(yīng)當將此財產(chǎn)返還給對方當事人，對方當事人也有權(quán)要求其返還。返還財產(chǎn)就是要消除無效合同所造成的影響，使財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)，包括單方返還和雙方返還?！　。ǎ玻┱蹆r補償。因無效合同取得對方當事人財產(chǎn)的當事人，在不能返還或沒有必要返還財產(chǎn)時，應(yīng)當對財產(chǎn)進行折價，以金錢對對方當事人予以補償?！　。ǎ常┵r償損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因一方或雙方的過錯導致合同無效，并因此造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。一般在學理上認為這種賠償責任應(yīng)屬于一種締約過錯責任。無效合同導致的損失與有效合同導致的違約損失不同：在違約損失中，可得利益的損失屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當事人不可能據(jù)此獲得預期利益，因而不應(yīng)賠償預期利益的損失?！　o產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定，沒有存在合同無效的情形，是雙方真實意思表示，該房屋買賣合同是可以有效的。

  全部4個回答>
• 問 沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有沒有效？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當及時予以解除，以免造成更大的損失。

  全部4個回答>
• 問 無房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎
  答

  無房產(chǎn)證的房屋只代表該房屋無法正常辦理過戶手續(xù)，并不代表買賣合同無效，沒有房產(chǎn)證對房屋沒有國家保護的所有權(quán)，無論是購買還是出賣，都無法通過正常的交易流程取得處分權(quán)，所以即便是日后此類房屋面臨拆遷或者是再次交易，很容易會導致出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛。建議**好是等到房產(chǎn)證到手后，具備轉(zhuǎn)讓條件以后，雙方再履行買賣合同。在簽訂正式房屋買賣合同時，需要以正式的合同書面形式出現(xiàn)合同當中，需要標明房屋的位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積等等，其中比較重要的支付期限、交付期限也需要標注清楚。因為房屋買賣比較特殊，所以購買的商品房需要具備商品房銷售的條件，如果出賣人已經(jīng)按照相關(guān)約定收取了購房款所簽訂的協(xié)議，則應(yīng)當被認定為買賣合同，開發(fā)商要按照合同當中的條款履行約定。

• 問 請問無房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎
  答

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人?？梢姡贤P(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！薄?*高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！?/p> 全部3個回答>

• 問 沒有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效，但不建議大家在這種情況之下購買房屋。因為沒有房產(chǎn)證，也不能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，意味著即便是交付了房款，實際房屋的所有產(chǎn)權(quán)人還是沒有發(fā)生變化，如果在這段期間賣方將房屋抵押或者是轉(zhuǎn)賣買方的利益根本得不到保障，所以在購買房屋之前，要提前了解到房屋是否具備有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，以及開發(fā)商是否五證齊全。根據(jù)我國對于合同法的相關(guān)規(guī)定，在雙方簽訂針對于不動產(chǎn)物權(quán)的合同時，在沒有辦理物權(quán)登記也不影響合同的效力，但合同有效并不代表能夠履行合約，特別是當賣方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，則意味著簽訂合同的目的沒有辦法實現(xiàn)，所以合同沒有辦法繼續(xù)履行。所以在交易的過程當中，盡可能的以合法的途徑購買房屋，不要購買沒有房屋所有產(chǎn)權(quán)的房屋。