房產(chǎn)繼承分割如何買下全部產(chǎn)權(quán)?房產(chǎn)的遺產(chǎn)分割應(yīng)該怎么分？

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• 136****8151

  @mika英：
  
  1994年10月，父親用工齡形式買斷居住公房，轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，在2011年11月去世后，沒有留下任何遺囑，（母親去世是1998年5月）。 94年前，其子女三人均已成家立業(yè)，其中女兒嫁在男方家居住，小兒子則做了上門女婿，在女方家生活，但兩人戶口始終空掛在父母產(chǎn)權(quán)房里。大兒子結(jié)婚在此房與父母共同生活，直到89年購買到單位一套福利商品房，戶口隨之遷出，隨后是98年再將妻子女兒戶口遷出。
  
  該房在父親去世前到2015年底一直出租，房租有兩兄弟收取，但小兒子于16年1月1日強行搬進(jìn)去居住，理由是他現(xiàn)在他處無房住，他有居住權(quán)，但又沒有任何經(jīng)濟支付能力等說法。
  
  現(xiàn)在要咨詢的問題是：1，該房是否作為遺產(chǎn)房，子女三人繼承權(quán)是否應(yīng)該均等？ 2，如何進(jìn)行財產(chǎn)分割，以及走法律途徑，（包括強制執(zhí)行以及相關(guān)的費用承擔(dān)）？
  
  
  
  嚴(yán)嫣律師團隊
  
  田其銳律師解答：
  
  
  
  按照94方案的規(guī)定，當(dāng)時房屋的權(quán)利人只能登記一人，如果你的父親是房屋的產(chǎn)權(quán)人，在他去世之后如果沒有遺囑留下，那么就按法定繼承處理。針對你所提的兩個問題，現(xiàn)答復(fù)如下：
  
  
  
  第一，《中華人民共和國繼承法》第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母”，第十三條規(guī)定：“同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)予以照顧。對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等?！庇缮鲜鰞蓷l規(guī)定可知，你們子女三人都是第一順序的繼承人，一般情況下三人的繼承權(quán)份額應(yīng)該均等，但是考慮到大兒子結(jié)婚后與父母共同生活，可以適當(dāng)多分。第二，進(jìn)行財產(chǎn)分割，你們可以自己協(xié)商處理，達(dá)成一致意見后，辦理法定繼承公證，然后在去房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記即可；也可以直接去法院提起法定繼承訴訟和分家析產(chǎn)訴訟，由法院直接對系爭房產(chǎn)進(jìn)行分割，然后拿著法院生效的裁判文書去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記即可。走訴訟途徑，主要的費用就是訴訟費，訴訟費法院根據(jù)系爭房產(chǎn)的價值按照一定的比例收取，勝訴后申請法院強制執(zhí)行，不需要繳納執(zhí)行費，執(zhí)行費由履行義務(wù)的被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。
  
  
  
  @章愛春:
  
  律師您好，我家房子產(chǎn)證是我老公一人的名子，因當(dāng)時拆遷的時候有婆婆的份額。婆婆從2002年拆遷以后一直與我們一起住的，當(dāng)時其余的子女都說這一套房子全都是我老公，所以婆婆到現(xiàn)在都是我們帶?，F(xiàn)在的問題是婆婆的女兒現(xiàn)在要婆婆在這套房子里的份額，我們現(xiàn)在也不知道怎么辦?，F(xiàn)在婆婆寫一張放棄在這套房子份額可以嗎？

  查看全文↓ 2019-07-21 22:52:34
• 148****6079

  1在辦理繼承手續(xù)，確定新的房產(chǎn)人之前，該房產(chǎn)是不能出售的，正確的辦法是，法定繼承人辦理繼承手續(xù)，確定新產(chǎn)權(quán)人，再由新的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行處分。
  2繼承人不具備優(yōu)先購買權(quán)。
  3因為關(guān)于法定繼承，所有繼承人均可以自愿表態(tài)，繼承或者放棄繼承都受法律保護(hù)。而在繼承手續(xù)辦理前，房產(chǎn)不能處分也就是不能買賣，所以必然不會涉及優(yōu)先購買人的狀況。
  4正常的做法是你們共同繼承后然后去賣這個房產(chǎn)。或者是你給他們一部分錢，讓他們辦理繼承時候放棄繼承， 這樣你一個人繼承后，該房產(chǎn)就是你的了，與他們無關(guān)，而他們拿了你給的補償款也就不會有糾紛了。
  5到底是全款還是分期，你們可以自行協(xié)商。

  查看全文↓ 2019-07-21 22:52:31
• 158****1045

  根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定：遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。不宜分割的遺產(chǎn)，可以采取折價、適當(dāng)補償或者共有等方法處理。房屋遺產(chǎn)分割不同于其他財產(chǎn)的分割，因為房屋是不動產(chǎn)，不能隨意移動，或因繼承人的實際需要，并兼顧各繼承人的利益，可以采取以下兩種方法分割房屋遺產(chǎn)：第一種方法是采取折價補償?shù)姆椒ā?br/>一般是歸居住使用者所有，由其按各繼承人應(yīng)繼承的房屋遺產(chǎn)份額折價補償。房屋作價標(biāo)準(zhǔn)可以由繼承人自行協(xié)商確定，或根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的房屋估價標(biāo)準(zhǔn)，并參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格合理評定。
  第二種方法是采取共有方法，共有分為共同共有和按份共有兩種形式。所謂共同共有就是繼承人對房屋遺產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)，按份共有則是繼承人按份額占有房屋遺產(chǎn)，并按各自的份額享受權(quán)利。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國繼承法》第二十九條【遺產(chǎn)分割的規(guī)則和方法】遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。
  不宜分割的遺產(chǎn)，可以采取折價、適當(dāng)補償或者共有等方法處理

  查看全文↓ 2019-07-21 22:52:23

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• 問 房產(chǎn)繼承分割如何買下全部產(chǎn)權(quán)
  答

  1在辦理繼承手續(xù)，確定新的房產(chǎn)人之前，該房產(chǎn)是不能出售的，正確的辦法是，法定繼承人辦理繼承手續(xù)，確定新產(chǎn)權(quán)人，再由新的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行處分。 2繼承人不具備優(yōu)先購買權(quán)。 3因為關(guān)于法定繼承，所有繼承人均可以自愿表態(tài)，繼承或者放棄繼承都受法律保護(hù)。而在繼承手續(xù)辦理前，房產(chǎn)不能處分也就是不能買賣，所以必然不會涉及優(yōu)先購買人的狀況。 4正常的做法是你們共同繼承后然后去賣這個房產(chǎn)。或者是你給他們一部分錢，讓他們辦理繼承時候放棄繼承， 這樣你一個人繼承后，該房產(chǎn)就是你的了，與他們無關(guān)，而他們拿了你給的補償款也就不會有糾紛了。 5到底是全款還是分期，你們可以自行協(xié)商。

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• 問 ??房產(chǎn)如何進(jìn)行遺產(chǎn)分割？房產(chǎn)的遺產(chǎn)分割應(yīng)該怎么分？
  答

  首先，法律上她們肯定有權(quán)利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務(wù)，但你們沒權(quán)剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權(quán)利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權(quán)，有人收錢放棄房屋所有權(quán)等方式進(jìn)行分配。繼承房屋后如房屋出售轉(zhuǎn)讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。

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• 問 ??房產(chǎn)如何進(jìn)行遺產(chǎn)分割？房產(chǎn)的遺產(chǎn)分割應(yīng)該如何分？
  答

  首先，法律上她們肯定有權(quán)利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務(wù)，但你們沒權(quán)剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權(quán)利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權(quán)，有人收錢放棄房屋所有權(quán)等方式進(jìn)行分配。繼承房屋后如房屋出售轉(zhuǎn)讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。

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• 問 房產(chǎn)繼承分割如何買下全部產(chǎn)權(quán)?多人繼承的房產(chǎn)，怎樣變賣，需要什么手續(xù)？
  答

  繼承的房產(chǎn)出售時需要承擔(dān)的稅費和普通買賣而來的房產(chǎn)需要承擔(dān)的稅種一樣，國家還沒有開征遺產(chǎn)稅，但繼承或受贈而來的房屋在出售時，個人所得稅只能按（總價-原購置成本）*20%征收。一、買方：契稅1、首次購房90平米以下：總價*1%，2、首次購房90-144平米（套內(nèi)120）：總價*1.5%3、144平米（套內(nèi)120）以上或非普通住宅或二套房以上：總價*3%、4、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價*3%5、2014年5月起，取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。二、賣方：營業(yè)稅及附加普通住宅：總價*5.6%144平米（套內(nèi)120）以下購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的免征。144平米（套內(nèi)120）以上購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收。附加是指城建稅和地方教育費附加。

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• 問 繼承房產(chǎn)如何分割? 法定房屋遺產(chǎn)繼承如何分割
  答

  《繼承法》第十條規(guī)定：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，首先由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。如果房產(chǎn)屬于父母共同所有，則各占一半產(chǎn)權(quán)，即每人50%。一方去世后，應(yīng)當(dāng)先析產(chǎn)，確定被繼承人的個人財產(chǎn)。確認(rèn)后，房產(chǎn)的50%屬于配偶個人財產(chǎn)，不在遺產(chǎn)繼承范圍內(nèi)，剩下的50%房產(chǎn)權(quán)益由其配偶、子女、父母平均分配。繼承程序：第一步，房屋評估：首先通過評估公司對房屋進(jìn)行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出物業(yè)市值價格。需要說明的是，深圳的房產(chǎn)無需評估，因為深圳市不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)站已經(jīng)存在全市房產(chǎn)的市場價格。第二步，繼承公證：申請人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機關(guān)出具的合法繼承人名單證明，如有遺囑應(yīng)出示原房屋權(quán)屬人立有的遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財產(chǎn)的聲明。隨著時代的進(jìn)步，現(xiàn)在有的房管部門不一定要求房產(chǎn)繼承必須公證，而是自行審理上述資料，通過后，直接辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。第三步，房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第四步，繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。其他資料的提交：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法庭判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法庭判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書。

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