小產(chǎn)權(quán)二手房如何買賣?小產(chǎn)權(quán)房子買賣合法嗎

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• 132****5913

  小產(chǎn)權(quán)房無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”；2、拆遷難補(bǔ)償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-07-23 23:21:08
• 136****0641

  當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農(nóng)村的集體所有者，外村村民是不可以購(gòu)買的。而另外一種小產(chǎn)權(quán)房則是在集體企業(yè)用地?；蚴钦加酶剡`法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房不可向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能夠在集體成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  
  
  國(guó)土資源部等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效合同，不受國(guó)家法律保護(hù)。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進(jìn)行公證，均不能改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，也不能把無(wú)效的合同變成有效。
  
  無(wú)效合同的后果是，合同從**一開始就沒有效力，合同各方要恢復(fù)到合同沒有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)導(dǎo)致合同

  查看全文↓ 2019-07-23 23:21:03
• 134****9017

  買房子是很多人會(huì)投資或自主的行為，手里有了一套房子后也能夠讓很多人安心。
  房子的類型有很多種，其中小產(chǎn)權(quán)房就是有一定法律風(fēng)險(xiǎn)的房子，人們擔(dān)心它的合法性。
  
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  那么，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是否合法?
  
  小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者有產(chǎn)權(quán)證，但是卻沒有房產(chǎn)證，這個(gè)所謂的一紙產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的。
  
  
  
  
  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。
  
  正規(guī)合法的房屋必須是5證齊全的，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個(gè)證都沒有，更不用說房產(chǎn)證了。
  
  那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。
  
  
  
  當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農(nóng)村的集體所有者，外村村民是不可以購(gòu)買的。而另外一種小產(chǎn)權(quán)房則是在集體企業(yè)用地?；蚴钦加酶剡`法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房不可向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能夠在集體成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  
  
  國(guó)土資源部等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效合同，不受國(guó)家法律保護(hù)。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進(jìn)行公證，均不能改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，也不能把無(wú)效的合同變成有效。
  
  無(wú)效合同的后果是，合同從**一開始就沒有效力，合同各方要恢復(fù)到合同沒有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。故建議您慎重考慮相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-23 23:21:00
• 148****1829

  小產(chǎn)權(quán)房子買賣不合法，從法律上來說小產(chǎn)權(quán)房子是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購(gòu)買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。
  
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。
  
  擴(kuò)展資料：
  小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證。
  
  2018年發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。
  
  用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
  
  參考資料：

  查看全文↓ 2019-07-23 23:20:59

相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎？如何買賣？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房子買賣不合法，從法律上來說小產(chǎn)權(quán)房子是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購(gòu)買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)二手房如何買賣?2手小產(chǎn)權(quán)房如何交易？
  答

  法律規(guī)定不可以交易?！秶?guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》第四條：　嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。必須嚴(yán)格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場(chǎng)流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴(yán)格意義上說，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場(chǎng)流通的；市民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時(shí)，也得不到法律保護(hù)；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè)；小產(chǎn)權(quán)房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權(quán)證書》；

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房可以賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房子買賣合法嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無(wú)房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法備案，不受法律保護(hù)。1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無(wú)房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  全部3個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)的二手房如何買賣
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上修建的房子,產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府和村委會(huì)頒發(fā),沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,未在國(guó)土房管局備案,所以不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房小產(chǎn)權(quán)房買賣
  答

  那么麻煩干什么。。。有了房產(chǎn)證和土地使用證你還怕什么？不用跟老房主聯(lián)系，你請(qǐng)人家辦事不得給人家點(diǎn)錢？直接找中介就完事了，找中介的話注意找個(gè)口碑好的，做的比較大的中介，這樣看房的也多，買房的人看到是有口碑的中介做擔(dān)保的話買的也放心一點(diǎn)。找中介還有個(gè)好處，房屋買賣所需要的2%的中介費(fèi)是由購(gòu)房者出的，樓主只需要到中介登記一下就完了。希望對(duì)你有幫助。

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