??沒房產(chǎn)證的房子怎么買？有什么注意事項？

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• 146****5512

  先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋（預）銷售許可證。
  2.土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地，因為其影響土地使用年限（商用40年、住宅70年）、房價款及物業(yè)相關(guān)費用的高低，商用的要高。
  
  3.房屋（預）銷售許可證主要看你預購房屋在不在其預售的范圍之內(nèi)，主要看樓號層數(shù)等。4.在簽完購房合同并繳納相關(guān)契稅后，應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機構(gòu)進行房屋預告登記，證明你是未來房產(chǎn)期權(quán)的享有人，說白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。
  5.登記的時候注意其預告登記證記載信息中，是否存在已經(jīng)抵押的情況，防止一房二賣。6.**后就是依照購房合同規(guī)定的日期，及時辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問題了。

  查看全文↓ 2019-08-02 13:51:45
• 148****0742

  房產(chǎn)證代表了房子所處的合法權(quán)益之一，是一個房子的標志。然而隨著現(xiàn)在房子的增多,國家隊對房產(chǎn)證辦理政策的加緊。給一個房子辦房產(chǎn)證是個很難的事情。許多時候都不得不買一個沒有房產(chǎn)證的房子,而且許多人認為房子沒房產(chǎn)證沒什么!那么沒有房產(chǎn)證的房子如何買呢?
  
  不是合法產(chǎn)權(quán)證的房子,未繳納租費的一些房子、房屋被政府查封的房子,集體所有土地上做的房子,土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房子等一般都沒有房產(chǎn)證。
  
  未交按揭，交了**。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓,即跟開發(fā)商商量好,與買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回。然后買方再交**就可以了。后面的操作流程其實就跟買新房子一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去 辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單,也是風險**小的一種情況了。
  
  還房貸,卻未交房。這種情況就比較復雜了,風險也**高,除非是朋友關(guān)系,或者是特殊原因,很少有人會在這個階段買(賣)房子，那么怎么辦呢？其實可以直接更名，直接更名就是賣方將銀行的貸款還清,賣方可以憑借銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同,開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù),注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
  
  直接更名這種方式其實還是很簡單的,而且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。其實從國家法律政策來講,是不允許交易沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)的。我國規(guī)定,房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準,有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)才能夠辦理過戶,因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
  
  還有一種就是二手房買賣,因此要繳納的稅費也是比較多。第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。

  查看全文↓ 2019-08-02 13:51:41
• 158****7181

  嚴格講這種房子不允許上市交易
  有兩個方案
  1. 如果可以更名，那更名**好，開發(fā)商將合同改成你的，你將全款付給現(xiàn)房主，以后辦證你只交契稅即可。
  2. 如果不能更名，呢么只有等現(xiàn)房主辦下房產(chǎn)證才能與你過戶，你可以先與其簽合同，付部分房款，過戶時再將其余房款付給現(xiàn)房主，或等下證后辦理貸款方式購買。
  更名的話沒什么風險，第2種方案中途出現(xiàn)不良因素（如漲價、法院查封、房主消失等等），會影響你的利益，自己權(quán)衡。

  查看全文↓ 2019-08-02 13:51:36
• 131****2362

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;同時還應(yīng)注意土地的使用年限。
  三、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  四、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  五、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  六、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  七、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  八、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-08-02 13:51:30
• 152****6014

  購買沒有房產(chǎn)證的房子需要注意為什么沒有房產(chǎn)證，是因為屬于違章建筑不能辦理，還是因為沒有過網(wǎng)簽，暫時不能辦理。
  
  需要簽訂購房合同，明確交房時間，不能按時交房過戶，約定賠償條款。
  
  沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，有兩種情況：
  
  1、暫時不具備條件辦理。屬于暫時不能辦理的，那么要約定好辦理的時間和主要義務(wù)人，約定逾期辦理或者不能辦理時的違約責任。責任的程度，大概相當于房子漲價或貸款利息損失。對于遇到拆遷等情況的，可以一并在合同中約定拆遷利益的歸屬。
  
  2、屬于違章建筑不能辦理。屬于違章情況的，建議你不要購買，因為這種房屋，除非國家政策變化，否則一直不能得到法律的承認。
  
  如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
  1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護。
  
  2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
  
  3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。
  4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。
  5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行。
  
  6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2019-08-02 13:51:23

相關(guān)問題

• 問 ??沒房產(chǎn)證的房子怎么買？買沒房產(chǎn)證的房子有什么注意事項？
  答

  1、首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。2、其次, 也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。3、沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。 在沒有房產(chǎn)證的情況下，應(yīng)該注意以下事項：1、先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋(預)銷售許可證。 土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地，因為其影響土地使用年限(商用40年、住宅70年)、房價款及物業(yè)相關(guān)費用的高低，商用的要高。 房屋(預)銷售許可證主要看你預購房屋在不在其預售的范圍之內(nèi)，主要看樓號層數(shù)等?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同，這是一份無效合同。2、在簽完購房合同并繳納相關(guān)契稅后，應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機構(gòu)進行房屋預告登記，證明你是未來房產(chǎn)期權(quán)的享有人，說白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。 登記的時候注意其預告登記證記載信息中，是否存在已經(jīng)抵押的情況，防止一房二賣。3、依照購房合同規(guī)定的日期，及時辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問題了。

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• 問 無房產(chǎn)證的房子如何買賣？有什么注意事項？
  答

  二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;同時還應(yīng)注意土地的使用年限。三、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。四、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。五、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。六、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。七、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。八、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮九、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。十、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

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• 問 ??沒房產(chǎn)證的房子怎么買？有什么需要注意的？
  答

  一、正在還房貸，還沒有交房的情況：注意事項：1、房子在更名前賣房者必須還清銀行的全部貸款；2、更名必須取得開發(fā)商的同意；3、購房者不能再進行貸款，也就是說必須一次性交清全部房款。（1）房屋買賣雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。（2）、直接更名流程1、賣房者需要首先還清銀行貸款；2、賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

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• 問 房產(chǎn)證過戶有什么需要的注意事項
  答

  3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房屋怎么買賣?買沒有房產(chǎn)證的房子有什么注意事項啊?
  答

  購買沒有房產(chǎn)證的房屋應(yīng)注意：無房產(chǎn)證的房屋無法及時辦理過戶手續(xù)，容易引起買賣雙方的糾紛。二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;同時還應(yīng)注意土地的使用年限。三、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。四、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。五、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。六、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。七、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。八、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮九、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。十、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

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