??什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會成立后有哪些好處呢?

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  一、業(yè)主委員會成立需要具備的條件：
  
  1、小區(qū)的入住率需要達(dá)到50%以上
  
  2、首批物業(yè)交付已滿2年且小區(qū)入住率30%以上
  
  3、首批物業(yè)交付達(dá)3年及以上的
  
  二、業(yè)主委員會成立要走的流程
  
  1、申請：由建設(shè)單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。
  
  2、所在區(qū)域的相關(guān)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。
  
  3、籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會選舉辦法，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。
  
  4、籌備組負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權(quán)，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。
  
  5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負(fù)責(zé)審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產(chǎn)生。侯選人確認(rèn)后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認(rèn)為有必要補(bǔ)充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)
  
  6、籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會地點(diǎn)、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù))
  
  7、籌備組應(yīng)當(dāng)事先將業(yè)主大會的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)
  
  8、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。
  
  9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責(zé)。
  
  三、成立業(yè)主委員會的作用和好處
  
  在觀念上，很多業(yè)主仍然沒有意識到業(yè)主委員會的作用，對成立業(yè)主委員會的態(tài)度也不積極。但事實(shí)上，如果沒有1/2以上的業(yè)主投票權(quán)，業(yè)主委員會將是無法成立的。 作為業(yè)主委員會，在物業(yè)管理方面的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
  
  （一）選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司
  
  在沒有成立業(yè)主委員會的情況下，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時（比如認(rèn)為物業(yè)管理公司無法保障小區(qū)的安全，門衛(wèi)形同虛設(shè)，對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不滿意），業(yè)主采取的方式大多是拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。在成立業(yè)主委員會的情況下，當(dāng)廣大業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量到位、價格合理，那么業(yè)主委員會可以代表廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司進(jìn)行續(xù)約。反之，則可以解除與物業(yè)管理公司的合同，另外選聘新的物業(yè)管理公司。
  
  （二）監(jiān)督、審核各項經(jīng)費(fèi)的支出
  
  業(yè)主委員會可以決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施，防止該費(fèi)用被物業(yè)管理公司中飽私囊。
  
  （三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
  
  業(yè)主委員會可以及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；同時業(yè)主委員會可以代表業(yè)主行使對公共部位的共有權(quán)利，比如制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；可以要求物業(yè)整改并完善小區(qū)配套設(shè)施等。
  
  （四）溝通的橋梁
  
  除此之外，在生活當(dāng)中，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間都有可能發(fā)生這樣那樣的糾紛，當(dāng)糾紛出現(xiàn)時，業(yè)主委員會可以充當(dāng)其間的橋梁，起到很好的溝通作用，避免問題的惡化。
  
  很多人對業(yè)主委員會并不了解，也不在意，參與度低。對物業(yè)不滿意，通常自己吃悶虧或者拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)好壞關(guān)系到我們居住的安全、舒適度等切身利益。我們應(yīng)該積極參與業(yè)主委員會并支持相關(guān)的工作，一起讓小區(qū)的物業(yè)服務(wù)更好更完善。

  查看全文↓ 2019-08-02 14:48:57
• 147****7378

  作為業(yè)主委員會，在物業(yè)管理方面的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
  一、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司
  在沒有成立業(yè)主委員會的情況下，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時（比如認(rèn)為物業(yè)管
  理公司無法保障小區(qū)的安全，門衛(wèi)形同虛設(shè)，對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不滿
  意），業(yè)主采取的方式大多是拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)管理公司在業(yè)主不交納物業(yè)管理
  費(fèi)的情況下，無心服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，形成惡性循環(huán)。結(jié)果損害的還是業(yè)主自己的利
  益。
  在成立業(yè)主委員會的情況下，當(dāng)廣大業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量到位、價格
  合理，那么業(yè)主委員會可以代表廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司進(jìn)行續(xù)約。反之，則可以解除與物
  業(yè)管理公司的合同，另外選聘新的物業(yè)管理公司。
  二、監(jiān)督、審核各項經(jīng)費(fèi)的支出
  業(yè)主對物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用如何使用往往不得而知，特別是專項維修基金的使用。
  專項維修基金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和更換。但目前很多業(yè)主都不知

  查看全文↓ 2019-08-02 14:48:49
• 143****0872

  成立業(yè)委會的原因：
  
  1、為了更好地服務(wù)于廣大群眾。業(yè)委會是依法成立，受法律保護(hù)，是代表廣大業(yè)主對小區(qū)事務(wù)進(jìn)行決議、否決、執(zhí)行和法律維權(quán)的唯一合法機(jī)構(gòu)業(yè)委會的成立將對物業(yè)服務(wù)形成一個長期有效的監(jiān)督機(jī)制，有利于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，物業(yè)管理成本的降低。
  
  2、前面所提到的服務(wù)于群眾是**基本的，同時業(yè)委會是溝通的橋梁。在生活當(dāng)中，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間都有可能發(fā)生這樣那樣的糾紛，當(dāng)糾紛出現(xiàn)時，業(yè)主委員會可以充當(dāng)其間的橋梁，起到很好的溝通作用，避免問題的惡化。
  
  總而言之業(yè)委會首先是一個物業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，其次是物業(yè)與群眾之間能夠更好溝通的橋梁，可以更好地解決問題，這就是成立業(yè)委會的必要之處。

  查看全文↓ 2019-08-02 14:48:44
• 134****7867

  　業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益的組織，它成立的目的是維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，是對物業(yè)管理處或其他對業(yè)主利益有利害沖突的組織進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)商、談判、訴訟的聯(lián)盟機(jī)構(gòu)。
  業(yè)主與物業(yè)管理組織是雇主與雇員之間的關(guān)系，但由于物業(yè)管理處是組織，而單個業(yè)主是個人，在兩者發(fā)生利益沖突時，物業(yè)管理處處于強(qiáng)勢地位，而業(yè)主個人處于弱勢地位。只有利益共同體聯(lián)合起來，才能與物業(yè)管理處抗衡。業(yè)主委員會對業(yè)主個人來說只有利而沒有害。
  業(yè)主與業(yè)主委員會之間也是委托代理關(guān)系。業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主委員會委員表達(dá)自己的訴求。

  查看全文↓ 2019-08-02 14:48:40

相關(guān)問題

• 問 ??什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會成立后有什么好處呢?
  答

  業(yè)委會是業(yè)主自治組織，也是國家承認(rèn)的一個社會組織。代表小區(qū)業(yè)主行駛各項權(quán)力。促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，調(diào)節(jié)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾。監(jiān)督物業(yè)的財務(wù)公開。維護(hù)小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境，維護(hù)物業(yè)的合法權(quán)益，也維護(hù)了小區(qū)的各項公共權(quán)益和資產(chǎn)的安全。成立的好處：1、建立小區(qū)制度規(guī)范，凝聚業(yè)主力量制約物業(yè)公司;2、解聘不滿意的物業(yè);3、形成議事和執(zhí)行機(jī)構(gòu)以處理業(yè)主集體事務(wù)。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主擔(dān)任的，它代表的業(yè)主的利益，可以調(diào)解業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾和糾紛。幫助其能夠更好的溝通，避免問題的惡化。一手托業(yè)主，一手托物業(yè)，讓小區(qū)管理更加井然有序。讓業(yè)主對物業(yè)有投訴的地方，有參與決定的權(quán)力。

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• 問 業(yè)主委員會成立程序有哪些 業(yè)主委員會成立要注意什么
  答

  　參照穗國房字[2004]756號《物業(yè)管理首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序》，廣州地區(qū)成立業(yè)主委員會的一般程序如下： 一、成立首次“業(yè)主大會籌備組”。 （一）關(guān)于籌備組成員的條件。 首次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當(dāng)由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成，其中住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主（不包括被推薦的業(yè)主）推薦。 （二）聯(lián)名業(yè)主報送資料。 小區(qū)內(nèi)熱心公益的業(yè)主應(yīng)當(dāng)互相聯(lián)絡(luò)，有5～15名業(yè)主成為發(fā)起倡議的聯(lián)名業(yè)主（聯(lián)名業(yè)主中的住宅業(yè)主應(yīng)取得不少于10名業(yè)主推薦），該5～15名聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的函、《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業(yè)主簽名表》，以及聯(lián)名業(yè)主和推薦業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。 （三）區(qū)國土房管局對聯(lián)名業(yè)主保送的資料進(jìn)行審查，對符合法律法規(guī)規(guī)定的，區(qū)國土房管局指導(dǎo)聯(lián)名業(yè)主，將擬訂的《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》（以下簡稱《建議》）和《籌備組成員自薦表》（以下簡稱《自薦表》）在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公示10日，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜。 （四）公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)。 《建議》公示期間，業(yè)主（住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主）可以自薦參與籌備組成員（下稱：自薦業(yè)主），自薦業(yè)主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，以上資料一式兩份，一份送區(qū)國土房管局，另一份送聯(lián)名業(yè)主。 （五）產(chǎn)生籌備組。 《建議》公示期滿后，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主范圍內(nèi)（綜合考慮房屋幢數(shù)和房屋用途所占面積）產(chǎn)生5～15人為籌備組成員。 （六）建設(shè)單位應(yīng)該參與籌備組。 建設(shè)單位須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設(shè)單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。 （七）籌備組確立。 區(qū)國土房管局向籌備組發(fā)出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會籌備組的復(fù)函》、《首次業(yè)主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區(qū)國土房管局的指導(dǎo)下，將復(fù)函和名單在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告。 二、召開首次業(yè)主大會，制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。 （一）草擬、公示文件。 籌備組擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》（征求意見稿）、《業(yè)主公約》（征求意見稿）、廣州市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）及其通知，并在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置公示5日；同時，向全體業(yè)主征求意見。經(jīng)征求意見，籌備組將修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置再次公示5日。 （二）確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)。 籌備組向物業(yè)管理公司、發(fā)展商索取資料，確認(rèn)些業(yè)主人數(shù)和身份，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。正在建設(shè)尚未竣工交付的房屋（未移交物業(yè)公司接管的房屋）的購房者不作為首次業(yè)主大會的參加業(yè)主。 （三）發(fā)出大會通知、發(fā)放表決票。 在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將選《關(guān)于召開首次業(yè)主大會的通知》和票格式《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、《業(yè)主公約》表決票》樣本，在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，召開首次業(yè)主大會的通知中應(yīng)當(dāng)包括會議召開的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容等。 屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領(lǐng)取表決票，并于大會前交付給籌備組。 籌備組應(yīng)將召開首次業(yè)主大會的通知同時通知區(qū)國土房管局和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。 （四）投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 籌備組按照召開首次業(yè)主大會通知的要求，組織對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》進(jìn)行投票表決，并將表決結(jié)果及業(yè)主大會決定在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。 （五）刻章。 籌備組到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主大會”公章手續(xù)，公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處（區(qū)人民政府）備案。 三、依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開第2次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。 （一）發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知。 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主（住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主）填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證原件（核對后退還）及其復(fù)印件，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的要求，在通知指定的期限內(nèi)交給籌備組核實(shí)。 若業(yè)主大會是由住宅和非住宅業(yè)主組成的。業(yè)主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業(yè)主委員會委員侯選人也應(yīng)分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。 （二）發(fā)出業(yè)主大會通知。 在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的業(yè)主大會召開15日前，籌備組將《關(guān)于召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的通知》、業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主委員會委員選票格式樣本，在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關(guān)的居民委員會。 （三）印發(fā)選票、發(fā)放選票。 籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，做好業(yè)主投票權(quán)、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設(shè)置投票箱。 （四）通知區(qū)國土房管局。 籌備組將召開業(yè)主大會前的籌備工作和設(shè)置投票箱的情況，函告區(qū)國土房管局，并于召開業(yè)主大會時，由區(qū)國土房管局到場對開箱投票活動進(jìn)行監(jiān)督。 （五）召開業(yè)主大會，投票選舉首屆業(yè)主委員會委員。 籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，并在區(qū)國土房管局的配合下將選舉結(jié)果，及業(yè)主大會決定在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。 （六）備案。 業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列資料送區(qū)國土房管局：1、業(yè)主大會成立情況；2、業(yè)主大會決定（一）、（二）。 各區(qū)國土房管局自收齊資料15日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并向業(yè)主委員會發(fā)出《收件回執(zhí)》。 （七）刻章。 業(yè)主委員會到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會”公章手續(xù)。公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人們政府）備案。

• 問 業(yè)主委員會成立要注意什么 業(yè)主委員會如何運(yùn)作
  答

  問：為什么要成立業(yè)主大會？ 答：有了業(yè)主大會之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；決定物業(yè)管理費(fèi)水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實(shí)現(xiàn)。（詳見《物業(yè)管理條例》第11條） 問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項必須全體業(yè)主投票并需整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見《物業(yè)管理條例》第35條） 問：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。 問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)通常包括基本辦公設(shè)備購置費(fèi)用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費(fèi)用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補(bǔ)貼（如交通、手機(jī)）。 工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會委員的報酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條） 問：法律、法規(guī)、政策對發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。《廣州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。 問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會所和停車場建筑面積沒有計入公共面積（即業(yè)主進(jìn)行了分?jǐn)偅┑脑挘钱a(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開發(fā)商的。如果計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃資料，所以難以判斷會所和停車場到底屬于誰。如果成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。 問：業(yè)主委員會主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會的所有決定。（詳見《物業(yè)管理條例》第15條） 問：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》） 問：業(yè)主工作繁忙，沒有時間參加業(yè)主大會怎么辦？ 答：召開業(yè)主大會的時候，業(yè)主可以直接到會場參與大會討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會，還可以以書面意見的形式就大會議題發(fā)表意見，進(jìn)行表決。（詳見《物業(yè)管理條例》第12條） 問：業(yè)主大會與居民委員會之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業(yè)管理條例》第14、20條） 問：個別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施情況，有權(quán)采取批評、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強(qiáng)制措施沒有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向有關(guān)的行政管理部門報告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國房字[2003]592號《廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國務(wù)院物業(yè)管理條例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足購房款2％部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。

• 問 ??怎么成立業(yè)主委員會?業(yè)主委員會成立需要什么條件?
  答

  1.需要與小區(qū)物業(yè)進(jìn)行一個協(xié)商，先成立一個為了成立業(yè)主委員會的籌備小組。2.業(yè)主向當(dāng)?shù)氐慕值擂k事處提出書面申請，街道辦事處收到后會作出批復(fù)意見，知道要成立業(yè)主委員會籌備小組，籌備小組成立后要告知公司，讓公司把全體業(yè)主的信息上報街道辦事處。3.籌備小組開始擬好《業(yè)主公約》并選舉出業(yè)主委員會委員，之后向房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，經(jīng)過批復(fù)業(yè)主委員會成立。4.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

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• 問 業(yè)主委員會成立條件
  答

  一般來說，首次成立業(yè)主委員會，只要滿足以下任一條件，便可召開首次業(yè)主大會，同時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：1、出售并交付使用的建筑面積達(dá)到開發(fā)商規(guī)劃面積的50%以上其實(shí)，這句話簡單說來就是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上。這是業(yè)主委員會成立條件**基礎(chǔ)的部分。因?yàn)橹挥腥胱÷蔬_(dá)到半數(shù)以上，才能證明業(yè)主委員會在理論上代表的是大多數(shù)業(yè)主的利益與要求。2、首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的當(dāng)然，也有可能出現(xiàn)開發(fā)商規(guī)劃建筑面積較大，首批入住率較低的現(xiàn)實(shí)情況。因此，針對這種情況，只要滿足首批入住率超3成且已經(jīng)使用兩年這一業(yè)主委員會成立條件，同樣可以成立業(yè)主文員會。3、首批物業(yè)費(fèi)交滿3年以上的現(xiàn)實(shí)情況中不排除開發(fā)商資債務(wù)危機(jī)的，在開發(fā)完首批項目之后，無力開發(fā)其他批次，但又暫時不能完成重組的現(xiàn)象(如鄂爾多斯)。只要滿足首批物業(yè)費(fèi)交滿3年以上的業(yè)主委員會成立條件，同樣是可以申請成立的。當(dāng)然，以上為業(yè)主委員會成立的充要條件。業(yè)主委員會成立條件還有，必須召開首次業(yè)主大會，到會業(yè)主(物業(yè)管理區(qū))至少一半以上;須有合法并完善的《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員也會章程》等文件，并報批具有投票權(quán)2/3以上的業(yè)主通過;公布成立結(jié)果、相關(guān)資料，經(jīng)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主核實(shí)無誤后進(jìn)行備案等等。

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