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您好，貸款二手房買賣流程1、賣方向銀行提出申請。2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時(shí)將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。3、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。4、買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算：貸款額＝所購住房市場價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。5、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。6、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時(shí)與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。8、銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
全部3個(gè)回答>??買二手房房主有抵押貸款怎么辦？
138****0427 | 2019-09-03 15:38:07
已有3個(gè)回答
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158****3421
可以是可以，抵押沒關(guān)系，沒被查封就可以。主要是看房主有沒有償還能力，或者接不接受墊款贖證，抵押價(jià)值是否超過房屋原值，很多方面考慮
查看全文↓ 2019-09-03 15:39:06 -
141****4756
你好，可以起訴要求房東承擔(dān)繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。房東用本不屬于自己的房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款涉嫌詐騙。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
查看全文↓ 2019-09-03 15:38:55
第一百零八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。 -
137****3191
有三種方法
查看全文↓ 2019-09-03 15:38:30
中介墊資解押
房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣給要買房子的人，收到錢以后他將資金還給中介。
轉(zhuǎn)按揭（將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上）
轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。
再次貸款來繳清剩余貸款
賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)
相關(guān)問題
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1、由買方還清剩余貸款若買方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買方**款足以還清的，賣方可申請?zhí)崆斑€貸，由買方代為還清剩余貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時(shí)間和次數(shù)，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。shzyshange442、房貸轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜，對貸款銀行來講又存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致許多銀行不愿意開展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實(shí)踐中的可操作性大大降低。3、借款“贖證”當(dāng)賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機(jī)構(gòu)會主動(dòng)向賣方推薦借款人。對此，建議賣方謹(jǐn)慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無法解除，造成違約。賣方可能會遇到的風(fēng)險(xiǎn)：對于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能及時(shí)解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。
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切忌直接給**解抵押先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。一、切忌直接給**解抵押二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個(gè)**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：（1）賣家不止有一筆貸款。你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價(jià)為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因?yàn)樵摲课萑匀磺分y行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時(shí)間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬元的抵押權(quán)，并授予了對方代為處置房屋等多項(xiàng)權(quán)利。在這個(gè)案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財(cái)也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。（2）賣家挪用**款。賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆]去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o法過戶，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢房兩失。案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時(shí)房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時(shí)間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實(shí)喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。一個(gè)月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時(shí)，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實(shí)，房屋確實(shí)抵押給了個(gè)人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
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因?yàn)樵谵k理二手房貸款時(shí)，需要銀行進(jìn)行前置審批的，審批通過后才允許進(jìn)行過戶買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：1、第1日遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個(gè)人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評估。2、第2-7日 評估根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評估。完成后，評估機(jī)構(gòu)向銀行出具評估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費(fèi)?！ ?、第8-10日 銀行審批銀行對貸款申請人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個(gè)工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個(gè)寫字樓辦公，報(bào)批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時(shí)間1-2天即可完成。4、第11-33日 交**，辦理過戶審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。5、第34-35天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。
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切忌直接給**解抵押先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。一、切忌直接給**解抵押二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個(gè)**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：（1）賣家不止有一筆貸款。你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價(jià)為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因?yàn)樵摲课萑匀磺分y行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時(shí)間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬元的抵押權(quán)，并授予了對方代為處置房屋等多項(xiàng)權(quán)利。在這個(gè)案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財(cái)也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。（2）賣家挪用**款。賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆]去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o法過戶，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢房兩失。案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時(shí)房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時(shí)間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實(shí)喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。一個(gè)月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時(shí)，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實(shí)，房屋確實(shí)抵押給了個(gè)人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。二、房款進(jìn)行資金監(jiān)管一般買一套二手房需要1-3個(gè)月，金額大、時(shí)間長、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報(bào)道屢見不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。而“資金監(jiān)管”就是專門防范這些風(fēng)險(xiǎn)的。簡單來說，做“資金監(jiān)管”就像買房賣房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個(gè)被“監(jiān)管”的獨(dú)立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬一“過戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過中介成交的必須進(jìn)行建委資金監(jiān)管。個(gè)人成交的，暫時(shí)沒有強(qiáng)制的要求。所以，建議買房人留個(gè)心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。注：2016年12月15日起，北京所有城區(qū)通過中介購買的二手房都需要進(jìn)行住建委資金監(jiān)管。
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