合同更名是期房轉(zhuǎn)讓的一種形式,在期房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中,逃避房地產(chǎn)交易稅費(fèi),賺取房屋交易差價(jià)。因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證,就當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)而言,合同更名行為亦可視為無效,所以買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利難以得到保障。如果房產(chǎn)商配合進(jìn)行合同更名,那么地產(chǎn)商與新購房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產(chǎn)商與原購房者簽訂的合同進(jìn)行作廢;如果房產(chǎn)商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購房合同,那么合同更名手續(xù)無法辦理,合同更名亦無法進(jìn)行下去,因此,合同更名還要取決于地產(chǎn)商是否支持。一、如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議,并交納了購房定金,這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續(xù)比較簡單。二、如果簽訂了正式購房合同,但還未經(jīng)交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進(jìn)行登記,所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。
全部5個(gè)回答>房產(chǎn)合同更名有什么細(xì)節(jié)要注意的?
135****0881 | 2019-10-06 01:11:54
已有5個(gè)回答
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134****8874
購房合同是指根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 在簽訂合同前,出賣人應(yīng)當(dāng)向買房人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件
查看全文↓ 2019-10-06 01:12:33
【購房合同更名手續(xù)怎么辦】
一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商,把合同注銷,以你妻子名字重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了,此種情況不涉及稅費(fèi)。
第二種情況是已經(jīng)登記過,這就麻煩些了,如果該商品房未竣工驗(yàn)收,則可以更名,但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告,并由開發(fā)商提交合同更名的原因,此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收,則無法進(jìn)行更名。
【合同更名方式】
合同更名主要有三種方式:
一、如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議,并交納了購房定金,這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續(xù)比較簡單。
二、如果簽訂了正式購房合同,但還未經(jīng)交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。
三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進(jìn)行登記,所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。 -
135****2334
、購房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名,需要購房者和開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù),待房管局審批通過后,房管局回收作廢的購房合同,撤銷預(yù)告登記,然后開發(fā)商就可以與購房者重新簽訂購房合同了,在這個(gè)時(shí)候就可以更改戶主姓名了。
查看全文↓ 2019-10-06 01:12:25
2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案。這種情況通常已經(jīng)完成貸款手續(xù),如果一定要辦理更名,則需要購房者和開發(fā)商協(xié)商,征得開發(fā)商同意撤銷現(xiàn)有購房合同,并和新的購房者簽約重新備案。 -
151****9922
購房合同更名應(yīng)多注意
查看全文↓ 2019-10-06 01:12:20
高額手續(xù)費(fèi)
李先生通過中介看好延吉路附近一處二手期房。經(jīng)過幾次討價(jià)還價(jià),與原房主簽訂了合同,李先生交了中介費(fèi)及1萬元的定金。雙方在合同中約定,原房主應(yīng)于約定的日期,與李先生辦理購房合同更名手續(xù)。
當(dāng)他們到房產(chǎn)商處辦理合同更名手續(xù)時(shí),房產(chǎn)商開出的條件讓李先生感到意外。房產(chǎn)要求,申請辦理合同更名的業(yè)主,不管房屋總價(jià)款多與少,需要繳納手續(xù)費(fèi)1萬元。對于這筆突如其來的高額合同更名費(fèi),雙方都沒有預(yù)料到。當(dāng)然,誰也不愿承擔(dān)這筆費(fèi)用,而房產(chǎn)商又不同意降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),就此雙方的矛盾發(fā)生了。李先生要求退還定金,而原房主要求繼續(xù)履行。
目前,在二手房市場中新盤唱主角,從各中介房源登記的情況看,這些新盤(還包括期房)多數(shù)需要辦理合同更名,而不是產(chǎn)權(quán)過戶。雖然省卻了部分交易稅費(fèi),但是從實(shí)際操作看,合同更名隱藏著風(fēng)險(xiǎn),由此引發(fā)的糾紛也時(shí)常發(fā)生。
更名后不認(rèn)賬
不久前,市民喬先生以合同更名方式購買了張先生的房屋,該處房屋是未交付使用的期房。喬先生在完成與房產(chǎn)商簽訂購房合同后,便不承認(rèn)與張先生之間簽訂了更名合同,同時(shí)拒絕支付房屋差價(jià)。于是,雙方**終鬧到法院。法院認(rèn)為,雙方簽定的合同更名協(xié)議無效,鑒于房產(chǎn)商已與李先生重新簽訂購房合同,**終雙方達(dá)成法院調(diào)解,喬先生要給予張先生適當(dāng)補(bǔ)償。
形式:合同更名花樣多
合同更名,簡單說就是合同中的權(quán)利義務(wù)不變,只更改買受人。
有人認(rèn)為,房屋還沒有實(shí)際交付入住,所以辦理合同更名手續(xù)比較簡單。對此有律師認(rèn)為,辦理合同更名手續(xù)是否簡便,應(yīng)視購房合同是否經(jīng)過相關(guān)部門的登記而定。合同更名主要有三種方式:
一、如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議,并交納了購房定金,這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續(xù)比較簡單。
二、如果簽訂了正式購房合同,但還未經(jīng)交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。
三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進(jìn)行登記,所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。 -
131****4128
預(yù)售登記后
查看全文↓ 2019-10-06 01:12:11
購房人要求更名的,具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系),可在預(yù)售合同上更名,辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明,其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理,即由原買受人提出申請,撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。
實(shí)踐中,開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi),一般為1%。同時(shí),如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房,則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符合主體資格條件,如已成年等。 -
136****0754
預(yù)售登記前
查看全文↓ 2019-10-06 01:12:06
購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的,應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同,如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。
如果購房時(shí)采用了一次付款方式則十分容易辦理,如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款,則辦理起來比較麻煩??砂匆韵罗k理:
如果該商品房未竣工驗(yàn)收,則可以更名,但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告,并由開發(fā)商提交合同更名的原因,此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。
如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收,則無法進(jìn)行更名,但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。
相關(guān)問題
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合同更名是期房轉(zhuǎn)讓的一種形式,在期房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中,逃避房地產(chǎn)交易稅費(fèi),賺取房屋交易差價(jià)。因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證,就當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)而言,合同更名行為亦可視為無效,所以買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利難以得到保障。如果房產(chǎn)商配合進(jìn)行合同更名,那么地產(chǎn)商與新購房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產(chǎn)商與原購房者簽訂的合同進(jìn)行作廢;如果房產(chǎn)商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購房合同,那么合同更名手續(xù)無法辦理,合同更名亦無法進(jìn)行下去,因此,合同更名還要取決于地產(chǎn)商是否支持。一、如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議,并交納了購房定金,這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續(xù)比較簡單。二、如果簽訂了正式購房合同,但還未經(jīng)交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進(jìn)行登記,所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。
全部4個(gè)回答> -
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如果房產(chǎn)商配合進(jìn)行合同更名,那么地產(chǎn)商與新購房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產(chǎn)商與原購房者簽訂的合同進(jìn)行作廢;如果房產(chǎn)商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購房合同,那么合同更名手續(xù)無法辦理,合同更名亦無法進(jìn)行下去,因此,合同更名還要取決于地產(chǎn)商是否支持。
全部2個(gè)回答> -
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對于大多數(shù)購房者來說,在簽訂購房合同的時(shí)候,合同上的很多細(xì)節(jié)問題根本就沒有去細(xì)致探究,在銷售人員在邊上催促下,稀里糊涂的就按下一個(gè)有一個(gè)手印,而對于購房合同應(yīng)注意什么沒有細(xì)致了解,導(dǎo)致日后一系列的問題。本文詳細(xì)闡述了關(guān)于購房合同中需要注意的細(xì)節(jié),幫助置業(yè)者更好的了解簽訂合同需要注意的方方面面。 購房者簽合同尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題: 1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要 明確,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同,簽字人應(yīng)是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 2、合同上的項(xiàng)目名稱,一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí),一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明,如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。 3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。 4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責(zé)任的約定一定要對等,否則**終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括: (1). 簽訂認(rèn)購書后,購房者不買房或要求換房,開發(fā)商不賣房或要求換房; (2). 購房者不按期付款; (3). 開發(fā)商不按期交房; (4). 面積變動超過約定幅度; (5). 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求,保修不到位 (6). 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 商品房保修的責(zé)任相關(guān)的文件: 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說明書》 《住宅質(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí),向購房人 提供 目的:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律 文件, 應(yīng)該列明:工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保 修期、保修單位等內(nèi)容。 產(chǎn)權(quán)問題 應(yīng)與開發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時(shí)間。一般來講,在“主合同”中對取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間都有具體約定,但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以,我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出更確實(shí)的約定如下。 1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。 3、對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)(業(yè)主可自行商議)退還所有業(yè)主已交納房款。 4、業(yè)主退房時(shí)如該房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價(jià)格清退購房款項(xiàng)。 5、除了退還房款以外開發(fā)商還應(yīng)對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償(金額按具體情況協(xié)商)。 所購房屋的質(zhì)量保證 1、墻體平直,無非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫。 2、房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象。 3、公共管線不從室內(nèi)通行,如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)平整電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期。 4、公共區(qū)域(綠地、會所、停車場等)的建設(shè)完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途。 5、買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量。如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異,有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。 6、開發(fā)商所贈送的面積(花園、露臺等)應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)(或產(chǎn)權(quán))。 交房條件約定 1、開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)出具該商品房實(shí)測面積、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 2、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房。 3、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下,開發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對業(yè)主進(jìn)行賠償。 4、如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn),購房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金和其它因無法入住發(fā)生的損失(雙方應(yīng)事先對違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中)。
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答
裝修合同的簽訂與一般合同的簽訂所需注意的細(xì)節(jié)一樣,分為以下4個(gè)方面 1. 合同的內(nèi)容必須體現(xiàn)我國平等互利的對外貿(mào)易原則和有關(guān)方針政策,必須對雙方都有約束力?! ?. 合同條款應(yīng)相互配合,協(xié)調(diào)一致。如單價(jià)與總價(jià)的貨幣名稱要一致;價(jià)格條件款一致;合同多次出現(xiàn)的貨名要一致等。 3. 合同的各項(xiàng)條款必須與雙方通過發(fā)盤和接受所達(dá)成的協(xié)議一致。 4. 合同條款要完整、肯定,防止錯(cuò)列或漏列主要事項(xiàng)。合同詞句要準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn),切忌模棱兩可或含糊不清。如“大約”、“可能”等詞句不要使用的細(xì)節(jié)是一樣的,
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