??個人怎樣賣房子快?怎樣才能把自己的房子快速賣出去?

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• 131****9304

  第一:交易流程;
  　　1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
  　　2. 過戶 交納相關稅費 (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
  　　3. 領取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
  　　4. 很行放款給賣方
  　　5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
  　　這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
  　　第二,是中介在進行房交易時的操作規(guī)則,或者說是操作實務程序
  　　1. 房源信息和客戶信息的收集
  　　2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤
  　　3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
  　　4. 三方合同簽定的時候應注意的事項
  　　5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項

  查看全文↓ 2019-10-06 22:41:56
• 138****7645

  新掛牌的房子，相對來說帶看量會大一些。不但如果遲遲沒有銷售，說明要么您的價格偏高，要么房子某些固定的屬性稍微差一些，比如臨街、有遮擋、戶型不好等，有了照片的房子，確實在網(wǎng)上的曝光度更高，被客戶瀏覽到的幾率更大；
  簽署速銷之后，正常情況，一定會出售的更快，因為速銷房源，會被作為核心房源，大力度推薦，各種房源聚焦都會推薦，速銷確實會加快出售速度。但看的人變少是受多方面因素影響，房主應該跟經(jīng)紀人和商圈經(jīng)理商量，適當調(diào)整價格或者配合他們制定更好的銷售方案；
  如果條件需要，房主可以把房屋美化下，干凈整潔對比臟亂差給買房人的印象不一樣。如果有必要可以重新裝修一番。
  賣方小技巧：
  
  不要給客戶太多的選擇機會：有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以較好能在一到二個機會下，比較銷售，作出決定；
  不要給客戶太多的思考機會：客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當；
  不要有不愉快的中斷：在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機；
  中途插入的技巧：在進行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理；
  延長洽談時間：使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間；
  欲擒故縱法：不要對客戶逼得太緊，要適度放松，使對方產(chǎn)生患得患失的心理，而達到簽約的目的；
  避重就輕法：采用迂回戰(zhàn)術，避重就輕；
  擒賊擒王法：面對一組客戶時，同時欲購買時，要從中找出具有決定力量的人，集中火力攻擊；
  緊迫釘人法：步步逼近，緊迫釘人，毫無放松，直到對方簽下訂單，達成銷售目的之前，決不輕言放棄；
  雙龍搶珠法：在現(xiàn)場故意制造一戶雙銷的錯誤，造成搶購的局面，促成其中之一的客戶盡快作出決定；
  差額戰(zhàn)術法：當己方的商品價格定的比他方貴時，要采取差額戰(zhàn)術法，提出己方商品的優(yōu)點、特點、品質(zhì)、地段、環(huán)境，與對方商品比較分析，使客戶了解價格差異的原因，及付出較高金額購買后所獲得的利益。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:41:50
• 154****5467

  你可以委托房產(chǎn)仲介公司 要知名些的 還有房子一定要干凈 裏面可以擺點家具 不要太多 只要能體現(xiàn)出房子的有點就行 你也可以自己在一些房產(chǎn)網(wǎng)上把房子信息發(fā)發(fā) 記得多發(fā)幾次 如果有人要看房子的話呢 **好別拖 可能拖的時間客戶就看上別的房子了 呵呵 因為我本人就是做二手房買賣的

  查看全文↓ 2019-10-06 22:41:40
• 141****0275

  要想自己的房子盡快出售；
  1；價格要合理、
  2；特別是別墅、稅收比較多、價格要調(diào)整、
  3；找中介
  4；可以給中介、或者房產(chǎn)公司一點小意思、好促進出售的進度、
  5；網(wǎng)上多發(fā)布

  查看全文↓ 2019-10-06 22:41:31
• 155****8763

  1、不要給客戶太多的選擇機會：有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以較好能在一到二個機會下，比較銷售，作出決定。
  2、不要給客戶太多的思考機會：客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當。
  3、不要有不愉快的中斷：在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機。
  4、中途插入的技巧：在進行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。
  5、延長洽談時間：使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。
  6、欲擒故縱法：不要對客戶逼得太緊，要適度放松，使對方產(chǎn)生患得患失的心理，而達到簽約的目的。
  7、避重就輕法：采用迂回戰(zhàn)術，避重就輕。
  8、擒賊擒王法：面對一組客戶時，同時欲購買時，要從中找出具有決定力量的人，集中火力攻擊。
  9、緊迫釘人法：步步逼近，緊迫釘人，毫無放松，直到對方簽下訂單，達成銷售目的之前，決不輕言放棄。
  10、雙龍搶珠法：在現(xiàn)場故意制造一戶雙銷的錯誤，造成搶購的局面，促成其中之一的客戶盡快作出決定。
  11、差額戰(zhàn)術法：當己方的商品價格定的比他方貴時，要采取差額戰(zhàn)術法，提出己方商品的優(yōu)點、特點、品質(zhì)、地段、環(huán)境，與對方商品比較分析，使客戶了解價格差異的原因，及付出較高金額購買后所獲得的利益。
  12、“恐嚇法”：告訴客戶要捷足先登，否則不但失去優(yōu)待的機會，而且可能買不到了。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:41:27

相關問題

• 問 ??個人怎樣賣房子快?如何能把自己的房子快速賣出去?
  答

  現(xiàn)場銷售的基本流程及注意事項因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的異質(zhì)性，樓盤具有不可移動、每一個產(chǎn)品都因其地理位置、周遍環(huán)境不同而具有唯一性，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的銷售中，客戶到訪、售樓接待是其**重要的組成部分。大多數(shù)客戶只有產(chǎn)生參觀現(xiàn)場的沖動后，才能形成購買欲望，在經(jīng)過多次到訪、考察后才能產(chǎn)生購買決定。因此可以說，買樓是一項復雜的系統(tǒng)工程，售樓員只有在這一工程中充當專業(yè)的解說員、優(yōu)秀的推銷專家、客戶的購買決策伙伴之后，才能贏得客戶**后的購買。第一節(jié)迎接客戶一、基本動作1．客戶進門，每一個看見的銷售人員都應主動招呼“歡迎參觀”，提醒其他銷售人員注意。2．當值銷售人員立即上前，熱情接待。3．幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。4．經(jīng)過接待，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所來的區(qū)域和接受的媒體。二、注意事項1．銷售人員應儀表端正，態(tài)度親切。2．接待客戶或一人，或一主一副，以二人為限，絕對不要超過三人。3．若不是真正客戶，也應照樣提供一份資料，作簡潔而熱情的接待。4．沒有客戶時，也應注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。第二節(jié)介紹產(chǎn)品一、基本動作1．交換名片，相互了解，了解客戶的個人資訊情況。2．按照銷售現(xiàn)場已規(guī)劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點的介紹產(chǎn)品（著重地段、環(huán)境、交通、生活配套設施、樓盤功能、主要建材等的說明）。二、注意事項1．側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢。2．用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關系。3．通過交談正確把握客戶的真實需求，并據(jù)次此迅速制定自己的應對策略。4．當客戶超過一人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互的關系。第三節(jié)購買洽談一．基本動作1．倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。2．在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性的介紹。3．根據(jù)客戶所喜歡的單元在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。4．針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。5．適時制造現(xiàn)場購買氣氛，強化其購買欲望。6．在客戶對產(chǎn)品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。二．注意事項1．入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。2．個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，隨時應對客戶的需要。3．了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點。4．注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。5．注意判斷客戶的誠意、購買力和成交概率。6．現(xiàn)場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。7．對產(chǎn)品的解釋不應含有夸大、虛構的成分。8．不是職權范圍內(nèi)的承諾應報經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。第四節(jié)帶看現(xiàn)場一、基本動作1．結合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走介紹。2．按照戶型圖，讓客戶切實感受自己所選的戶型。3．盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。二、注意事項1．帶看工地的路線應事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與安全。2．囑咐客戶戴好安全帽，帶好其他隨身物品。第五節(jié)暫未成交一、基本動作1．將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。2．再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務購房咨詢。3．對有意的客戶再次約定看房時間。4．送客至大門外。二、注意事項1．暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應態(tài)度親切，始終如一。2．及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。3．針對暫未成交或未成交的原因，報告現(xiàn)場經(jīng)理，視具體情況，采取相應的補救措施。第六節(jié)填寫客戶資料表一、基本動作1．無論成功與否，每接待完一組客戶后，立即填寫資料表。2．填寫重點：*客戶的聯(lián)絡方式和個人資訊資料；*客戶對樓盤的要求條件；*成交或未成交的真正原因。3．根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四個等級，以便日后有重點地追蹤訪詢。4．一聯(lián)送交現(xiàn)場經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。二、注意事項1．客戶資料表應認真填寫，越詳盡越好。2．客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應妥善保存。3．客戶等級應視具體情況，進行階段性調(diào)整。4．每日或每周，應由現(xiàn)場經(jīng)理定時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取響相應的應對措施。第七節(jié)客戶追蹤一、基本動作1.繁忙間隙，按客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場經(jīng)理口頭報告。2.對于A、B等級的客戶，銷售人員應將其列為重點對象，保持親密聯(lián)系，調(diào)動一切可能條件，努力說服。3.將第一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判斷。4.無論**后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。二、注意事項1．追蹤客戶要注意切入話題的選擇，不要給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。2．追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以兩三天為宜。3．注意追蹤方式的變化：打電話、寄資料、上門拜訪，邀請參加促銷活動，等等。4．兩人或兩人已上與同一客戶有聯(lián)系時，應該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調(diào)行動。第八節(jié)成交收定一、基本動作1．客戶決定購買并下定金時，利用銷控對答來告訴現(xiàn)場經(jīng)理。2．恭喜客戶3．視具體情況，收取客戶小定金或大定金。并告訴客戶對買賣雙方的行為約束。4．詳盡解釋定單填寫的各項條款和內(nèi)容：總價款欄內(nèi)填寫房屋銷售的表價；定金欄內(nèi)填寫實收金額，若所收的定金為票據(jù)時，填寫票據(jù)的詳細資料；若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額填寫與定單上；與客戶約定簽約的日期與簽約的金額，填寫于定單上；折扣金額及付款方式，或其他附加條件于空白處注明；其他內(nèi)容依定單的格式如實填寫。5．收取定金，請客戶、經(jīng)銷售人、現(xiàn)場經(jīng)理三方簽名確認。6．填寫完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場經(jīng)理點收備案。7．將定單第一聯(lián)（客戶聯(lián)）交客戶收妥，并告訴客戶于補足或簽約時將定單帶來。8．確定定金補足日或簽約日，并詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件。9．再次恭喜客戶。10．送客至大門外。二、注意事項1．與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。2．正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：客戶聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財務聯(lián)。（注意各聯(lián)各自應該所被持對象）3．當客戶對某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的金額時，鼓勵客戶支付小定金時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的法。4．小定金金額不在于多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。5．小定金保留日期一般以三天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行掌握。6．定金（大定金）為合約的一部分，若雙方任一方無故悔約，都將以原定金金額予以賠償。7．定金收取金額的下限為1萬元。原則上定金金額多多益善，以確?？蛻?*終簽約成交。8．定金保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握。9．小定金和大定金與合同簽約之間的間隔盡可能的短，以防各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。10．折扣或其他附加條件，應報現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。11．定單填寫完后，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。第九節(jié)定金補足一、基本動作1．定金欄內(nèi)填寫實收補足金額。2．將定金補足日及應補金額欄劃掉。3．再次確定簽約時期，將簽約時期和簽約金額填寫與定單上。4．若重新開定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的內(nèi)容來填寫。5．詳細告訴客戶簽約日的各種注意事項和所需帶齊的各類證件。6．恭喜客戶，送至大門處。二、注意事項1．在約定補足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并作好準備。2．填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。3．將詳盡情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報備案。第十節(jié)換房一、基本動作1．定購房屋欄內(nèi)，填寫換房后的戶型、面積、總價。2．應補金額及簽約金，若有變化，以換房后的戶型、面積為主。3．于空白處注明哪一戶換到哪一戶。二、注意事項1.填寫完畢后。再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確。2.將原定單收回。第十一節(jié)簽訂合約一、基本動作1．恭喜客戶選擇我們的房屋。2．驗證身份證原件，審核其購戶資格。3．出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的使用條款：轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的位置、面積、四周范圍；土地所有權性質(zhì)；土地使用權獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；房地產(chǎn)裝修的價格、支付方式和期限、房地產(chǎn)支付日期、違約責任；爭議的解決方式。4．與客戶商討并確定所有的內(nèi)容，再職權范圍內(nèi)做適當讓步。5．簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。6．將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。7．幫助客戶登記備案和銀行貸款事宜。8．登記備案且好銀行貸款后，合同的一份應交客戶。9．恭喜客戶，送客戶至大門外。二、注意事項1．示范合同文本應事先準備好。2．事先分析簽約可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報告，研究解決的法。3．簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一極主管。4．簽合同**好由購房戶自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。5．由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書**好經(jīng)過公證。6．解釋合同條款時，在情感上應側(cè)重于客戶的立場，讓其有認同感。7．簽約后的合同，應迅速交房地產(chǎn)交易管理機構審核，并報房地產(chǎn)登記機構登記備案。8．牢記：登記備案后，買賣才算正式成交。9．簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。10．客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。11．及時檢查簽約情況，若有問題，應采取相應的應對措施。第十二節(jié)退房一、基本動作1．分析現(xiàn)場退房原因，明確是否可以退房。2．報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認，決定退房。3．結清相關款項。4．將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?．生意不在情誼在，送客送至大門外。二、注意事項1.有關資金轉(zhuǎn)移事項，均須由雙方當時人簽名確定。2.若有爭議無法解決，可申請仲裁機構調(diào)解或人民法院裁決。第十三節(jié)提供超值服務的表現(xiàn)形式超值服務的表現(xiàn)可能包括以下一種或幾種方式：1．站在顧客立場上，給顧客提供咨詢服務；2．為顧客提供其所需要的信息；3．注重感情投資，逢年過節(jié)寄卡片、贈送小禮品等；4．主動向顧客尋求信息反饋并提供所需的服務；5．實實在在地替顧客做一些延伸服務，使顧客不又自主地體會所接受服務的“超值”；6．在業(yè)務和道德允許的范圍內(nèi)，為顧客提供一些私人事務的方便。

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• 問 ??個人怎樣才能快速賣房子?怎樣才能把房屋以**快的速度出售?
  答

  一、選取大中介較可靠　　雖然二手房市場中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令賣房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕?！　＜医ㄗh：賣方**好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，**重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂?！　《?、選擇獨家代理更安全　　目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售?！　?jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，一般合同能提供更多的客源促進交易早日成交，但另一方面電話太多會給賣房者帶來一些困擾，同時可能存在多家代理報價不同被過多殺價的情況。交易過程中也可能會存在一定的風險。獨家代理合同更能保證交易的安全性，相對而言會減輕賣房者電話頻繁和殺價太多的風險?！　∪?、代理有效期宜短不宜長　　如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？　　專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意?！　∷摹ⅰ疤^”中介有風險　　有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。　　二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，這將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率?！　∥?、不能簽“到手價”　　據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。　　二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，**后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”?！　×?、心平氣和報房價　　330新政之后，許多滿2年免營業(yè)稅的二手房業(yè)主大幅提升了自己的房價，在大家都在漲價并且認為市場已經(jīng)回暖的時候，其實買房者也不會愿意為本來不應給的營業(yè)稅買賬，所以對市場期望值太高盲目開價的話就會陷入難以成交的窘境?！　＜医ㄗh，業(yè)主在報價的時候一定要心平氣和，客觀估計自己房子的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。

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• 問 ??個人賣房子怎么賣的快？怎樣讓自己的房子盡快賣出去?
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  買賣房屋可以不經(jīng)過中介。二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。六、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。七、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。八、單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。九、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。十、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

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• 問 個人怎樣才能快速賣房子?如何才能把房屋以**快的速度出售?
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  1、多家中介登記售房信息：一家中介的客戶是有限的，如果房屋周邊的中介都在推銷您的房子，那么離售出的時間就不遠了，千萬不要相信什么獨家銷售，那么多家都賣不出去，憑什么他能保證獨家銷售？2、降低售價：購房者選購二手房，除本身考慮合適不合適以外，房屋的性價比也是**直接的參考方式，同等條件下，你的價格比別人低，購房者自然選擇你這套；另外，如果你的房價確實明顯低于市價，很多在中介里打滾的投資客也會樂于出手的。3、保持房間整潔：人人都希望有一個干凈整潔的家，保持房間整潔，看房者的心情也會好很多，成交的機率就會更大。

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• 問 ??怎么賣房子?怎樣才能快速賣掉自己房子?
  答

  二手房銷售之建議本人非房產(chǎn)中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經(jīng)手買或賣的房屋已經(jīng)有7套了，其中各有原因和目的。回顧這段經(jīng)歷，拿出來分享，如果部分能幫助大家，過程中的跑腿和堅持也算沒有白費。買賣二手房的行政流程這里就不做敘述和補充了，房產(chǎn)中介機構是這方面的專家，并且政策的調(diào)整也隨時影響著流程的細節(jié)，我這里是以買賣雙方的視角對如何做足準備功課進行交易補充一二，希望能起到四兩撥千斤的作用。A，先談賣房：A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產(chǎn)賣掉？既然如此，大家都是生活在真實世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產(chǎn)的大致房價，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數(shù)字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦查一查就差不多知道了。A-2，清楚自己房子的附屬設施，如閣樓，陽臺，花園，車位，儲藏室等。除了車位比較直接可以進行價位計算，其他東東在賣房的時候經(jīng)常表現(xiàn)的像雞肋，因此可以在關鍵的時候用于維持總價。A-3，清楚自己房子的優(yōu)缺點。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優(yōu)缺點比較容易總結。另一種是自己從沒有常住，買來之后因為某種原因一直在出租等，優(yōu)缺點的收集，特別是缺點方面就比較困難了。當然你既然準備賣掉這套房產(chǎn)，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認為的不好，不代表買家也認為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記?。簝?yōu)點信息來自于網(wǎng)上，缺點信息來自于自己的生活。優(yōu)點是將這個小區(qū)的優(yōu)點和這個房子的優(yōu)點疊加，缺點則就是這個房子的缺點了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等（房產(chǎn)證及房產(chǎn)證面積請拍照）。A-4，自我估價：根據(jù)以上信息和自己的家人討論一下價格，包含一個低價和一個**高價。閉門造車也沒有關系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的高價基礎上再乘上1.1-1.2的系數(shù)以保證自己不后悔。A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個下午的時間跑跑沿街的房產(chǎn)中介機構，延伸一些，不要只跑小區(qū)門口的中介機構，跨度大一些。當然首先是小區(qū)門口的中介機構，他們對這個小區(qū)很熟悉，熟悉每棟樓的特點。然后是跨越到兩個紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區(qū)，總體拜訪數(shù)量建議至少五至六家機構。A-6，跑這些機構干什么呢 --- 告訴他們想把現(xiàn)在的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，不要說出自己對價位的預估，當面聽聽他們的專業(yè)全盤建議。他們也許會說你希望到手多少錢，就說自己不懂行，沒有底，當然這個房子優(yōu)缺點還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對同一套房產(chǎn)，不同的中介機構給出的建議價就不一樣。曾經(jīng)一套房子不同中介機構給我的價格差異達到了40萬之多。這不奇怪，這同每個中介機構人員對政策把握/市場理解/專業(yè)水平/處事風格/攻關能力/團隊氛圍有關。如果時間充沛盡量多拜訪一些中介機構，這是一個采樣的過程。這個技術活涉及潛在的客戶群分析，曾經(jīng)的成功案例分享，房地產(chǎn)市場的后續(xù)走向，以及小區(qū)的優(yōu)缺點全盤分析等。A-7，定價：根據(jù)以上信息，綜合自己拜訪前估的高價和這幾家房產(chǎn)中介機構建議的價格，結合自己房子的實際情況，定一個高于市場的銷售價格。A-8，發(fā)布：每個城市/每個地區(qū)，都有方便市民的二手房發(fā)布網(wǎng)站，注意不是在某個房產(chǎn)中介機構的網(wǎng)站發(fā)布，而是要讓很多中介機構都能看到的網(wǎng)站發(fā)布。發(fā)布的時候注意幾點：A-8-1,準備一些照片，只發(fā)布其中1-2張即可（不要將房產(chǎn)證照片發(fā)布，不要將樓棟號的照片發(fā)布）；A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售；A-8-3,價格說明清楚：是到手價！就是實實在在到自己手的價格（我們不專業(yè)，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費啊，什么稅費啊，什么這個啊，那個啊，就談到手價，即使中介費也不包含）；A-8-4,房子的學區(qū)也請說明清楚（**，**，以及是否有使用）；A-8-5,聯(lián)系人（電話號碼不要寫錯），以及看房時機（慢著：如果是出租房，請先和房客確認一下，有些人非常反彈，出租合同在這個方面是保障房客權利的。兩種方式解決：一種是協(xié)商每周固定兩/三次看房時間，或者提前通知終止合同）；

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