??動遷房如何找買家？如何在購買動遷房時規(guī)避風險？

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• 158****5557

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。
  　　動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需?！　《舆w房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎
  　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

  查看全文↓ 2019-11-08 16:46:01
• 133****0156

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認為無效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風險，但合同沒有違反法律法規(guī)
  ，合同效力并不因此遭到否認。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風險了。
  簡單地說，購買此類動遷房的風險的性質(zhì)和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風險等待期特別長，所謂風險等待期就是在這個期限，風險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風險，但由于時間較短，發(fā)生風險的機率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內(nèi)人的想法不會發(fā)生什么改變，但經(jīng)過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。

  查看全文↓ 2019-11-08 16:45:55
• 138****9887

  因為價格低,前景看好,現(xiàn)在有很多人在投資拆遷房.本人幾年前就開始涉足這方面的房子,不妨把經(jīng)驗告訴你吧!
  1:拆遷房一般在規(guī)劃后就不能進行買賣了,也就是不能過戶.你就是買了卻無法得到法律的保護
  2:查下賣方的信用問題,還有債務問題
  3:簽合同時把違約金定高點.再辦理委托公證(就是把賣方的選房,交房,簽安置協(xié)議,辦房產(chǎn)證,過戶等權(quán)利全委托了)
  4:找關(guān)系把名換了(這**保險)
  5:記得把賣方夫妻的身份證,結(jié)婚證復印件備份.
  注:投資的話主要是周期太長(**少兩年),一般要一次性付清房款等不利因素.

  查看全文↓ 2019-11-08 16:45:48
• 131****2993

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。
  （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。
  （3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。
  （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

  查看全文↓ 2019-11-08 16:45:44
• 131****1097

  農(nóng)村拆遷安置房往往不是完全產(chǎn)權(quán)的房子，土地性質(zhì)一般為劃拔，是小產(chǎn)權(quán)房不可以轉(zhuǎn)讓給別人的，別人是辦不到產(chǎn)權(quán)證的，到公證處辦理公證的前提就是要有產(chǎn)權(quán)證，僅有買賣合同是不可以公證的。農(nóng)村房征收只有本集體組織內(nèi)的成員才能享有宅基地和房屋安置，這種性質(zhì)的房子不可轉(zhuǎn)讓給非本集體組織內(nèi)的成員的。哪怕是原來就就是本村村民，但戶口遷走了，就失去再安置房屋的權(quán)利。如原來還有房子在本村只能拿地面上建筑的補償。
  買這樣的房子有風險。

  查看全文↓ 2019-11-08 16:45:38

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• 問 動遷房如何找買家？怎么在購買動遷房時規(guī)避風險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。　　動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需?！　《舆w房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 ??看上了一套動遷房，如何在購買動遷房時規(guī)避風險？
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  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。 動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需。 二、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎 動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 ??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？如何規(guī)避風險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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• 問 動遷房如何找買家？動遷房是啥意思？
  答

  動遷房即是拆遷安置房。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博動拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的3年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

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• 問 ??動遷房如何找買家？動遷房是什么意思？
  答

  動遷房即是拆遷安置房。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博動拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的3年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

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