??房改房如何上市？交易需要什么條件？

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• 158****2553

  一、房改房未滿五年可以交易嗎？
  
  房改房，又稱為“已購(gòu)公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型。簡(jiǎn)單來說，房改房就是國(guó)家補(bǔ)貼建設(shè)的公有住房，其銷售價(jià)格低于市場(chǎng)成本價(jià)，只有繳納稅費(fèi)補(bǔ)足差價(jià)，把產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)成本價(jià)”后，房改房產(chǎn)才可以直接上市交易。
  
  因此，房改房沒有未滿5年不允許交易的情形。但是，房改房上市交易必須繳納各種稅費(fèi)，把成本補(bǔ)足方可正常交易，其中當(dāng)然包括土地出讓金了。以下是房改房上市交易所需的全部稅費(fèi)：
  
  1、土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%、。（當(dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)），房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了；
  
  2、契稅（按面積大小繳納1-3%不等）；
  
  3、印花稅：成本房?jī)r(jià)的萬分之五；
  
  4、未滿五年需繳納個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購(gòu)房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)。
  
  二、房改房交易需要什么條件？
  
  房改房上市需具備以下條件：房改房上市包括出售、交換、贈(zèng)與、抵押和出租五種情形。已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房產(chǎn)證的房改房，可以進(jìn)行抵押和出租。若要出售、交換、贈(zèng)與的房改房，則需要符合以下條件：
  
  1、已取得房產(chǎn)證；
  
  2、出售的，已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款；
  
  3、交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款；
  
  4、已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款；
  
  5、已按規(guī)定交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。

  查看全文↓ 2019-11-10 17:06:30
• 133****7901

  一、房屋所有權(quán)人向市房改辦提出上市申請(qǐng)，并填寫《**市房改房上市交易申請(qǐng)表》一式二份，夫妻雙方簽字后，由夫妻雙方所在單位及房產(chǎn)管理局對(duì)其住房情況簽署證明。
  二、房屋所有人將《**市房改房上市交易申請(qǐng)表》報(bào)市房改辦政策法規(guī)科審核，并提供如下材料：
  1、《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、職工《個(gè)人住房檔案》正本及各種原件的復(fù)印件一份。
  2、房屋所有權(quán)人及其配偶居民身份證，戶口簿或其他有效證明的原件和各種原件的復(fù)印件一份。
  3、夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割公證書、未婚的提供未婚證明原件及各種原件的復(fù)印件一份。
  三、市房改辦將房屋所有權(quán)人申請(qǐng)交易的房改房在《**日?qǐng)?bào)》上公示。
  四、審核以及公告無異議后由市房改辦在5個(gè)工作日內(nèi)在《**市房改房上市交易申請(qǐng)表》簽署是否符合上市交易的意見。
  五、房屋所有權(quán)人委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)上市交易的房改房進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。
  六、房屋所有權(quán)人將《**市房改房上市交易申請(qǐng)表》、《國(guó)有土地使用證》、職工《個(gè)人住房檔案》正本、評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料交到市房產(chǎn)管理局（房產(chǎn)交易所二樓），并按要求辦理交易手續(xù)簽訂房屋買賣契約。
  七、交易當(dāng)事人根據(jù)成交金額計(jì)繳土地出讓金、契稅及有關(guān)交易費(fèi)用（全額集資建房個(gè)人已繳納土地出讓金的，在上市交易時(shí)憑已繳土地出讓金的專用票據(jù)，不再由購(gòu)房者補(bǔ)繳土地出讓金）。
  八、按規(guī)定交清有關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)收益后，涉及權(quán)屬變更的出售、交換、繼承和贈(zèng)與的交易行為，市房產(chǎn)管理局在30個(gè)工作日內(nèi)辦理交易過戶手續(xù)。
  九、購(gòu)房人憑繳交土地出讓金、契稅的專用發(fā)票以及《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等有關(guān)資料到市國(guó)土資源局辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-11-10 17:06:23
• 158****5540

  可以。
  
  1、以廣州市為例，廣州市市民辦理房改房上市時(shí)，不須填寫《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》。房改房賣方無須再到房改辦辦理房改房上市核準(zhǔn)手續(xù)；
  
  2、而只用到交易所領(lǐng)取《房屋買賣征詢意見通知書》，自行送達(dá)到原產(chǎn)權(quán)單位征詢意見，并向廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所申請(qǐng)測(cè)繪房地產(chǎn)平面附圖，然后買賣雙方向交易所提交有關(guān)資料，提出交易申請(qǐng)即可。
  
  3、屬房改房贈(zèng)與的，可由產(chǎn)權(quán)人直接向市房地產(chǎn)估價(jià)所申請(qǐng)辦理；屬房改房出租的，可由產(chǎn)權(quán)人到市房地產(chǎn)租賃管理所辦理出租登記手續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改革將簡(jiǎn)化交易程序，是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的一大利好。
  
  4、 廣州市房改房上市交易程序?qū)慈缦虏襟E執(zhí)行：
  
  （一）賣方到交易所領(lǐng)取《房屋買賣征詢意見通知書》，自行送達(dá)到原產(chǎn)權(quán)單位征詢意見，并向市房地產(chǎn)測(cè)繪所申請(qǐng)測(cè)繪房地產(chǎn)平面附圖。
  
  （二）買賣雙方向交易所提交有關(guān)資料，提出交易申請(qǐng)。
  
  （三）交易所對(duì)擬買賣的房改房進(jìn)行驗(yàn)價(jià)、審核、核定稅費(fèi)。賣方持收據(jù)到交易所領(lǐng)取《過戶通知書》。
  
  （四）賣方到房改辦辦理房改房上市補(bǔ)交公攤面積價(jià)款或土地出讓金審核。（五）買賣雙方憑《過戶通知書》按規(guī)定繳齊契稅、印花稅、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)等稅費(fèi)后辦理過戶手續(xù)。（六）登記所向買方核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
  
  

  查看全文↓ 2019-11-10 17:06:19

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• 問 房改房如何上市？交易需要哪些條件？
  答

  一、房改房未滿五年可以交易嗎？房改房，又稱為“已購(gòu)公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型。簡(jiǎn)單來說，房改房就是國(guó)家補(bǔ)貼建設(shè)的公有住房，其銷售價(jià)格低于市場(chǎng)成本價(jià)，只有繳納稅費(fèi)補(bǔ)足差價(jià)，把產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)成本價(jià)”后，房改房產(chǎn)才可以直接上市交易。因此，房改房沒有未滿5年不允許交易的情形。但是，房改房上市交易必須繳納各種稅費(fèi)，把成本補(bǔ)足方可正常交易，其中當(dāng)然包括土地出讓金了。以下是房改房上市交易所需的全部稅費(fèi)：1、土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%、。（當(dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)），房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了；2、契稅（按面積大小繳納1-3%不等）；3、印花稅：成本房?jī)r(jià)的萬分之五；4、未滿五年需繳納個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購(gòu)房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)。二、房改房交易需要什么條件？房改房上市需具備以下條件：房改房上市包括出售、交換、贈(zèng)與、抵押和出租五種情形。已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房產(chǎn)證的房改房，可以進(jìn)行抵押和出租。若要出售、交換、贈(zèng)與的房改房，則需要符合以下條件：1、已取得房產(chǎn)證；2、出售的，已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款；3、交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款；4、已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款；5、已按規(guī)定交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。

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• 問 房改房如何上市？房改房上市交易需要繳什么稅費(fèi)？
  答

  契稅、印花稅 按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;土地出讓金 房改房需要交納土地出讓金,計(jì)算公式為:當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%/?！久~解釋:當(dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年,由**頒布的房改房成本價(jià),也就是“今年”的成本價(jià)】;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;個(gè)人所得稅 房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同,只是起算時(shí)間上,房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí),交納房改價(jià)款(購(gòu)房款)的實(shí)際交付時(shí)間為起算,需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù),另外,在按照“(實(shí)際成交價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格-合理費(fèi)用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí),房改房的原購(gòu)買價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù),而是統(tǒng)一核定價(jià);需要注意的是,除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外,還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市,需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可直接上市,優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為:當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%,交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。按相關(guān)規(guī)定,以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的“房改房”上市時(shí),應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。消費(fèi)者在購(gòu)買這種二手“房改房”時(shí),要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)。

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• 問 ??房改房如何上市？房改房上市交易需要繳納哪些稅費(fèi)？
  答

  房改房交易稅費(fèi)相關(guān)：1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)3、契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國(guó)家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。5、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。8、核檔費(fèi)：50元/宗。

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• 問 房改房上市交易條件是什么？
  答

  房改房交易稅費(fèi)相關(guān)：1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)3、契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國(guó)家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。5、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。8、核檔費(fèi)：50元/宗。

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• 問 房改房上市交易條件是什么？
  答

  一、房改房買賣政策規(guī)定據(jù)有關(guān)房改房銷售購(gòu)買辦法規(guī)定，在市政府作出的居民家庭中低收入標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定辦法之前，居民個(gè)人購(gòu)買房改房需憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發(fā)建設(shè)單位辦理買房手續(xù)，也可以到本市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款，但必須憑登記過的房改房預(yù)售(買賣)合同，到項(xiàng)目所在地房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。二、房改房如何出售?1、購(gòu)買房改房的對(duì)象為中低收入者，但很多房改房項(xiàng)目都建成了100平方米以上的大戶型。雖然每建筑平方米的單價(jià)控制在政府規(guī)定的范圍內(nèi)，但由于面積過大導(dǎo)致總價(jià)卻居高不下，讓中低收入家庭承擔(dān)不起。據(jù)悉，新審批經(jīng)房改房項(xiàng)目的主力戶型都必須控制在80平方米左右，120平方米以上的大戶型將越來越少。2、房改房買賣和二手商品房買賣一樣，消費(fèi)者同樣要弄清房改房的即時(shí)信息，并對(duì)房屋所有人的情況有大致的了解?！胺扛姆俊钡恼鎸?shí)年齡究竟有多大，消費(fèi)者往往難以辨別，房改房不像商品房那樣，在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補(bǔ)交土地出讓金后，才會(huì)按照補(bǔ)交出讓金的時(shí)間開始計(jì)算。

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