??房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房屋買賣糾紛中怎么確定房屋差價損失？

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• 138****1813

  　　如雙方當事人不能協(xié)商確定的：
  (1)原則上可比照**類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋**的損失;
  (2)無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋**的差價損失。 　　
  3、認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的**情況等，合理確定。 　　
  4、守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋**而產(chǎn)生的差價。

  查看全文↓ 2019-11-10 23:14:09
• 131****0586

  房屋差價損失怎樣確定
  (一)如果雙方當事人對房屋**的差價損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定;
  (二)如雙方當事人不能協(xié)商確定的：
  1、原則上可比照**類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋**的損失;
  2、無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋**的差價損失。
  (三)認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的**情況等，合理確定。
  (四)守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋**而產(chǎn)生的差價。
  如何確定房屋差價損失
  對房屋差價損失的確定，要以雙方之間事先是否有約定或者協(xié)定分別確定：
  (一)如雙方就此有約定或通過協(xié)商達成一致，應根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處;
  (二)如雙方無約定或不能協(xié)商達成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：
  1、原則上可比照**類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋**的損失;
  2、無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋**的差價損失。
  (三)認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的**情況等，合理確定。
  (四)守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋**而產(chǎn)生的差價。

  查看全文↓ 2019-11-10 23:14:03
• 144****6855

  可得利益損失規(guī)定于合同法第一百一十三條，屬于損害賠償金的一部分。因此，如果當事人不依據(jù)合同法第一百一十三條主張損失，而是根據(jù)合同約定追究違約金
  ，則不能提起差價損失的請求。本文對合同法第一百一十三條適用于房屋買賣合同略作探討。
  　　對合同法第一百一十三條的理解適用：包含差價損失
  　　《合同法》第一百一十三條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
  　　這一條款包含如下六層意思：
  　　1、“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定”， 第一百一十三條第一句描述的是一方當事人違約，違約行為是賠償差價的前提。（違約行為）
  　　2、“給對方造成損失的”，說明該條適用的條件和舉證規(guī)則，守約方應當舉證證明實際發(fā)生的損失。（守約方舉證，證明損失和損失的范圍）
  　　3、“損失賠償額”，該處指按照《合同法》第一百零七條的“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔……賠償損失等違約責任”，以及《合同法》第一百一十二條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失”，說明因違約造成了損失應當賠償。（有損失，就賠償；有損失，才賠償。）
  　　4、“相當于因違約所造成的損失”，這里“所造成的”意味著第一百一十三條規(guī)定的損失僅僅是補償性的損失，不包括懲罰性損害賠償金。（賠損失，不懲罰）
  　　5、“相當于因違約所造成的損失”，這里的“損失”，指的是直接損失，是現(xiàn)有財產(chǎn)的減損滅失和費用的支出，在房屋買賣合同中包括房款的支出、中介費用的支出、利息等。（已經(jīng)支出的要賠償）
  　　6、“包括合同履行后可獲得的利益”，這里指的是可得利益損失，也就是合同履行后能夠得到的預期利益。在房屋買賣合同中，賣方按照合同約定轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買方，自買方接手房屋后，可以將房屋用于出售。因此買方需要承擔房價下跌的風險，也享受房價上漲的利益。這個房價上漲的利益就是合同履行后可以獲得的利益。（差價要賠償）
  　　因此，合同法第一百一十三條應用于房屋買賣合同法律關(guān)系中，就是當賣方惡意違約，給買方造成了損失，買方可以起訴賣方要求賣方賠償損失；此時買方對損失的事實和損失的額度負有舉證責任；買方可以要求賣方賠償房價款、中介費、利息等直接損失；也可以要求賣方賠償房屋差價損失。

  查看全文↓ 2019-11-10 23:13:57
• 138****7698

  一、賣房人過戶時毀約的情況
  在二手房買賣的過程中，由于房屋價格在短時間內(nèi)不斷大幅攀升，賣方在利益的驅(qū)使下，利用房屋還未過戶的機會，通過各種手段進行反悔而惡意違約，從而引起二手房買賣糾紛。買房時，買房人應注意賣房人是否有以下情況發(fā)生，以保護自己的合法權(quán)益。
  1、利用正當?shù)姆墒侄危鶕?jù)合同存在的漏洞，要求法院確認房屋買賣合同無效。
  （1）作為標的物的房屋不具備交易條件；如公房、產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋、不具備上市交易條件的經(jīng)濟適用房等
  （2）買房人不具備買房資格；如城市居民購買農(nóng)村民宅，**著名的畫家村房屋買賣糾紛就是這種情況。
  （3）具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人未行使優(yōu)先購買權(quán)。
  （4）共有人不知情或為獲得同意的。
  （5）抵押房屋出賣，未通知抵押權(quán)人的。
  以上情況，如果買方在簽訂合同時未引起充分注意，而簽訂了無效的房屋買賣合同，法院在進行判決時，會根據(jù)雙方當事人的過錯情況，考慮在合同解除的情況下，是否讓賣房人給予買房人房屋差價損失賠償。
  2、賣房人以各種手段，造成買房人違約，以達到解除合同的目的。如利用各種理由來拖延或拒收房款，以造成買房人延期付款，在主張其違約。在這種情況下，**好的辦法是到公證處辦理房款提存。
  3、賣房人直接將房屋高價賣給第三人或?qū)⒎课菀缘謧男问睫D(zhuǎn)給第三人并辦理房屋過戶手續(xù)，造成房屋無法交付，合同無法履行。在這種情況下，法院在判決解除房屋買賣合同的同時會根據(jù)現(xiàn)在房屋實際評估價格與合同價款的差額，要求賣房人給與賠償。
  二、買房人如何獲賠房屋差價損失？
  差價賠償依據(jù)合同法中所規(guī)定的損害賠償原則是全部損害賠償?shù)脑瓌t，即賠償當事人的實際遭受的全部損失。一方違反合同后，另一方當事人不僅會遭受現(xiàn)有財產(chǎn)的損失，而且會遭受可得利益的損失，這些損失都應當?shù)玫劫r償?！逗贤ā返?13條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方當事人造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。對于二手房房屋買賣合同來說，由于房價的上漲，合同價款與解除合同時房屋現(xiàn)時價格之間的差價部分（房屋增值部分），就是買房人因合同履行所應獲得的利益，在合同實際不能履行，賣方人實際違約的情況下，只能由賣方人給與賠償。

  查看全文↓ 2019-11-10 23:13:50
• 152****0335

  這個沒有統(tǒng)一的標準的。在不同的場合，有不同的說法。
  1、比如你找中介買房或者賣房，那么可能中間的價格會出現(xiàn)變化。(當然這里專指不法中介)那么他們賺取的差價叫做房屋買賣差價。
  2、對于房屋買賣過程出現(xiàn)糾紛，可能是締約過失。那么起訴到法院，買方可能會主張房屋買賣差價的賠償，當然這里的差價指的可能就是這段時間由于房價的上漲，帶來的損失，即現(xiàn)在的房價減去當初房價的這個差值。
  當然，對于差價的解釋還很多，不一一論述了。

  查看全文↓ 2019-11-10 23:13:37

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房屋買賣糾紛中如何確定房屋差價損失？
  答

  簽了房屋買賣合同后，買方想違約，就必須承擔相應的違約責任。違約責任以可參閱《合同法》的如下規(guī)定處理：第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國合同法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

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• 問 房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償
  答

  預期利益(可得利益)損失在房屋買賣合同糾紛中多被買受人一方引用，買受人通常主張稱:因出賣人根本違約，買受人不能依買賣合同約的定價格取得房產(chǎn)所有權(quán)，導致買受人遭受房產(chǎn)**部分的利益損失，屬于間接損失應有違約方予以賠償。《合同法》第一百一十三條規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！备鶕?jù)該條規(guī)定，要求賠償預期利益損失的適用前提是合同有效、對方違約。上述案例中合同有效，但因合同目的無法實現(xiàn)，導致合同解除，此時可以要求違約方賠償預期利益損失的。根據(jù)《民法通則》和《合同法》有關(guān)規(guī)定和損害賠償理論，合同解除后的損害賠償首先包括因恢復原狀而發(fā)生的損害，因合同解除的法律效果就是要將當事人之間的權(quán)利義務關(guān)系烣復到合同訂立前的狀態(tài)。一般情況下，房屋買賣合同中都約定了出賣人違約要承擔的違約金或違約金計算方式。如果買受人主張的違約金及實際損害賠償金能夠得到法院足額支持，買受人就已經(jīng)因出賣人的違約行為得到了補償，其所得高于實際交付的購房款，買受人的財產(chǎn)沒有損失。所謂房屋增值產(chǎn)生的預期利益損失，實際上意指出賣人違約，房屋價格上漲，導致買受人無法以同等價款購得房屋的情況。但預期利益損失是否就意味著應基于現(xiàn)在市值倒推至簽約時市值計算差價的方法確定?實踐中這通常只是作為一個參考因素。因為房產(chǎn)**不僅基于生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生，也受市場、供應、政策等多種因素的影響，房屋是否會**具有不穩(wěn)定性、不確定性。什么時候**、哪個區(qū)域的房產(chǎn)**、漲幅多少等都存在很大的變數(shù)，而根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，可得利益損失賠償須違約方在締約時就能夠預見到的損失，未能預見到的部分違約方不承擔賠償責任。房屋買賣合同中出賣人締約時可能預見到房價會上漲，但很難預見到漲幅，如果以倒推的方法來確定可得利益損失，則違背了《合同法》第一百一十三條規(guī)定的可預見性規(guī)則。因此實踐中法院即使支持買受人關(guān)于房屋增值的預期利益損失的請求，一般也會酌情予以調(diào)整。

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• 問 房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房產(chǎn)買賣差價啥意思？
  答

  二手房的差價=賣出合同價-買入價（取得價）-應扣除的費用。二手房交易稅費：契稅由買方交納，交稅比例是：1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。過戶費用：(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔（二套房按3%收取）；(2)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%預繳納，按照超率累進稅率計算，多退少補。賣方承擔；(3)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔；(4)房屋交易手續(xù)費：按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔；(5)房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元。買方承擔；(6)房屋評估費：按評估額0.5%。

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• 問 ??房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房產(chǎn)買賣差價什么意思？
  答

  房屋差價損失怎樣確定(一)如果雙方當事人對房屋**的差價損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定;(二)如雙方當事人不能協(xié)商確定的：1、原則上可比照**類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋**的損失;2、無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋**的差價損失。(三)認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的**情況等，合理確定。(四)守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋**而產(chǎn)生的差價。如何確定房屋差價損失對房屋差價損失的確定，要以雙方之間事先是否有約定或者協(xié)定分別確定：(一)如雙方就此有約定或通過協(xié)商達成一致，應根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處;(二)如雙方無約定或不能協(xié)商達成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：1、原則上可比照**類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋**的損失;2、無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋**的差價損失。(三)認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的**情況等，合理確定。(四)守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋**而產(chǎn)生的差價。

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• 問 房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房屋中介糾紛怎么處理？？
  答

  　房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實務中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：　　一、 因支付意向金引起的糾紛　　中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。　　買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款?！　　耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金?！　《?因跳中介引起的糾紛　　跳中介通常有兩種情況：　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交?！　≠I方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應向前一家中介公司承擔違約責任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應當承擔違約責任?！　〉诙N情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責任?！　∪?、 因合同無效、終止引起的糾紛　　合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者**款，糾紛由此產(chǎn)生?！　「鶕?jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介應當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應當向中介方支付適當?shù)膱蟪?，如因一方違約造成買賣合同解除，違約方應當賠償中介方的損失即傭金的損失?！　∷?、因未充分了解房屋情況引起的糾紛　　買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于是提出退房，但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失?　　這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服務是報告訂立合同的機會或者提供訂立的媒介服務。中介只是根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認可房屋的現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買方看了房又認為自己沒有看清楚而提出退房通常不會被法院所認可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導，買方也很難就被中介誤導的事實進行舉證，因而會將自己陷入很不利的地步，所以買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，一定要自己親自查看，仔細詢問。

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