??賣(mài)房屋估價(jià)怎么估?從什么方面評(píng)估?

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• 154****8709

  什么情況需要房產(chǎn)評(píng)估？
  
  1、房?jī)r(jià)明顯過(guò)低時(shí)需進(jìn)行二手房評(píng)估價(jià)
  
  買(mǎi)賣(mài)雙方可能會(huì)為了少繳稅費(fèi)，會(huì)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房?jī)r(jià)，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要時(shí)需進(jìn)行二手房評(píng)估
  
  交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行二手房評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，會(huì)自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行二手房評(píng)估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要二手房評(píng)估
  
  辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評(píng)估來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)，確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
  
  4、申請(qǐng)抵押貸款需做二手房評(píng)估
  
  在房產(chǎn)交易過(guò)程中，有的購(gòu)房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會(huì)為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要做二手房評(píng)估
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如果一方以?xún)r(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估。

  查看全文↓ 2019-11-17 18:25:00
• 147****0845

  如果是個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋的話，可以根據(jù)周邊的房屋近一年來(lái)的交易成交價(jià)格進(jìn)行判斷。以此來(lái)對(duì)自己的房屋，或者需要買(mǎi)的房屋進(jìn)行估值。
  也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的，具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。但是專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)通常比較高，個(gè)人把握。

  查看全文↓ 2019-11-17 18:24:53
• 152****6256

  通常我們可以從如下三個(gè)基本方法來(lái)獲取；
  
  市場(chǎng)法
  
  又稱(chēng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在此時(shí)發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似的房屋
  成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；
  
  成本法
  
  是分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部門(mén)的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；
  
  收益法
  又稱(chēng)收益資本化法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)此項(xiàng)的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率、收益率將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象集中制的方法。
  
  而在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要從以下幾個(gè)因素作為依據(jù)；
  
  房屋因素
  （1）折舊：年折舊－2%
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5%
  （4）朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗－5%
  
  房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。
  
  其計(jì)算公式為：
  造價(jià)－殘值　造價(jià)×（1－殘值率）
  消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：
  舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)
  
  環(huán)境因素
  （1）無(wú)物業(yè)管理－5%
  （2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  （3）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。
  
  心理因素
  如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。
  
  人為測(cè)算差距
  不同的評(píng)估師給出的評(píng)估價(jià)可能存在差異，只要保持在合理的范圍內(nèi)，是可以接受并不可避免的。
  
  另外，以下兩個(gè)方面在評(píng)估的時(shí)候都要要考慮到；
  
  （1）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。
  
  （2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之。
  

  查看全文↓ 2019-11-17 18:24:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??賣(mài)房屋估價(jià)怎么估?從哪些方面評(píng)估?
  答

  首先說(shuō)明，房屋評(píng)估肯定要找專(zhuān)業(yè)人士，畢竟我們自己懂得再多，也不如市場(chǎng)多年沉淀出來(lái)的一套評(píng)價(jià)體系準(zhǔn)確而規(guī)范房屋評(píng)估價(jià)是由評(píng)估單位實(shí)地考察后，根據(jù)房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成的新舊程度進(jìn)行相應(yīng)折扣，從而確定現(xiàn)值。房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的原則是以房屋重置完全價(jià)值確定各類(lèi)房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類(lèi)房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。除卻這些，影響房屋評(píng)估價(jià)的因素還包括區(qū)域因素、房屋因素、市場(chǎng)因素和心理因素。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，常采取市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。此外，還有成本法和租金收益法等多種評(píng)估方法，但就精準(zhǔn)度而言，則不如市場(chǎng)比較法。所以說(shuō)，在確定一個(gè)房屋的估價(jià)時(shí)，常會(huì)參考這幾個(gè)因素：1.所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格；2.周邊小區(qū)類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格；3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)；4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。根據(jù)以上基本情況，采用科學(xué)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)和建模算法，計(jì)算出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響，進(jìn)而給出合理定價(jià)。而就評(píng)估單位來(lái)說(shuō)，在辦理保險(xiǎn)時(shí)，可委托專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)評(píng)估，在抵押貸款時(shí)，可由銀行進(jìn)行評(píng)估，在其他司法過(guò)程中，也可委托司法機(jī)構(gòu)，但**常見(jiàn)的，是在日常的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生前，有專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，合理定價(jià)，保證房屋的買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)怎么估價(jià)?從什么方面評(píng)估?
  答

  影響房產(chǎn)評(píng)估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價(jià)格就會(huì)有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價(jià)格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶(hù)型不同朝向的房屋價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)房屋的評(píng)估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來(lái)說(shuō)，價(jià)格就會(huì)高一些。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 賣(mài)房估價(jià)怎么估?賣(mài)房估價(jià)應(yīng)該注意什么？
  答

  將周邊的類(lèi)似情況的樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格加以了解,取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實(shí)際出售需求進(jìn)行加減,如是投資性出售,不急于出手,可在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上增加5%-15%;如果是急于出手套現(xiàn),可以在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上,酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時(shí)間上的共同有利地位。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 賣(mài)房估價(jià)怎么估?賣(mài)房估價(jià)應(yīng)該注意什么？
  答

  如果是個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋的話，可以根據(jù)周邊的房屋近一年來(lái)的交易成交價(jià)格進(jìn)行判斷。以此來(lái)對(duì)自己的房屋，或者需要買(mǎi)的房屋進(jìn)行估值。也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的，具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。但是專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)通常比較高，個(gè)人把握。

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• 問(wèn) ??什么房屋評(píng)估價(jià),要怎么評(píng)估呢?從哪些方面評(píng)估?
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估，主要是根據(jù)不同的評(píng)估目的，評(píng)估某一估價(jià)標(biāo)的物在某一估價(jià)目的下的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)某一標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細(xì)了解其真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途，確定估價(jià)目的。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指定一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并配備與該項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師按估價(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作。1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)。(1) 估價(jià)目的；(2) 價(jià)值日期；(3) 估價(jià)對(duì)象；(4) 價(jià)值類(lèi)型。2、制定估價(jià)作業(yè)方案。(1) 估價(jià)工作內(nèi)容，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等；(2) 估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施；(3) 估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。3、搜集估價(jià)所需資料。(1) 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；(2) 估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；(3) 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；(4) 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，并做好實(shí)地查勘記錄。5、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。6、確定估價(jià)結(jié)果。7、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。8、審核估價(jià)報(bào)告。9、交付估價(jià)報(bào)告。10、估價(jià)資料歸檔。三、 我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價(jià)委托至完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)工作應(yīng)按上列程序進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不得簡(jiǎn)化或省略前款規(guī)定的估價(jià)程序。

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