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如總房價100萬，退出人占50%，即按50萬來計算房產(chǎn)過戶稅費。具體點數(shù)如下：二手房稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產(chǎn)證大于5年的免）、營業(yè)稅5.5%（房產(chǎn)證大于5年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數(shù)百，以上稅點均按小于144平方米的普通住宅計算）。報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對當?shù)孛總€區(qū)域有一個**低的評估價。你們報的報稅價高于那評估價就按你們的價計稅。低于的話就按系統(tǒng)的評估價計算。對這評估價**了解的是當?shù)赝瑓^(qū)域的房產(chǎn)中介，因為他們經(jīng)常去過戶，知道能**低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。
全部4個回答>房產(chǎn)共有人之間過戶要交多少個稅？房地產(chǎn)稅立法目前在多地調(diào)研專家稱待解難題多
157****9517 | 2019-11-22 04:51:07
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154****6979
"專家：國稅總局“推進房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案信息”與房地產(chǎn)稅進展關(guān)系不大中證網(wǎng)訊（ 張玉潔）2月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于2019年開展“便民辦稅春風行動”的意見》（簡稱《意見》）?！兑庖姟分猩婕暗椒康禺a(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容有，強化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案進展信息、不動產(chǎn)登記信息共享，整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務(wù)流程，推動實施跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦。這一表述引起不少關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《意見》的主基調(diào)是減稅和便民。從《意見》中涉及房地產(chǎn)的表述內(nèi)容看，前述政策出發(fā)點主要是整合流程，減少納稅人負擔，與是否將開征房地產(chǎn)稅關(guān)系不大。目前決定房地產(chǎn)稅何時出臺的主要因素還是相關(guān)立法程序的進展情況。張大偉指出，“推進房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案信息”也并非第一次提出。2017年11月，國稅總局就和住建部發(fā)布關(guān)于加強信息共享深化業(yè)務(wù)協(xié)作的通知，其中就包括全面推進房地產(chǎn)涉稅信息共享、切實強化部門信息集成共用、著力推動房屋代碼采集應(yīng)用和積極推行跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦等內(nèi)容。張大偉同時表示，現(xiàn)有治理框架下，開征房地產(chǎn)稅有兩大主要前提條件，一是立法程序獲得通過，一是建立一個覆蓋全國的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。從國稅總局的政策看，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成。除部分縣級城市外，全國基本已經(jīng)完成了不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，這一過程預(yù)計在2020年左右完成，這為后續(xù)房地產(chǎn)稅的推進打下了基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)稅相關(guān)立法程序的進展目前尚未有進一步的消息。
查看全文↓ 2019-11-22 04:51:25
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146****4568
"綜合新華社電 國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。值得注意的是，商業(yè)用房改建后可作為租賃住房被寫入《意見》，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可免征增值稅。
查看全文↓ 2019-11-22 04:51:22
《意見》從六個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。
一是培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房。
二是鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務(wù)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策。
三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。
四是支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。
五是加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
六是加強住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工。
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134****1796
"為什么我國大城市住房供不應(yīng)求，小城市住房卻買家難求?我國房地產(chǎn)的問題究竟出在哪里?作者從土地問題入手，系統(tǒng)地分析了我國的土地現(xiàn)狀和大城小鎮(zhèn)的困境，從需求角度提出的解決方案是房產(chǎn)稅。
查看全文↓ 2019-11-22 04:51:20
城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢。
遷移是為了追求幸福感
中國是一個人多地少的國家，也可以說是世界上土地稀缺度**高的國家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計算。中國雖然有960萬平方公里的國土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右，所以人地關(guān)系相對比較緊張。
**近這一輪地價暴漲和房價暴漲，暴露出一個重要的政策性原因，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。
因此，我們的愿景是什么呢?就是希望人們從農(nóng)村遷移出來以后，都到小城市中去找工作和安居樂業(yè)。我們不要把幸福函數(shù)復(fù)雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個好一點的工作，找一個有興趣的工作，找一個收入高一點的工作，這是**基本的?？墒乾F(xiàn)實中，很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒有到小城市去，相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。
為什么都往大城市里搬呢?
在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方，原來指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來，內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市。企業(yè)沒到小城市去，人怎么會到小城市去呢?既無法提供那么多就業(yè)，也無法提供那么多收入，所以人們還是涌向大城市。
我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會有城市化?為什么農(nóng)村人口要向城市集中?**早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，后來許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進城了。因為在分散的鄉(xiāng)村沒法搞工業(yè)，它不具備聚集效應(yīng)，而聚集效應(yīng)是規(guī)模效應(yīng)的一種。
當年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，每個鎮(zhèn)或每個村都要搞工業(yè)，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發(fā)區(qū)，它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)。
城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢。當然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價哪個更高一點，**后就會向哪方面傾斜。世界歷史近百年來，大城市越來越發(fā)展，人口越來越向大城市集中，包括發(fā)達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯(lián)合國專門寫了一個報告《大城市的優(yōu)勢》，說連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規(guī)模人口的大城市，才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。
人口聚集還會帶來很多東西。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，有就業(yè)和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創(chuàng)造新的服務(wù)業(yè)的就業(yè)，服務(wù)業(yè)就是家庭生活的社會化。在農(nóng)村，你想去飯館吃個飯可能要走二十里路，去飯館吃的人少，飯館沒有規(guī)模效應(yīng)就發(fā)展不下去。
城市人口聚集，大家可以很方便的去下飯館，整個家庭生活就社會化了，同時又創(chuàng)造了更多的就業(yè)。順便說一說，你自己在家洗頭是不計入GDP的，也不創(chuàng)造收入。如果你到外面洗頭，理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP，你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入，這就是人口聚集帶來的好處。
現(xiàn)在高級知識分子、大學(xué)畢業(yè)生都愿意往大城市聚集，就是因為大城市有創(chuàng)新的機會，這涉及到現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)一個重要的知識外溢效應(yīng)原理，知識存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識增量，知識存量越多增量越多。
從城市角度講，人口越聚集，越能創(chuàng)造新的機會、創(chuàng)造新的經(jīng)濟、創(chuàng)造新的知識。大城市人口聚集，往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時尚、創(chuàng)意等等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。2008年、2009年金融危機以后，沿海地區(qū)經(jīng)濟自由落體式的下滑，有2000萬農(nóng)民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節(jié)，我們觀察到有很多人又跑回城市來了。
當時經(jīng)濟還沒有恢復(fù)，人為什么就回來了?在調(diào)查中，一個小伙子說，回到農(nóng)村我的手機沒信號，所以我非得回來不可;另一個小姑娘說，我回去以后頭發(fā)沒法打理，所以就回來了。年輕人回到城里來，不光是因為這里有工作，而是更喜歡這里的生活。總之，大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物，這就是人口遷移的規(guī)律。
回顧中國這些年來的發(fā)展，人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農(nóng)民，已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買了房子，縣城里的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。
大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口，才會出現(xiàn)好的**、醫(yī)院和各種文化生活。據(jù)說少于一千萬人口的城市，都養(yǎng)不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。
然而，我們現(xiàn)在實行的是大城市設(shè)限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規(guī)模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。現(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了，因為遷移是自由的，人為設(shè)限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們愿意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現(xiàn)在中國城市兩極分化的矛盾。
中國城市兩極分化是如何形成的?
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養(yǎng)活八百萬人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務(wù)都會不足。
那么，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢?2004-2007年房地產(chǎn)過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人卻走光了。
城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。
中國屬于快速工業(yè)化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業(yè)化達到了80%多，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現(xiàn)一個什么情況呢?人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。
第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產(chǎn)階級。他們想著現(xiàn)在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。
所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發(fā)展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數(shù)就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。
一是小城鎮(zhèn)的人口少了，但是人均收入可以提高;二是如果能保護好老宅，保護好當?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。
我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。
從這個意義上講，遵循規(guī)律，破解難題，需要做大量的調(diào)整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些**基本的、更深層次措施，包括設(shè)立財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟制度、經(jīng)濟手段，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。
著名的社會學(xué)家費孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的，據(jù)說他臨終前兩年曾經(jīng)對他的學(xué)生說，也許在中國小城鎮(zhèn)這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些?，F(xiàn)在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。
一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個地方能創(chuàng)造多少就業(yè)，沒有創(chuàng)造就業(yè)，搞了房地產(chǎn)**后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二、三、四線城市，小城鎮(zhèn)指在是大城市群之外的。
二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀，但是我們可以提高城市容積率。
三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套;四是要進一步深化農(nóng)村改革，土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產(chǎn)的問題。
我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，這些問題就會持續(xù)加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現(xiàn)在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。
如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢?當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。
解決辦法：還是房產(chǎn)稅
從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性，房價越高征的稅越高。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國家多數(shù)都有，而且很見效。**近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經(jīng)跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務(wù)院的議程。
有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產(chǎn)稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經(jīng)有過這樣一個笑話，說領(lǐng)導(dǎo)聚到一塊討論房產(chǎn)稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。
但是這些對實施房產(chǎn)稅都不會構(gòu)成障礙。中國改革的經(jīng)驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎?20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了?實行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。
還有一種說法是房產(chǎn)稅不管用，你這就違反了經(jīng)濟學(xué)的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產(chǎn)稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用?中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈**后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現(xiàn)在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。
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151****2931
3月6日，全國政協(xié)委員、經(jīng)濟學(xué)家李稻葵在政協(xié)分組討論會后接受了深圳商報特派的采訪。他表示，房地產(chǎn)稅不應(yīng)該全國“一刀切”，而是要因地制宜，由全國人大常委會制定大的原則，具體征收細則下放到地級市，由地方自行制定。 作為清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任，李稻葵長期從事宏觀經(jīng)濟研究。他經(jīng)過調(diào)研認為，中國2018年GDP增幅預(yù)期有望達到6.8%，消費拉動是一大亮點。 “我們統(tǒng)計部門對消費的數(shù)據(jù)是低估的，我做了比較長期系統(tǒng)的跟蹤，我們居民消費比重已經(jīng)非常接近50%?！崩畹究f，國際上60%是比較正常的，美國人70%可能比較高了。我們已接近50%，再過五六年，消費就可以接近60%。過去，“刺激內(nèi)需”是各級政府的口頭禪。但消費是上億個家庭各自獨立決策的結(jié)果，短期政策刺激效果并不顯著。近年來，隨著老百姓消費能力提高，中國終于邁入消費增速超過GDP增速的歷史階段。 李稻葵表示，2018年推動高質(zhì)量發(fā)展，要持續(xù)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，持續(xù)轉(zhuǎn)移增長動力，讓老百姓更有獲得感，從而進一步增加終端消費的拉動能力。他表示，消費是需要引導(dǎo)的，舉個例子來說，如果沒有電，電冰箱就沒有用，電視也沒有用；沒有信號，智能手機有什么用？我們在扶持消費的政策上可以先走一步，比如養(yǎng)老體系、醫(yī)療體系等的完善，讓大家更加放心消費?！拔覀円亲o消費不斷上升的勢頭，這個趨勢會延續(xù)的。有些政策可以發(fā)力，比如個稅改革，為老百姓減負，讓老百姓手上有更多的錢可以消費，那他的消費就自然會上去?！? 對于兩會的熱點話題房地產(chǎn)稅，李稻葵說，房地產(chǎn)稅不應(yīng)該全國“一刀切”，而是要因地制宜，應(yīng)該由全國人大常委會制定大的原則，具體征收細則應(yīng)該下放到地級市，由地方自行制定。 “全國沒有一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，只有一個統(tǒng)一的貨幣市場。房子不像貨幣那樣可以流通，房子是不能跑的，各個城市都不一樣，有的地方房子還過剩，有的地方房子短缺，所以不要‘一刀切’，要因地制宜?！崩畹究ㄗh這個細則的制定下放到地級市，比如說第一套房子不征稅，按面積還是按照市場價格算？稅率是多少？是1%還是1%以下？由他們自己因地制宜制定，不應(yīng)該全國“一刀切”。另外，房地產(chǎn)稅應(yīng)該定位為地方稅，不是中央稅。 對于房價，李稻葵認為房價已經(jīng)到了拐點，以前那種暴漲的階段已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)已進入了多元化的市場，地產(chǎn)商持有房子進行出租的供給會大幅增加。
查看全文↓ 2019-11-22 04:51:17
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146****6027
"近日，房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)熱點話題引發(fā)廣泛討論。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)專訪時表示，落實“房住不炒”不僅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起房地產(chǎn)長效機制。但房地產(chǎn)長效機制不可能一蹴而就，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)長效機制的重要一方面，也不能急于求成。
查看全文↓ 2019-11-22 04:51:14
“房住不炒”取得成效 ?
十九大報告中提出，“房子用來住的，不是用來炒的”。顧云昌認為，“房住不炒”是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要定位，這一定位的提出，既是為了滿足百姓的住房需求，又是為了防范金融風險。
顧云昌指出，中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，取得了很大的成就，但也存在一些問題，很重要的一個問題就是房價上漲過快，或者說房價太高。房價過快上漲會帶來許多負面的影響，不僅百姓買不起房，也增加租房者或企業(yè)運作成本，帶來潛在的金融風險。
顧云昌認為，朝著“房住不炒”的方向努力，有利于房價的平穩(wěn)，有利于百姓居住條件的改善，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。自“房住不炒”提出以來，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的效果。
顧云昌強調(diào)，落實“房住不炒”不僅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起長效機制。
“穩(wěn)住房市，振興樓市”
什么樣的房地產(chǎn)市場是好市場？顧云昌認為，應(yīng)該做到“三個基本”：供求總量基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、供求價格基本平穩(wěn)。顧云昌認為，新時代的房地產(chǎn)發(fā)展方向是穩(wěn)住房市，振興樓市。
他認為房地產(chǎn)有兩個市場，一個是住房市場，叫房市，另外是樓宇市場，叫樓市。在新時代，要穩(wěn)住房市，從過去追求數(shù)量轉(zhuǎn)向數(shù)量質(zhì)量并重，避免出現(xiàn)大起大落。同時，要振興樓市，目前樓宇、寫字樓、商場的庫存還很大。
顧云昌指出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展從過去數(shù)量快速增長，總體上供不應(yīng)求，進入現(xiàn)在階段性的飽和，甚至出現(xiàn)供大于求。改革開放以來，快速的發(fā)展使得現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)接近了40平方米左右，和過去的10平方米、20平方米相比，已經(jīng)達到了一個新階段。
顧云昌很早提出中國房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)告別，進入“白銀時代”，突出表現(xiàn)為：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。
長效機制不可能一蹴而就 ?
今年以來，加快建立房地產(chǎn)長效機制的聲音不斷。房地產(chǎn)長效機制包括哪些內(nèi)容？需要做哪些工作？
顧云昌將住房市場的長效機制概括為“1+3”?！?”是住房制度，要建立多渠道供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，進一步改革和完善，方向就是十九大提出來的“房住不炒”；“3”是金融制度、土地制度和財稅制度要加以配合。
顧云昌指出，房地產(chǎn)市場的長效機制不可能一年兩年建立起來。房地產(chǎn)市場有其周期性，熱的時候要降溫，冷的時候要加溫，長效機制建立起來再配合一定的短期調(diào)控，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展才有可能。
房地產(chǎn)稅不能急于求成
針對備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，顧云昌指出，房地產(chǎn)稅是稅收體制改革的重要組成部分?！澳壳埃袊姆康禺a(chǎn)稅收的體系是不完善的，開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負很重，持有環(huán)節(jié)基本沒有任何稅。從世界各國的經(jīng)驗看，這恐怕是一個很大的缺陷?！?br/>
至于房地產(chǎn)稅如何征收，顧云昌認為，總得來說“立法先行、充分授權(quán)、逐步推行”。
房地產(chǎn)稅何時全面開征？顧云昌認為，這個過程不能急于求成。他認為，2018年、2019年出臺的觀點太過樂觀。房地產(chǎn)稅開征難度很大，具體操作上也有很大的難度，立法還有時間過程?，F(xiàn)在已經(jīng)列入立法計劃，五年內(nèi)完成，早一點**起碼也要三、四年。
大城市大力發(fā)展租賃時代到來 ?
十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，租賃時代來臨了嗎？
顧云昌認為，租售并舉是新的住房制度中重要一方面，主要是解決全體人民住有所居的問題?！熬诱哂衅湮菔侨巳擞蟹慨a(chǎn)，住有所居是人人有房住。解決住房問題，不能光靠買房來解決，特別是一二線城市，很多進城打工者、剛剛參加工作的大學(xué)生一下子買房是不可能的，許多發(fā)達國家買房的年齡都在三十歲以后，三十歲以前以租房為主?！?br/>
他認為，中國的租賃市場還有很大的發(fā)展空間。但并不是所有的城市都要發(fā)展租賃市場，主要是人口凈流入的大城市，一些三四線城市基本需求不大。“大力發(fā)展租賃房的時代帶來了，更準確地說是大城市大力發(fā)展租賃房的時代到來了?！?br/>
難說高房價一去不復(fù)返 ?
7月31日，中共中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字為房地產(chǎn)市場定調(diào)。顧云昌認為，把“過快”去掉表明了中央的決心，以后房價不要再漲了。
“遏制房價上漲”是不是就是讓房價下跌？顧云昌表示，也不是這樣?！坝行┑胤降姆績r并不是很高，相對合理基本合理，隨著經(jīng)濟的發(fā)展收入的提高，房價也會適當往上漲?！?br/>
顧云昌指出，房地產(chǎn)調(diào)控目的是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，房價基本平穩(wěn)。但從根本來說，完全杜絕房價上漲不可能。中國房價現(xiàn)在依然是高房價，目前是想辦法不要繼續(xù)攀升，但很難說高房價時代一去不復(fù)返。
“房價的漲和跌就像走三步退兩步，某一階段上漲某一階段又下來，都是正常現(xiàn)象。”顧云昌說，從各國市場來看，平穩(wěn)健康的市場就是隨著收入水平的增長房價也適度增長，防止房價的大幅度上漲或下跌。
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1.契稅：現(xiàn)行政策：住宅90平以下1%;住宅90-144為1.5%;其余的不管是住宅還是非住宅都3%2. 營業(yè)稅：看你房產(chǎn)證辦出的年數(shù)，你應(yīng)該免征了。具體規(guī)定：住宅房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷售，按成交價(如成交價明顯偏低，按評估價。上下全同)5%征收營業(yè)稅 (有的地方征5.5%);住宅房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷售，免征營業(yè)稅;非住宅房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷售，按成交價5%征收營業(yè)稅;非住宅房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷 售，按成交價與原成交價差價的5%征收營業(yè)稅。3.所得稅：房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷售，按成交價1%征收所得稅(有的地方按成交價與原成交價差價20%征收所得稅，也有上兩種情況2選1的);房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷售，如能證明賣家賣的是家庭居住生活唯一用房的，可免征所得稅!!4.印花稅：住宅90平米以下免征;其它按成交價0.05%征收!!5.評估費：你過戶如不需要套按揭，應(yīng)該不會需要評估。評估費一般5‰以內(nèi)。具體費率地方不同有所不同!!(三種情況：如不按揭，也可能不需評估，故無需評估費;按揭的也有可能中介費中已包括評估費;也有可能是房地產(chǎn)交易中心在交易過戶時直接向申請人代收。)6.中介費：你單獨過戶可以不需要中介。如買賣房子必須要涉及到中介(如需按揭，可能就得必須找中介了)，中介費一般為0.5-2.5%;如只需中介代辦產(chǎn)權(quán)證的話那只需付代辦費大概200元左右!!7.其它費：有的地方可能還涉及工本費、登記費、交易費等，但數(shù)目較小!!房改房土地出讓金：按照當?shù)卣呓患{，各地政策對此有所不同。
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一段時間從公眾視野“淡化”的房地產(chǎn)稅有了新動向。**新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。 那么，房地產(chǎn)稅法進入立法規(guī)劃，對樓市、土地市場都會有什么樣的影響，看看大佬們都是什么看法。 施正文，中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授 寫入立法意味著會在2017年底獲得通過 這回應(yīng)了前一陣市場上關(guān)于“房地產(chǎn)稅還該不該征”的爭議，表明房地產(chǎn)稅的立法工作正按計劃穩(wěn)步推進。寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著這些稅法通常會在2017年底前獲得通過。 倪紅日，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所專家組組長 新的房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)發(fā)生很大變化 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，未來房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后，房企也應(yīng)作為有地無房新的房地產(chǎn)稅納稅人。稅收覆蓋面和強度或比現(xiàn)在更為嚴厲，新的房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎(chǔ)，而評估值是以市場價值為基礎(chǔ)，進行專業(yè)計稅評估。將按照土地面積和地理位置，實行差別稅率。 倪鵬飛，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任 房地產(chǎn)稅有必要盡早啟動 房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用，開征勢在必行。但同時也要看到，未來開征之路會比較漫長，包括立法還需要很多工作，有必要盡早啟動，為開征做好準備。 張斌，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任 房地產(chǎn)稅立法要為住房和土地改預(yù)留空間 在立法和改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費的關(guān)系等。此外，未來開征時機、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是當下的改革難點。從長遠看，房地產(chǎn)稅立法的目的是在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負，增加保有環(huán)節(jié)稅負，進而完善房價形成機制。未來，隨著中國城鄉(xiāng)土地制度改革的推進和房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)稅立法也要為下一步農(nóng)村住房和土地改革預(yù)留空間。 朱中一，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長 立法并不意味著稅法推出將加速 本次**新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃包括房地產(chǎn)稅，并不意味著該稅法推出將加速。事實上，在十八屆三中全會確定房地產(chǎn)稅立法后，全國人大對于房地產(chǎn)稅的立法工作就已啟動，也一直在進行之中。 張大偉，中原地產(chǎn)首席分析師 不動產(chǎn)登記全面完成是房地產(chǎn)稅落地的前提 從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，而在作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。 毛壽龍，中國人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行院長 征收房產(chǎn)稅要考慮自身征稅歷史和現(xiàn)在結(jié)構(gòu) 征收房產(chǎn)稅，不僅要考慮理論的依據(jù)和各國的經(jīng)驗，還要考慮中國自身征稅歷史和現(xiàn)在的稅收結(jié)構(gòu)和稅負?，F(xiàn)在來說，房產(chǎn)稅不能簡單地看作是政府的優(yōu)質(zhì)收入來源，更重要的是要讓房產(chǎn)稅有一個治理結(jié)構(gòu)的配套。如果沒有一個社會自主治理的結(jié)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)稅無論是單純的國家稅種，或者國家和地方政府共享的稅種，都不是很好的稅種。若實施起來，總是會面臨非常大的難題。
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" 延伸閱讀：政府工作報告（現(xiàn)場實錄全文）政府工作報告極簡版來了！只有600字圖說：5年來政府工作報告中房地產(chǎn)的內(nèi)容表述聚焦2019全國兩會 全程直擊房地產(chǎn)政府工作報告中指出，深化財稅金融體制改革。加大預(yù)算公開改革力度，推進中央與地方財政事權(quán)和支出責任劃分改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。規(guī)范地方政府舉債融資機制。以服務(wù)實體經(jīng)濟為導(dǎo)向，改革優(yōu)化金融體系結(jié)構(gòu)，發(fā)展民營銀行和社區(qū)銀行。改革完善資本市場基礎(chǔ)制度，促進多層次資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，提高直接融資特別是股權(quán)融資比重。增強保險業(yè)風險保障功能。加強金融風險監(jiān)測預(yù)警和化解處置。我國財政金融體系總體穩(wěn)健，可運用的政策工具多，我們有能力守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。 "
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去掉房產(chǎn)證上的名字類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋交易類似，需要繳納所占份額的契稅。即使是父母子女之間的份額轉(zhuǎn)讓，同樣視為買賣交易。而且，如果房產(chǎn)證辦理時間不滿五年的，還需要繳納全額營業(yè)稅?！ 》慨a(chǎn)證去名字也要從具體情況看：如果是夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。如果是加名字的，夫妻雙方本人憑身份證、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易辦證中心就可以辦理。如果是去名字的，需要雙方之間作出財產(chǎn)約定，并經(jīng)過公證處公證后，才可以辦理。父母子女之間加名字或去名字，都視為買賣，要收取契稅。契稅為1%、1.5%、3%。具體可以分為四種情況：家庭購買首套房，且面積在90平方米以下的，契稅按1%征收;家庭購買首套房，面積在90 平方米以上的，契稅按2%征收;家庭非首次購買普通住宅的，契稅為2%;購買非普通住宅的，契稅為4%。工作人員還提醒說，市民如果想確定是否為家庭首套住房，可以攜帶身份證、結(jié)婚證、戶口簿及其他相關(guān)證件到該中心大廳一號窗口查檔。經(jīng)查后確定是首套房的，工作人員將開具證明。如果直系親屬之間贈與，只需繳納契稅和公證費。非直系親屬之間，即便通過贈與方式，也要繳納相應(yīng)的營業(yè)稅、契稅等，等同于買賣?！耙簿褪钦f，房地產(chǎn)管理部門關(guān)上了非親屬之間假贈與、真買賣的大門”。業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然從單次交易看，直系親屬之間的“贈與”確實節(jié)省成本，但一旦市民今后將該房產(chǎn)出售，需要繳納20%的個人所得稅。這顯然很不劃算。因此，在實際操作中，很少有市民會通過贈與的方式達到房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓的目的。
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