產(chǎn)權(quán)70年到期多少錢？共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施試點推出，能否適當(dāng)降低養(yǎng)老成本？

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  共有產(chǎn)權(quán)住房推出 55.4%一線城市受訪者對樓市穩(wěn)定信心提高了 日前，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征集情況進行了反饋，明確表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房”即實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房，其銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平。共有產(chǎn)權(quán)住房新規(guī)自發(fā)布起，就引發(fā)了社會的廣泛關(guān)注和熱烈討論。共有產(chǎn)權(quán)住房推出后，人們對樓市穩(wěn)定的信心是否有所提高？這能否對建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制起到作用？ 上周，中國青年報社社會調(diào)查中心聯(lián)合問卷網(wǎng)，對1994名一線城市居民進行的調(diào)查顯示，85.3%的一線城市受訪者關(guān)注此次北京市出臺的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，55.4%的一線城市受訪者表示對樓市穩(wěn)定的信心提高了，60.6%的一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房能否精準(zhǔn)篩選符合條件人群，54.8%的一線城市受訪者認為共有產(chǎn)權(quán)住房推出后能降低房屋的金融屬性，控制金融風(fēng)險。 85.3%一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房政策 “**近我一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場。但苦于剛工作不久，買房還是有些困難。”26歲的王小超今年剛?cè)肼毐本┦心呈聵I(yè)單位，他認為共有產(chǎn)權(quán)住房為青年群體帶來了購房希望。 “共有產(chǎn)權(quán)住房一推出，就在身邊的朋友中傳開了。尤其像北京這樣的大城市，房子是大部分年輕人關(guān)心的問題。希望政策能盡快落實。”在北京某外企工作的楊淼(化名)說。 31歲的北京某國企員工井輝(化名)已工作5年，與女友尚未結(jié)婚。他**近在關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房的新聞，也詳細看了政策文件，“房子是結(jié)婚的一大助力，我非常期待，而且我也滿足了目前提到的申請條件。政策一旦實施，我肯定會去申請的”。 民調(diào)顯示，85.3%的一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房政策。55.4%的一線城市受訪者表示此舉提高了他們對樓市穩(wěn)定的信心。63.3%的一線城市受訪者認為這將對建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制起到作用。 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認為，共有產(chǎn)權(quán)住房是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的內(nèi)容之一，對穩(wěn)定樓市有一定的作用?！案鶕?jù)北京市住房制度的安排，不同收入的家庭可以選擇不同的住房，即低端有保障，中端有支持，高端有調(diào)控。共有產(chǎn)權(quán)住房重點解決的是夾心層的住房保障問題”。 趙秀池介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房是自住型商品房的一個“升級版”，彌補了過去自住型商品房制度的不足。“共有產(chǎn)權(quán)住房明確了購房人產(chǎn)權(quán)的持有份額，同時又把政府持有的使用權(quán)讓渡給了購房人。共有產(chǎn)權(quán)降低了購房人的出資額，相當(dāng)于提高了購房人的支付能力”。 60.6%一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房能否精準(zhǔn)篩選符合條件人群 “共有產(chǎn)權(quán)住房政策較自住房政策在購房條件、房屋轉(zhuǎn)讓等方面進行了改進，剛需一族的利益能夠得到更好地保證，各方面規(guī)定也相對更細致和明確?！蓖跣〕f。 借鑒之前的保障性住房措施，此次共有產(chǎn)權(quán)住房在持有、使用、退出、轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)都作了較為細致的規(guī)定。42.8%的一線城市受訪者看好共有產(chǎn)權(quán)住房政策的落實，認為可以從制度層面避免保障性住房存在的弊端。50.8%的一線城市受訪者認為有待觀察。 “如何分配共有產(chǎn)權(quán)住房？怎樣避免各環(huán)節(jié)不會出現(xiàn)黑幕？以及，房子建在哪，有沒有選擇的余地？”此外，井輝還非常關(guān)心共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例分配。 趙秀池介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房以區(qū)為單位，當(dāng)?shù)貞艏?dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的家庭優(yōu)先購買，有利于職住平衡的實現(xiàn)，也有利于大城市病的解決。她表示，共有產(chǎn)權(quán)房是政策性商品房，準(zhǔn)入條件非常嚴格，無房戶才能申請，因此也極大地保證了住房剛需人群的需要。 在共有產(chǎn)權(quán)住房政策的落實上，人們關(guān)注哪些問題？60.6%的一線城市受訪者關(guān)注能否精準(zhǔn)篩選符合條件人群，58.8%的一線城市受訪者關(guān)心供應(yīng)量能否滿足需求，43.3%的一線城市受訪者在意申請、審核等流程是否公開透明。其他還有：供應(yīng)土地是否會被挪作他用(40.4%)，選址是否偏遠(39.8%)等。 趙秀池表示，共有產(chǎn)權(quán)房5年后仍然可以上市變?yōu)樯唐贩?，沒有實現(xiàn)完全的封閉循環(huán)。如果期間房價上漲較快，仍然會帶來一定的營利空間，使其保障性打折扣?！傲硗猓P(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房出租的規(guī)定還需要細化，比如什么情況可以出租，租金怎么確定等”。 54.8%一線城市受訪者認為共有產(chǎn)權(quán)住房推出能降低房屋金融屬性 “共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，減輕了青年的購房壓力，一定程度上也能起到穩(wěn)定樓市的作用，抑制房價過快上漲，”王小超說。 楊淼表示，以前，人們但凡有些資金，就琢磨著“買房子”，把房子看成一種投資產(chǎn)品。長此以往，房價越炒越高，“共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，對炒房者也是一個打擊，降低了金融風(fēng)險。久而久之，房子將不再是‘奢侈品’，而真的是‘必備品’了”。 趙秀池介紹，此次推出共有產(chǎn)權(quán)住房的主要目的，一是完善住房保障制度，保障住房剛需；二是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”中央精神，讓住房回歸居住功能；三是實現(xiàn)購租并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。 她認為，共有產(chǎn)權(quán)房沒有收入限制，所以覆蓋面更寬，使更多人能夠得到住房保障，而且也規(guī)定了給新北京人留出30%的份額，對于非京籍人群而言是一個好消息?！耙?guī)定5年內(nèi)封閉循環(huán)，且具有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的購房人才能購買轉(zhuǎn)讓，這能夠有效打擊炒房行為，同時因其價格低于同地段、同品質(zhì)的商品房，對于平抑房價也會起到一定作用”。 54.8%的一線城市受訪者認為共有產(chǎn)權(quán)住房推出后，能降低房屋的金融屬性，控制金融風(fēng)險，49.7%的一線城市受訪者認為這將會對周邊商品房價格產(chǎn)生平抑作用，49.2%的一線城市受訪者認為可以滿足剛需群體的正常居住需求。其他還有：抑制“炒房”對實體經(jīng)濟帶來的擠占效應(yīng)(46.1%)，為特定的住房困難家庭提供幫助(32.8%)和為“新北京人”提供住房保障(19.4%)等。 參與本次調(diào)查的一線城市受訪者中，00后占0.7%，90后占25.7%，80后占52.8%，70后占16.5%，60后占3.7%，50后占0.6%。61.1%的人已有自有產(chǎn)權(quán)住房，38.9%的人還沒有。
  

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  發(fā)展以房養(yǎng)老保險發(fā)揮養(yǎng)老金融優(yōu)勢李雨薇黨的十九大報告指出，我國要積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老的政策體系和社會環(huán)境，建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權(quán)責(zé)清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會保障體系。為響應(yīng)這一號召，中國銀保監(jiān)會2018年8月發(fā)布《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，決定將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(簡稱“以房養(yǎng)老保險”)在全國范圍內(nèi)推廣。這是深化商業(yè)養(yǎng)老保險供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、拓寬養(yǎng)老保障資金來源、發(fā)揮保險業(yè)資金融通優(yōu)勢，滿足老年人差異化、多樣化養(yǎng)老保障需求的有益嘗試。以房養(yǎng)老保險是將“住房抵押”與“終身養(yǎng)老年金保險”相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。它運行的基本邏輯是：老人將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押給保險公司，從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，這期間房屋占有、使用、收益的權(quán)利仍歸屬老人，但處分房屋須經(jīng)保險公司同意，保險公司在老人去世后獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。這意味著老人在居家養(yǎng)老的同時能收到額外的養(yǎng)老金，產(chǎn)權(quán)人也可將自己的房子發(fā)租出去，拿著租金和保險金住條件更好的養(yǎng)老院。《中國養(yǎng)老金融調(diào)查報告2017》投放的46000份問卷調(diào)查顯示，我國60歲以上老人擁有一套住房的比例為50.5%、兩套住房的比例為22.5%、三套及以上住房的比例為10.5%，遠超許多歐美發(fā)達國家。湖南房價一直處于全國價值洼地，加上教育資源雄厚，因此很多在外打拼的湘籍人士紛紛回鄉(xiāng)置業(yè)，以致我省住房擁有率較高。在我省目前退休工資不到在職工資60%的大背景下，利用金融保險提升老年人收入保障大有可為，應(yīng)從多方面著手推進。——培育公眾新型養(yǎng)老觀念。湖湘文化中有置辦家業(yè)、庇護子孫的傳統(tǒng)。而在現(xiàn)代社會，老年人通過以房養(yǎng)老保險盤活自有房產(chǎn)、維持應(yīng)有消費，既能有效提升晚年生活質(zhì)量、不依賴子女贍養(yǎng)，也可督促子女自立自強。相關(guān)職能部門應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)、電視、自媒體等多種渠道積極宣傳以房養(yǎng)老理念，提高以房養(yǎng)老模式的透明度和社會認知度。同時從社區(qū)入手，利用張貼海報、舉辦公益講座、志愿者上門等方式宣傳以房養(yǎng)老在國外和先行城市的成功實踐，近距離化解老年人對以房養(yǎng)老的偏見，激發(fā)他們尋求多層次養(yǎng)老保障的意識。要倡導(dǎo)老年人對子女適度放手，激勵年輕人“美好的生活是自我奮斗出來的”。老年人要結(jié)合自身實際學(xué)習(xí)、選擇理財方式，注重增強風(fēng)險防范意識，謹防金融詐騙?！_發(fā)多元穩(wěn)健的養(yǎng)老金融保險。老年人投資應(yīng)將穩(wěn)健性、安全性放在首位。金融保險企業(yè)應(yīng)針對老年人不同需求細分市場、創(chuàng)新業(yè)務(wù)種類，乃至推出個性化定制產(chǎn)品。比如目前以房養(yǎng)老保險市場剛剛興起,僅有不能分享房產(chǎn)增值收益的非參與型養(yǎng)老保險產(chǎn)品——也就是說未來房產(chǎn)處置時，在歸還保險公司的相關(guān)開支后，房屋價值增長全部歸屬于投保人或其繼承人。為提高老人收益并吸引保險公司參與，可考慮設(shè)計與房價波動有機結(jié)合的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，即保險公司能夠分享房產(chǎn)增值收益,同時與老人共同承擔(dān)房價下跌風(fēng)險。此外，目前的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品并不涉及房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，如果所有權(quán)能交易的話，可引入第三方投資者，用他的錢來提高老年人養(yǎng)老收入，減少保險公司的現(xiàn)金流壓力。——構(gòu)建全面完善的監(jiān)管配套政策。以房養(yǎng)老保險以房子為標(biāo)的，整個交易時間跨度長、涉及金額大、交叉行業(yè)多，存在不法分子打著以房養(yǎng)老旗號進行詐騙的空間。因此，要進一步激活以房養(yǎng)老保險市場，應(yīng)由政府牽頭并參與構(gòu)建全面完善的配套保障。首先，應(yīng)在中國銀保監(jiān)會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，對以房養(yǎng)老保險予以專門立法，對交易雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和處罰機制等給予明確規(guī)定;其次，保險行業(yè)協(xié)會應(yīng)就新型保險協(xié)調(diào)制定統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則和風(fēng)險防范機制，增加其可信度和可操作性;還要建立可視化的第三方監(jiān)督體系和信譽背書體系，確保整個交易過程公平合理，維護申請人和保險機構(gòu)的合法權(quán)益;可借鑒國外經(jīng)驗，成立獨立于反向抵押貸款機構(gòu)之外的專業(yè)性咨詢機構(gòu)，負責(zé)向申請人、潛在申請人詳細介紹住房反向抵押貸款的利弊，保證潛在客戶獲得全面準(zhǔn)確的信息。(作者單位：湖南省中國特色社會主義理論體系研究中心省社科院基地)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:22:45
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  ?一些夫妻在離婚協(xié)議中約定將財產(chǎn)贈與子女，可離婚后不少人因再婚、經(jīng)濟拮據(jù)和高房價等又變卦了。近日張先生等人就以《合同法》中規(guī)定的撤銷權(quán)，在房產(chǎn)過戶給幼子前起訴撤銷贈與；肖先生更是以贈的是其婚前個人財產(chǎn)為由，堅持不配合女兒過戶。那么，離婚協(xié)議贈房給孩子后，父母究竟還能否撤銷？案例1再婚后欲收回贈子房產(chǎn)法院稱有違誠信不予支持因再婚后租房住，生活窘迫，張先生前不久又提起訴訟，請求 法院判決撤銷離婚協(xié)議中贈房給兒子的條款。張先生前年第一次起訴是為離婚，那時兒子8歲。張先生稱，兩人結(jié)婚多年，他與妻子王女士沒有共同語言，夫妻感情破裂。王女士多次挽留無果答應(yīng)離婚。張先生為了能夠盡早解除夫妻關(guān)系,選擇通過簽署離婚協(xié)議來結(jié)束彼此的婚姻關(guān)系。二人在離婚協(xié)議中約定：兒子小張跟隨母親王女士共同生活，小張的撫養(yǎng)權(quán)歸母親王女士，父親張先生享有探望權(quán)，夫妻共同財產(chǎn)即位于北京市昌平區(qū)的一套100多平方米房屋歸兒子小張所有，由小張和其母親王女士共同居住。但之后，他們一直未辦理房屋過戶手續(xù)。兩年后張先生再婚，再婚妻子李女士提議張先生撤銷對小張的房產(chǎn)贈與?？紤]到再婚后自己經(jīng)濟壓力加大，張先生向前妻王女士提出撤銷贈與，被王女士和兒子小張堅決拒絕了。“我工作調(diào)動后，收入比以前大幅減少，再婚妻子沒有固定的工作。再婚后，我們一直租房住，生活很窘迫，房價也在不斷攀升。我與前妻王女士離婚時缺乏考慮，才放棄了自己對房屋的所有權(quán)，而且現(xiàn)在房屋并沒有過戶給兒子?！睆埾壬?dāng)庭提出撤銷贈與的理由。我國《合同法》第186條第一款規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。據(jù)此，張先生請法院判決撤銷其離婚協(xié)議中贈房給兒子的條款。而在庭審過程中，王女士則表示，自己之所以**后愿意離婚，就是因為張先生答應(yīng)把這套房子給兒子小張?！艾F(xiàn)在離婚目的達到了，他又想要撤銷贈與，法院不應(yīng)該支持他。”對此一審法院認為，張先生與王女士離婚時，約定將兩人共有房屋贈與其子，這不是一種簡單的贈與合同關(guān)系，而是雙方對婚姻存續(xù)期間財產(chǎn)分割的一種方式，是建立在雙方夫妻身份關(guān)系解除的基礎(chǔ)之上。離婚后，張先生不同意履行該房屋的處理約定，并要求分割房屋，法律依據(jù)不足，亦有違誠信，法院不支持。張先生上訴后，二審法院近日判決駁回上訴， 維持原判。案例2贈女兒房產(chǎn)不配合過戶二審判決屬財產(chǎn)分割贈與有效如果離婚協(xié)議贈房給子女的是婚前個人財產(chǎn)的，又能否撤銷呢？小肖近日就經(jīng)歷了一審敗訴二審勝、失去房屋又復(fù)得的一番波折。肖先生、齊女士于18年前登記結(jié)婚。2016年兩人因感情不和，矛盾難以調(diào)和，遂協(xié)議離婚。離婚協(xié)議約定：13歲的女兒小肖由母親齊女士撫養(yǎng)，父親肖先生每月支付生活費2000元，醫(yī)療費、教育費憑發(fā)票由父母各負擔(dān)一半。出于離婚后對女兒可能存在照顧不周的考慮，肖先生愿意將名下一套約80平方米的房產(chǎn)贈給女兒，并無條件配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方離婚后，母女居住在此房中?？墒莾赡旰?，肖先生并未配合女兒辦理過戶手續(xù)。小肖多次與父親協(xié)商無果，于是將父母訴至法院。小肖的代理人稱，小肖父母已按照離婚協(xié)議將房產(chǎn)證交付女兒，小肖也占有、使用了該房屋，應(yīng)認定贈與有效，小肖父親要配合辦理過戶手續(xù)。但肖先生提出該房是他的婚前個人財產(chǎn)?！昂炿x婚協(xié)議將房贈給女兒，是當(dāng)初自己考慮不周。而簽協(xié)議后一直未辦理過戶手續(xù)，正是我考慮自身實際情況撤銷贈與的表示。”肖先生認為，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前，他可以撤銷贈與。對于肖先生、齊女士在離婚協(xié)議中約定該房屋歸女兒所有，一審法院認為，這應(yīng)視為將該房屋贈與女兒。但肖先生離婚后并未履行協(xié)助女兒辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，而是對女兒的請求置之不理。根據(jù)我國《合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。所以，小肖請法院確認自己的房屋所有權(quán)，并判令其父母配合辦理過戶手續(xù)，被法院一審駁回。之后，小肖提出上訴。二審法院認為，肖先生和齊女士在離婚協(xié)議中約定該房屋歸女兒所有，并非簡單的贈與合同關(guān)系，而是雙方對婚姻存續(xù)期間財產(chǎn)分割的一種方式，以婚姻關(guān)系的解除為基礎(chǔ)。我國婚姻法司法解釋（二）第八條第一款規(guī)定：“離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。”據(jù)此法院終審認為該離婚協(xié)議合法有效，肖先生應(yīng)配合女兒辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。律師解讀離婚協(xié)議一并生效不能單獨撤銷財產(chǎn)贈與約定北京市浩東律師事務(wù)所的張海霞律師認為，離婚協(xié)議中的贈與條款是離婚協(xié)議構(gòu)成的重要內(nèi)容。雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，法院應(yīng)當(dāng)受理；法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)駁回當(dāng)事人的訴訟請求。而第一個案例中張先生與王女士簽離婚協(xié)議時不存在“欺詐”、“脅迫”情形，雙方自愿將共同財產(chǎn)贈與兒子，離婚協(xié)議合法有效，不存在撤銷的情形。張律師強調(diào)，離婚協(xié)議以解除雙方婚姻關(guān)系為目的，是夫妻雙方就子女撫養(yǎng)、債權(quán)債務(wù)分割以及其他問題的解決協(xié)議，具有不可分割的整體性。贈與約定等財產(chǎn)分割附隨于雙方婚姻關(guān)系的解除，具有明確的目的性，在身份關(guān)系已解除、目的已實現(xiàn)的情形下，離婚協(xié)議中一并生效，不能單獨撤銷財產(chǎn)贈與約定。張海霞律師說，離婚協(xié)議贈與屬于具有道德義務(wù)性質(zhì)的贈與。雙方離婚協(xié)議約定將共同房屋產(chǎn)權(quán)歸小張所有，是為解除婚姻關(guān)系服務(wù)的，張先生對兒子小張存在一定撫育關(guān)系的道德義務(wù)性質(zhì)，如果允許贈與人任意撤銷，則與道義不符。此外，出于誠信原則和保護未成年人的利益等多方面考慮，離婚協(xié)議中的贈與子女財產(chǎn)條款也不能任意撤銷。離婚協(xié)議贈婚前個人財產(chǎn)也不得單方變更或撤銷對于第二個案例，張海霞律師認為，不能只因該房產(chǎn)為肖先生婚前個人財產(chǎn)，就單方不履行協(xié)議。無論離婚協(xié)議約定雙方財產(chǎn)歸屬子女，還是一方財產(chǎn)歸屬子女，均屬夫妻雙方分割財產(chǎn)的行為，屬于離婚財產(chǎn)分割協(xié)議。一旦離婚協(xié)議生效，附隨的關(guān)于對子女財產(chǎn)贈送的協(xié)議一并生效，當(dāng)事人不得單方面變更或撤銷。因簽離婚協(xié)議內(nèi)條款時，雙方是夫妻關(guān)系，想要撤銷贈與，必須經(jīng)夫妻雙方全部同意。那么，子女作為離婚協(xié)議中財產(chǎn)受贈人，是否享有獨立請求權(quán)呢？張律師認為，如果雙方向受贈人承諾過，向子女給付的合同就屬于利他合同，則受益人擁有請求權(quán)。如果僅是一方想撤銷贈與，律師建議另一方以自己的名義起訴，盡量避免單獨以子女的名義起訴，這樣有利于提高訴訟效率。張海霞律師還建議，如果離婚協(xié)議中涉及對子女財產(chǎn)贈與的約定，可以先帶離婚協(xié)議到公證處公證，再去民政局辦理離婚。（文中當(dāng)事人為化名）本報 林靖
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:22:42
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  原房主：對方明知有人租賃仍堅持購買，應(yīng)該自行承擔(dān)責(zé)任律師：本案中的租賃行為明顯與正常租賃習(xí)慣不符，存諸多疑點去年12月30日，成都市民劉正坤在淘寶網(wǎng)上花了123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產(chǎn)權(quán)40年，但房子已被原房屋所有人李娟出租了40年，也就是說，如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產(chǎn)權(quán)期內(nèi)，買房人劉正坤都無法行使該房的使用權(quán)。李娟認為，劉正坤明知有人租賃而購買，應(yīng)該自行承擔(dān)責(zé)任;而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區(qū)人民法院第一次開庭審理。原告房子是業(yè)主在使用 根本沒有對外出租拍賣公告顯示，這套房子位于武侯區(qū)科華中路2號，建筑面積為256平方米，拍賣時間為去年12月13日。在法庭上，劉正坤陳述說，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，他聯(lián)系了法院進行咨詢，該院工作人員跟他說，有案外的人對房屋主張租賃權(quán)?！胺ü俑艺f，這個我們只是告知，你要自己去核實判斷。”劉正坤認為這是法官“對租賃不認可”的一個暗示。去年12月29日，他到房屋所在的物業(yè)中心進行核實，物管工作人員很警惕，先給原來的業(yè)主李娟打了電話，征得李娟同意，物業(yè)給他提供了兩個電話，這兩個電話后面被證實一個是李娟的，一個是李浩宇的。“李娟的電話沒有打通，李浩宇在電話中跟我說，不要買這個房子，已經(jīng)租賃了四五十年，除了他在租之外，后面還有人租?！眲⒄ふf，去年12月30日一早，他再次跑到物業(yè)中心，當(dāng)時物業(yè)中心的人跟他確認，這套房子就是業(yè)主李娟在使用，根本沒有對外出租。租賃合同復(fù)印件顯示，李娟由于拖欠李浩宇電線貨款250萬，無力支付，以科華中路這套房子的租賃使用權(quán)作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權(quán)租賃價共計246.7萬，簽訂日期為2013年10月26日。李娟與劉暢簽訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬，以科華中路這套房子的20年使用權(quán)作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價為13.824萬，總價276萬，合同簽訂日期為2013年7月6日。被告拍賣前原告已知 房屋有租賃瑕疵8月16日，在一個奶茶店見到了被告李娟和李浩宇，他們回應(yīng)了庭審中的一些疑問。李娟說，2008年她在成都市武侯區(qū)桂溪房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任上錦醫(yī)院工地的項目經(jīng)理，負責(zé)水電安裝，由于公司拖欠貨款和工人工資，導(dǎo)致她無法跟材料供應(yīng)商李浩宇、劉暢結(jié)清貨款?！拔掖_實沒有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權(quán)來抵償?！崩罹暾f，她先與劉暢商量好，將房子后面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，因此劉暢的合同要早于李浩宇簽訂?！昂灪贤瑫r，劉暢雖然60歲了，但是他經(jīng)濟實力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲?！崩詈朴钫f，李娟拖欠他500多萬貨款，用了兩套房子的使用權(quán)作為抵償，其他貨款用現(xiàn)金償還，現(xiàn)在已經(jīng)全部結(jié)清。拿到房子使用權(quán)后，他又拜托李娟將房子出租給第三方使用，直到2018年4月，他將房子收回，不過留意到，他與房子所屬的物業(yè)管理協(xié)議時間為2018年11月。李娟說，2016年1月，因為前夫與某公司有借貸糾紛，被人起訴至高新區(qū)法院。然而，由于缺席審判，2017年4月14日，到了判決執(zhí)行階段，她才知道自己被列入了失信人黑名單，自己名下的5套房產(chǎn)被凍結(jié)。2018年12月29日，科華中路這套房子被拍賣前，劉正坤電話向李浩宇核實是否有人租賃房屋，也是唯一一次核實。“我已經(jīng)跟他說過，有人在租，可是他還是要買這套房子，參與競拍的只有他一人?！崩詈朴钫f，劉正坤拍賣前，已經(jīng)知曉房屋有租賃瑕疵，應(yīng)該自行承擔(dān)后果。爭議公告是否等于確認?債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立?發(fā)現(xiàn)，原被告庭審爭議焦點有二：第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權(quán)，以及劉正坤在《拍賣成交確認書》的簽字，是否意味著高新法院對李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認可?李娟提供的《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》中載明：有案外人主張租賃權(quán)，租賃情況請買受人自行核實?！皠⒄ぴ?019年1月18日拍賣成交確認書上簽過字，證明劉正坤對標(biāo)的物存在租賃權(quán)瑕疵及風(fēng)險是明知，是接受的。”李娟和李浩宇的代理律師說，這套房子估價為219萬，正因為存在租賃權(quán)瑕疵，價值貶損，才以123萬元的低廉價格成交。“買受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求恢復(fù)權(quán)利原狀，是一種無視拍賣規(guī)則，違背誠實守信的表現(xiàn)。”劉正坤則抗辯說，高新法院的拍賣公告是一種格式公告，“如果高新法院認可這份租賃合同，它就會在公告中對租期、租金以及租金繳納方式進行公示，可是高新法院并沒有展示，說明是對租賃合同的否定?！钡诙?，李娟與李浩宇、劉暢的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立?在答辯環(huán)節(jié)，李浩宇自稱經(jīng)營電纜，然而對經(jīng)營項目一問三不知。被告沒有提供雙方有交易的第三方證據(jù)，如銀行流水、交稅證據(jù)。劉正坤認為，李娟與李浩宇、劉暢的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關(guān)鍵。“如果租賃合同是真實的，那我認，如果不是真實，就是以合法的形式逃避法律懲罰。”分析“買賣不破租賃”是保護善意租客“四川安企匯利”不良資產(chǎn)處置團隊負責(zé)人李國均認為， 從本案介紹的情況來看，劉正坤通過人民法院的司法處置程序，合法取得房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以保護，劉正坤發(fā)現(xiàn)其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬離，拒不搬離的，劉正坤應(yīng)當(dāng)通過排除妨礙的法律程序，申請法院強制執(zhí)行搬離。本案中李浩宇依據(jù)租賃協(xié)議占用房屋，其20年的租賃權(quán)并未得到法院的認可，在法院依法處置涉案房屋時，李浩宇若認為自己的租賃權(quán)受到侵害，應(yīng)當(dāng)向處置法院提出執(zhí)行異議，以執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴的方式來維護自己的租賃權(quán)利。“買賣不破租賃”，在《物權(quán)法》中是為了保護善意租客，在房屋產(chǎn)權(quán)變動過程中，不因產(chǎn)權(quán)的變動而影響已經(jīng)生效的租賃合同。該條款的規(guī)定，僅是保護善意租客。 如被執(zhí)行人為了干擾法院的執(zhí)行，惡意設(shè)置執(zhí)行障礙，擅自在房屋查封后，或者在房屋已經(jīng)設(shè)置了抵押權(quán)的基礎(chǔ)上，與案外人簽訂虛假的租賃協(xié)議，以達到對抗法院執(zhí)行的目的，這種租賃關(guān)系是不受法律保護的。四川美地律師事務(wù)所周茂梅律師認為，司法實踐中，被執(zhí)行人往往通過將租賃協(xié)議簽訂時間提前、虛假交付房屋、虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)關(guān)系等方法，惡意干擾人民法院執(zhí)行，這種違法行為，可以通過對合同簽訂文本、筆跡的形成時間進行鑒定、走訪核實房屋交付時間，以及核實房屋實際使用人等方法予以查實。本案中，租賃協(xié)議出現(xiàn)在被執(zhí)行人即將或已經(jīng)被訴訟或被強制執(zhí)行期間，該種租賃行為明顯與正常的租賃習(xí)慣不符，存在諸多疑點，劉正坤應(yīng)當(dāng)自己或委托專業(yè)的法律人員進行取證，通過訴訟程序排除房屋使用障礙，以維護自身的權(quán)利。成都商報-紅星新聞 鐘美蘭 攝影報道(文中當(dāng)事人為化名)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:22:38

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• 問 吳宮麗都產(chǎn)權(quán)是多少年？共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施試點推出，能否適當(dāng)降低養(yǎng)老成本？
  答

  “限購限貸不能踩急剎車，但也不能置之不理?！?月8日，全國人大代表、中國人民銀行營業(yè)管理部主任周學(xué)東接受現(xiàn)代快報采訪時表示，從長遠看，建議開征房產(chǎn)稅，這是抑制炒房**有效的手段。但開征起步時幅度要小，例如從夫妻名下第三、第四套房產(chǎn)開征。 3月4日，十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩在回答2017年房地產(chǎn)稅法會不會列入議事日程時曾表示，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務(wù)中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。不過，今年沒把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。 但房產(chǎn)稅的起征，仍然是代表委員關(guān)注的熱點?！叭绻績r還像去年一樣瘋漲，會帶來一些社會問題。很多人會覺得買房是一件絕望的事情，人才留不下來，對有些城市的長遠發(fā)展不利。”去年9月后，一線城市和房價漲速較快的二線城市紛紛出臺限購、限貸政策，例如南京、蘇州。在周學(xué)東代表看來，不管限購還是限貸，不能踩急剎車，但也不能不采取措施。他認為，從金融信貸講，要控制銀行信貸往房產(chǎn)領(lǐng)域投放，主要是個人購房的按揭貸款，因為很多買房人投資成分較高?！胺孔邮怯脕碜〉?，而不是用來炒的?！? 周學(xué)東代表認為，從國際上看，不僅是發(fā)達國家，很多發(fā)展中國家也相繼推出房產(chǎn)稅?！皬慕?jīng)濟角度講，開征房產(chǎn)稅是**有效、**成功的手段，從長遠看要開征房產(chǎn)稅，這是抑制炒房**有效的手段。此外，可以幫助地方開征新的稅源，還可以幫企業(yè)減免稅收，減輕一些企業(yè)負擔(dān)。但我們現(xiàn)在很多措施偏向行政性?！? 周學(xué)東代表建議，開征房產(chǎn)稅要先立法，通過立法逐步實施，起步時幅度要小，例如稅率低一些，條件寬松一些，例如從夫妻名下第三、第四套房產(chǎn)開征。

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• 問 ??70年產(chǎn)權(quán)以房養(yǎng)老到期怎么辦？
  答

  要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，首先要了解我國的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權(quán)的。一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國《物權(quán)法》的保護，其年限是永久的，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”，因為根據(jù)我國《憲法》，土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的一項使用權(quán)，也就是說房子的所有權(quán)是永遠的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但土地是國家的。而根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的**高使用年限又分為40年、50年和70年不等，像住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類用地產(chǎn)權(quán)為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地產(chǎn)權(quán)為40年。到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。您買的房，所謂的“70年產(chǎn)權(quán)”怎么算？您的房屋產(chǎn)權(quán)到哪年？例如，2012年開發(fā)商獲得土地批租權(quán)，2015年商品房建完進行銷售，2016年買房搬進新家，那么所謂的“70年產(chǎn)權(quán)”就是2012年+70年=2082年換句話說土地使用權(quán)期限從開發(fā)商拿地起算！另外，如果土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質(zhì)，決定了房屋本身仍然是非住宅性質(zhì)，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)，就近入學(xué)，這就是產(chǎn)權(quán)70年、50年、40年**直接的區(qū)別，所以，你在你選擇購房的時候，很多人都會勸你不要買“小產(chǎn)權(quán)”的住宅，而“小產(chǎn)權(quán)”也就是從側(cè)面反映出這三個年限不同的產(chǎn)權(quán)區(qū)別。還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)補償。

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• 問 產(chǎn)權(quán)70年到期多少錢？我市推出國內(nèi)首部地方性對外投資規(guī)劃
  答

  一些地區(qū)價格上漲20%，租客直呼市場沒有洼地；房產(chǎn)中介高價搶收房源，資本助力讓其底氣更足 誰在操縱京城房租上漲？ 業(yè)內(nèi)人士表示，很多品牌方不計成本搶房源，**后毫無疑問會轉(zhuǎn)嫁到租客身上 “體驗了一把待價而沽的感覺?！?月，隨著大量高校畢業(yè)生離校，租房價格也一再攀升。家住北京天通苑西二區(qū)的吳敏說自己一套100平方米的三居室在經(jīng)過中介兩輪談價之后，租金直線上升?！皬奈翌A(yù)期的每月7800元，直接漲到每月1萬元，租期11個月?！? 計劃在近期租房的于麗華有著更加真切的感受：“今年北京的租房價格更貴，房子更難租。就連五環(huán)到六環(huán)之間，房租價格也比之前漲了20%。” 北京房租價格急劇上漲，誰在操縱房租上漲？《工人日報》對此展開了調(diào)查。 “價格環(huán)比要增加10%” “幸虧我們下手早，不然現(xiàn)在租房太難了。往往都是上午看到價格合適的房子，下午就被租出去了。”剛剛簽約北京市一家事業(yè)單位的陳媛告訴，5月份，她和同學(xué)開始著手租房子，目前兩人在東城區(qū)租下了一套37.8平方米的小房子，租價5400元?！胺孔雍芘f，上世紀90年代的老房子，沒有電梯，但是仍然很搶手?！? “本來以為市區(qū)房租貴，就住稍微遠一點，哪想到這么遠房價也挺貴?！痹谕ㄖ輩^(qū)楊莊小區(qū)租住一套兩居室的陸鳴告訴，“預(yù)算兩三千元基本沒有房子可租，現(xiàn)在北京租房市場沒有洼地?！? 在朝陽區(qū)和通州區(qū)幾家房屋中介走訪發(fā)現(xiàn)，目前除了合租價格能控制在每月2500～2900元之間，整租兩居室價格每月都在4800～5700元之間。 “這段時間是租房市場的高峰期，價格高很正常。”通州區(qū)萬達廣場附近的一家中介公司負責(zé)人告訴，從今年5月開始，北京房屋租賃成交量就在不斷攀升?！皟r格環(huán)比要增加10%，留給租客決策的時間也低于往年。畢竟群租房市場減少了，供給減少，需求量還在增加，租價不漲不可能?！? 他給算了一筆賬，北京市規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住人數(shù)不超過2人。“如果按照100平方米來算，原來能住20人，現(xiàn)在**多住6人。相當(dāng)于清理一套群租房，就減少兩套房源。” 鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月～2018年2月，鏈家平臺新增租賃房源連續(xù)7個月環(huán)比下降，目前租賃新增供給僅為2017年的一半。 “搶到房源就是搶到財源” “搶房的中介變多了，我現(xiàn)在還能收到高價收房源的宣傳單?！痹诔枀^(qū)雙橋附近居住的王晨說，他剛剛將一套面積90平方米的房子以每月9500元的價格簽約給一家中介公司?！拔疫@套房子是緊湊型三居室，基本不需要怎么改造就能直接出租，幾家中介都看上了這套房子和我談?！? 王晨告訴，他在談的過程中發(fā)現(xiàn)，由于中低端租賃房源的缺乏，中介公司偏愛整套的大戶型，希望通過改造掛在平臺上供租戶選擇?！昂芏啻髴粜蜕晕⒏脑煲幌拢涂梢宰兂陕殘鲂氯说穆淠_之處，房屋硬件好的可以租得更貴?！? “我們一般都會比業(yè)主心理價格高三分之一報價，如果不行可以看情況再加價。”朝陽路上一家中介公司業(yè)務(wù)員告訴，“談價格時**好拿下，不然同行競爭時加價更兇猛。少賺一點差價沒關(guān)系，**重要的是房源。”由于中介平臺發(fā)布房屋租賃房源還需要收1個月的房租作為服務(wù)費，所以談起房源價格還是很有底氣。 走訪中，多家房屋中介公司的業(yè)務(wù)人員對于盡可能多搶到房源看法一致：“搶到房源就是搶到財源，房屋中介公司就是靠房源吃飯。” 合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，這背后一個是市場的原因，一個是行業(yè)的原因。各個城市限購較嚴重，購房需求沒有得到滿足，只能通過租賃方式解決居住問題。這導(dǎo)致租賃市場需求量上升，租金上漲。另外，各個中介公司在市場中的競爭比較激烈，造成了中介公司利用價格杠桿進行房源爭奪。 中低端房源經(jīng)改造變成中高端房源 據(jù)統(tǒng)計，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭，而吸納就業(yè)比較多的幾大職業(yè)中，快遞員平均工資在6000元左右，司機、廚師平均工資都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到這些群體收入的一半以上。 “短期來看，房租上漲態(tài)勢很可能不會終止?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，考慮到出租房源的結(jié)構(gòu)性變化，部分地方的房租還會漲?！昂芏嘧赓U企業(yè)特別是長租公寓，把一些中低端的租賃房源收購之后升級改造。過去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有一個明顯的上行。” “看起來好像是房產(chǎn)中介高價搶房，賺取中間差價，租客只能被動接受租賃市場定價。但實際上，并不是所有的租客都沒有議價能力。在目前的房屋租賃市場上，中高端租賃供給是過剩的?！北本┮患腋叨俗赓U市場研究人員告訴，隨著很多開發(fā)商長租公寓產(chǎn)品入市，中高端的房子其實是供過于求的?！皠傂栊妥夥咳藢τ谧饨饍r格敏感，從總體上看租房市場供需是平衡的，但是結(jié)構(gòu)上看卻嚴重失衡?！? 了解到，在租房市場，運營租房品牌的方式主要有兩種，一是類似萬科、龍湖等品牌地產(chǎn)商，重資產(chǎn)運營租賃品牌。企業(yè)先拿出錢來購置租賃性質(zhì)的土地，然后在土地上蓋房子用于租賃。而另一種就是傳統(tǒng)租房中介采用的輕資產(chǎn)運營模式，通俗講就是“二房東模式”。他們主要從各地收來房源，然后再加工，通過裝修及提供其他服務(wù)來提高租金。如自如公寓、蛋殼公寓等。 “資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動，賺轉(zhuǎn)租差價、吸榨年輕人或許只是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的一小部分?！?一位業(yè)內(nèi)人士說，拿北京、上海、深圳3個特殊城市的租賃房市場來說，由于人口流入大，租賃需求高，如果將這三個城市的租賃房源壟斷下來，房租價格就會輕而易舉地提上去?！胺孔馍蠞q帶來利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初進行的A輪融資共計40億元，該筆融資金額刷新了中國公寓行業(yè)單筆之**。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS產(chǎn)品進行融資。 業(yè)內(nèi)人士表示，很多中介公司不計成本搶房源，這個成本**后毫無疑問會轉(zhuǎn)嫁到租客身上。 8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等。

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• 問 產(chǎn)權(quán)70年到期多少錢?四十年產(chǎn)權(quán)，如果到期的話，要交多少錢
  答

  現(xiàn)在的商品房，多數(shù)人擁有的都是70年的產(chǎn)權(quán)，那是不是意味著自己花上百萬購買的房子只能居住70年呢？一旦到了70年，房子還是業(yè)主的嗎？一、什么是房屋產(chǎn)權(quán)？一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的。1．房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全損毀就能一直享有（房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的）。2．土地使用權(quán)土地使用權(quán)則是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利。根據(jù)國家規(guī)定，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有，業(yè)主擁有的只是土地的使用權(quán)利。3．土地使用權(quán)限根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)限分為40年、50年或70年不等（土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限**高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地**高為50年，商用建筑用地**高為40年）。二、70年產(chǎn)權(quán)是什么意思？所謂的普通商品房產(chǎn)權(quán)年限70年，并不是房屋所有權(quán)年限，而是房屋所在國有土地的使用年限。國家規(guī)定城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實行的是國有制，企業(yè)和個人可以有償使用以及交易使用權(quán)。國有用地的土地使用年限是70年是從該地塊取得之日起算，而所購買的房屋只要擁有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，就是個人的私有產(chǎn)。也就是說，只要房產(chǎn)還存在，個人就擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)。

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• 問 產(chǎn)權(quán)到期后交多少錢？70年房產(chǎn)權(quán)到期后會怎樣?
  答

  "今天，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下簡稱《辦法》)正式面向社會公開征求意見。北京日報第一時間拿到了文件內(nèi)容，趁熱先給小伙伴逐條解讀解讀——“共有產(chǎn)權(quán)住房”跟誰共有?顧名思義，這種“共有產(chǎn)權(quán)住房”其實就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進一步提高。這些房子與自住房類似，都是沖著“剛需”去的。如果你手上錢不夠買普通商品房，又不想住公租房，那么這種共有產(chǎn)權(quán)房恰恰適合你，解決你的住房困難。市住建委相關(guān)負責(zé)人說：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，**大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難?！惫灿挟a(chǎn)權(quán)住房價格如何?共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定;政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可以由市級代持機構(gòu)持有。哪些人能申購共有產(chǎn)權(quán)住房?征求意見稿中明確了供應(yīng)對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。申購要點一：名下無房特別強調(diào)的是，“名下無房”的定義有點廣，實現(xiàn)從嚴限購條件：已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的、有住房轉(zhuǎn)出記錄的等家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。也就是此前賣過住宅的人是萬萬不能申購了的。另外，申請家庭有違建未拆除的不能申購;有住房家庭夫妻離異單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的也不能申購。申購要點二：職住平衡還有就是“職住平衡”，申購自住房的人都明白這四個字的意義。共有產(chǎn)權(quán)住房也會做到精準(zhǔn)分配：房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。這和目前的自住房“職住平衡”基本一致，概括一下就是：所在區(qū)優(yōu)先，當(dāng)然也會照顧“新北京人”。共有產(chǎn)權(quán)住房能賣嗎?回到房屋性質(zhì)上，房子產(chǎn)權(quán)是共有的，所以出租出售都不是個人說了算。在“賣”的問題上，有5年的大限：已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年，購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。在“租”的問題上，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進行分配。共有產(chǎn)權(quán)住房上，會有“代持機構(gòu)”。購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用;代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。這樣也就能有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。共有產(chǎn)權(quán)住房會不會很偏遠?市住建委相關(guān)負責(zé)人說：“共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。”同時，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。房屋方面，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市規(guī)劃國土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。市相關(guān)部門將嚴格按標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計方案審查，并依法進行日常監(jiān)督。自住房何去何從?已經(jīng)賣出去的自住房會有什么變化嗎?新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行;《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。多提醒一句，共有產(chǎn)權(quán)住房上千萬別弄虛作假、違規(guī)違法，相關(guān)部門將從嚴查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。**后，要把共有產(chǎn)權(quán)住房的意義引到房地產(chǎn)調(diào)控上。市住建委相關(guān)負責(zé)人說，本市正在深入推進房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對本市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用?！靶卤本┤恕狈峙洳簧儆?0%市住建委相關(guān)負責(zé)人說：“各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%?！?

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