二年唯一房產(chǎn)過戶費(fèi)要多少？沈陽明年房產(chǎn)交易過戶與水電氣業(yè)務(wù)聯(lián)辦

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• 153****0501

  "房產(chǎn)確認(rèn)之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定提起的訴訟：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。
  
  《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。
  
  此外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。所以，在法院提起確權(quán)之訴，得到的判決也能起到房產(chǎn)證書的效力。
  
  但房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒有限制，需要了解能否打房屋確權(quán)訴訟的有關(guān)法律規(guī)定。
  
  　房產(chǎn)被法院查封后，當(dāng)事人不能提起確權(quán)之訴
  
  **高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》的通知：26、審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。
  
  出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴
  
  《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對其訴訟請求不予支持。
  
  借名買房中實(shí)際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過戶
  
  《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
  
  案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當(dāng)事人另案確權(quán)
  
  **高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》第二十六條規(guī)定，審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷判決或者調(diào)解書。
  
  據(jù)此，案外人在執(zhí)行機(jī)構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。
  
  判決房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行
  
  裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認(rèn)定是對涉案房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的證據(jù)既無法證實(shí)該房產(chǎn)登記在其名下，也無法證實(shí)其對涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有時(shí)，其對涉案房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。
  
  案件來源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司（以下簡稱祥盛貿(mào)易公司）因與湖南省國立投資（控股）有限公司（以下簡稱國立投資公司）案外人執(zhí)行異議之訴案》。
  
  離婚案件中，對尚未取得房產(chǎn)證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬
  
  《**高人民法院關(guān)于適用若干問題解釋（二）》第二十一條規(guī)定：離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。因此，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸一方所有，但尚未取得該房屋的所有權(quán)，法院不宜確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸一方所有。
  
  無給付內(nèi)容的確權(quán)判決無執(zhí)行性
  
  **高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條：當(dāng)事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。
  
  綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實(shí)務(wù)中應(yīng)謹(jǐn)慎適用。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:02:19
• 141****4652

  "40年產(chǎn)權(quán)公寓究竟能不能買？它具有哪些優(yōu)勢？在購買的過程中又要注意哪些方面？
  
  首先我們應(yīng)注意40年，50年和70年產(chǎn)權(quán)的房子有什么區(qū)別。
  
  正如圖所示，40年、50年和70年產(chǎn)權(quán)的房屋只是產(chǎn)權(quán)年限和土地性質(zhì)不同，但是都是有獨(dú)立房本的大產(chǎn)權(quán)房。
  
  細(xì)致區(qū)分一下這三種業(yè)態(tài)，主要是：
  
  第一，價(jià)格不同。因?yàn)槿叩耐恋貙傩圆灰粯?，拿地成本也不一致，一般來說，三者的拿地成本是40年<50年<70年，所以體現(xiàn)在房價(jià)上也是由低到高。同區(qū)域的房子，40年和50年會是70年產(chǎn)權(quán)房價(jià)格的70%—80%左右，所以價(jià)格確實(shí)也是前兩者的優(yōu)勢。
  
  第二，70年住宅因?yàn)槭亲≌瑢傩?，所以它可以落戶，同時(shí)根據(jù)房子所在區(qū)域進(jìn)行劃片入學(xué)。而40年和50年因?yàn)槭巧虡I(yè)辦公屬性，所以不能落戶，自然也不能讓小孩入學(xué)。
  
  第三，生活成本不同。70年住宅水電費(fèi)是民水民電，同時(shí)燃?xì)馊霊?，生活成本低，做飯方便；?0年和50年產(chǎn)權(quán)都是商水商電，而且基本上都不通燃?xì)猓?dāng)然有一部分開發(fā)商私自改造，給房屋通燃?xì)?，使其“居住”屬性提升。但總的來講，大多數(shù)還是商水商電無燃?xì)?，生活成本高，且便捷度低?br/>
  第四，風(fēng)險(xiǎn)性不同。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)和完全符合規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)，以及我國在70年產(chǎn)權(quán)住宅方面法律法規(guī)的完備性，70年住宅基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)年限到期之后如果不涉及拆遷，土地年限自動續(xù)期。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:02:16
• 146****9321

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  ????從去年7月至今，太原市對無證樓盤、證件不齊全樓盤、小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的打擊力度一浪高過一浪。近日，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)再次通過各類媒體發(fā)布公告，在從嚴(yán)排查違規(guī)預(yù)（銷）售項(xiàng)目的同時(shí)，提醒廣大購房者不要購買證件不齊全的房子，否則損失將很難挽回。
  ????新的市場“緊箍咒”再次來臨，對于一些仍在地下頂風(fēng)銷售的無證樓盤，更是無所遁形；對于目前在售的有證樓盤，其銷售行為也越來越規(guī)范。業(yè)內(nèi)人士表示，除了政府監(jiān)管，廣大購房者也應(yīng)提高自身素質(zhì)和意識，不買無證房，這樣違規(guī)銷售行為才能徹底從市場上消失——
  ????嚴(yán)查來襲市場再臨強(qiáng)壓整頓
  ????一年多來，太原市連續(xù)開展了多次針對房地產(chǎn)銷售市場的集中整頓，查封了一批違法違規(guī)銷售場所，查處和公示了一批違法違規(guī)銷售的項(xiàng)目，在社會上引起反響。在接受本報(bào)采訪時(shí)，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)副隊(duì)長許日飛表示，主要還是國有土地上的無證房，還有集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，從去年7月到現(xiàn)在，他們已經(jīng)查了上百家違規(guī)銷售樓盤的售樓部，肅清了房地產(chǎn)市場的亂象，替不少購房者挽回了經(jīng)濟(jì)損失。
  ????許日飛說，“監(jiān)察隊(duì)的工作人員分為兩隊(duì)，每天都在六城區(qū)摸查。這次檢查力度為近年來**大的，為了防止內(nèi)部人員給不法開發(fā)商‘走后門’，隊(duì)里經(jīng)常安排對調(diào)檢查，去年調(diào)換**頻繁時(shí)兩個(gè)月就換一次隊(duì)成員，不給違規(guī)樓盤開發(fā)商鉆空子的機(jī)會?！?br/>????雖成效顯著，但太原市政府仍將加大力度繼續(xù)整頓，徹底根治房地產(chǎn)市場在秩序方面的陳年頑疾。了解到，從本月起，太原還將進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等違法違規(guī)行為的查處力度，對未取得合法預(yù)（銷）售手續(xù)對外銷售商品房的行為、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員違反相關(guān)法律法規(guī)等的行為，依法進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
  ????查處的內(nèi)容包括：嚴(yán)禁未取得預(yù)（銷）售許可，以認(rèn)購、預(yù)定、排號、收取定金、預(yù)訂款、吸納會員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售商品房。同時(shí)，嚴(yán)格禁止以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)名義向社會出售小產(chǎn)權(quán)房?！耙陨蟽煞N是**常見的違規(guī)銷售行為，也是這次所要嚴(yán)打的。”相關(guān)工作人員介紹。
  ????此外，還有幾種行為是嚴(yán)厲禁止的，例如嚴(yán)禁組織黨政機(jī)關(guān)、群團(tuán)組織等單位團(tuán)購不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目；嚴(yán)禁返本銷售或者變相返本銷售商品房；嚴(yán)禁采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；嚴(yán)禁分割拆零銷售商品住宅；嚴(yán)禁委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房；嚴(yán)禁打著保障性住房旗號銷售非保障性住房。
  ????市場規(guī)范違規(guī)銷售情況減少
  ????“經(jīng)過一年多的嚴(yán)查，違規(guī)銷售情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)很多?！痹S日飛說，“每個(gè)月都會公布一批違規(guī)銷售名單，去年每個(gè)月都有十來家被查，**近幾個(gè)月違規(guī)銷售售樓部數(shù)量明顯減少。8月份第七批違規(guī)銷售名單中，只查了4家售樓部?！薄叭ツ晗掳肽甑闹攸c(diǎn)是查違規(guī)銷售，查到今年上半年效果已經(jīng)很明顯了。所以今年上半年至今，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)的查處重點(diǎn)是五證齊全樓盤的不規(guī)范銷售行為?！痹S日飛表示，“除‘五證一照’外，售樓部展示廳內(nèi)應(yīng)該在顯眼位置公布樓盤銷控表。銷控表是樓盤房屋銷售進(jìn)度情況表，此信息是要求被公示的，幫助購房者了解樓盤銷售計(jì)劃、在售房源等信息。購房者可以參考到房號、戶型、面積、購房人姓名、聯(lián)絡(luò)方式等信息，做到購買前明明白白，有效避免了日后一房多賣的糾紛。此外還有開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證明、標(biāo)準(zhǔn)購房合同、物業(yè)合同等，讓購房者在看房時(shí)就對此進(jìn)行全面了解，為做購房決定提供參考。”
  ????對此，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)也再次提示廣大購房者，該隊(duì)負(fù)責(zé)對國有土地上的商品房預(yù)（銷）售違法違規(guī)行為的查處，市民如發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)銷售行為，可以撥打監(jiān)察隊(duì)電話0351-4942643進(jìn)行投訴。如對某商品房項(xiàng)目有疑問，可以撥打太原市房管局市場監(jiān)管處電話0351-4942627進(jìn)行咨詢，也可通過太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng) (www.tyfdc.gov.cn)“商品房項(xiàng)目信息查詢”欄目查詢手續(xù)齊全的商品房項(xiàng)目，規(guī)范市場秩序，讓違規(guī)銷售行為無所遁形。
  ????違規(guī)房噱頭多,稍不留神就上當(dāng)
  ????太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場的規(guī)范不僅需要監(jiān)管部門的整頓，也需要廣大市民的支持和配合，堅(jiān)決抵制手續(xù)不全的項(xiàng)目，共同營造出一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，來維護(hù)我們的權(quán)益。
  ????太原市房管局工作人員提醒，一些違規(guī)房噱頭不少，市民稍不留神就會上當(dāng)受騙。例如，個(gè)別開發(fā)商在無任何合法手續(xù)，甚至連**基本的《國有土地使用權(quán)證》都沒有的情況下，以單位集資建房的名義低價(jià)誘惑購房者進(jìn)行團(tuán)購，簽訂的合同非正式合同，甚至不簽訂任何合同或者協(xié)議。市民如購買此類房屋，一旦項(xiàng)目因資金、工程進(jìn)度等原因無法完工，自己的權(quán)益將無法得到保障。
  ????此外，還有集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，它們本身并不是真正意義的商品房，在銷售時(shí)不能像商品房一樣辦理《商品房預(yù)售許可證》，消費(fèi)者購買后也不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。但一些集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，以低總價(jià)、準(zhǔn)現(xiàn)房、拎包入住等各種名義誘導(dǎo)購房者購買，嚴(yán)重侵害了購房者的合法權(quán)益。因此，建議購房者不要購買集體土地上的房屋。
  ????還有部分企業(yè)或科研單位以自建或聯(lián)建的方式，在本單位工業(yè)、科研等性質(zhì)的土地上建設(shè)房屋，在土地性質(zhì)還沒有轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地的情況下，即擅自以商品房的名義進(jìn)行宣傳、銷售。此類項(xiàng)目極易因項(xiàng)目手續(xù)的原因，引發(fā)無法按期交房、無法辦理產(chǎn)權(quán)等問題，購房者的權(quán)益也得不到保障。
  ????太原市房管局提醒廣大市民：不要輕易相信街頭巷尾散發(fā)的小廣告及各類媒體廣告、虛假短信所宣傳的內(nèi)容，不要被價(jià)格低廉等表面現(xiàn)象所迷惑，在選購商品房時(shí)一定要在認(rèn)真反復(fù)查驗(yàn)銷售樓盤的“五證一照”及實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，購買合法的商品房。同時(shí)，市民一定要關(guān)注太原市房管局公告及相關(guān)報(bào)道，在購房時(shí)保持謹(jǐn)慎、理性。
  ????必要時(shí)維權(quán)需用法律武器
  ????近日，在本報(bào)接到的房地產(chǎn)投訴中，有不少市民反映購買了房，開發(fā)商一直拖延沒有交房，也不退房款。這其中，有的手續(xù)齊全，有的手續(xù)不齊全，針對兩種情況該怎么辦？對此，采訪了太原市房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員?！拔慈〉蒙唐贩款A(yù)（銷）售許可證前訂立的商品房買賣合同屬于無效合同，購房者的權(quán)益不受法律保護(hù)，尤其是集體土地小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。對于手續(xù)不齊全的房屋，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)的職權(quán)范圍只能是查處其售樓部，并協(xié)調(diào)給業(yè)主解決問題，但沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力?！毕嚓P(guān)工作人員表示。
  ????而對于手續(xù)齊全卻不交房的項(xiàng)目，可拿《購房合同》要求其賠償違約金。市民在購房時(shí)一定要購買手續(xù)齊全的房屋，并在合同中明確交房、辦理產(chǎn)權(quán)證等的期限及相關(guān)違約責(zé)任，必要時(shí)可以通過法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于太原市目前實(shí)行的是商品房預(yù)售制度，房屋還未竣工或還在建設(shè)過程中就出售給了購房人。在房屋建設(shè)過程中，如果因政策變化、資金等出現(xiàn)問題，就容易出現(xiàn)無法按期交房的風(fēng)險(xiǎn)。
  ????根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，對延期交房的問題并不能從行政的手段上去追究開發(fā)商的責(zé)任。但是，購房人在購房過程中和開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》，合同條款對交房的期限及違約責(zé)任都進(jìn)行了明確。如果出現(xiàn)延期交房的情況，開發(fā)商必須按照房屋買賣合同中違約條款的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，責(zé)任形式一般為支付違約金。若雙方在合同中沒有約定違約金的數(shù)額，可依照《司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。如果雙方無法通過協(xié)商解決，可到仲裁委員會申請調(diào)解，也可依據(jù)《合同法》第三十九條規(guī)定要求解除合同，或者第九十七條規(guī)定向人民法院提起訴訟。
  　來源：山西新聞網(wǎng)--山西晚報(bào)　本報(bào)????張磊
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:02:12

相關(guān)問題

• 問 ??二年唯一房產(chǎn)過戶費(fèi)要多少
  答

  二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個(gè)人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費(fèi)要多少
  答

  二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個(gè)人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費(fèi)要多少?滿兩年房屋過戶需要多少錢
  答

  滿二唯一過戶手續(xù)，不用交營業(yè)稅，只交增值稅（即是個(gè)人所得稅增值稅部20%）

  全部3個(gè)回答>
• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費(fèi)要多少？廣東年底前各市城區(qū)實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)登記”
  答

  "二手房租售,這些“坑”千萬別踩三方“賣一買一”交易卡住其中一環(huán)，違約責(zé)任怎么算？買私房發(fā)現(xiàn)土地出讓金沒繳，該由誰來承擔(dān)？虛假材料辦過戶，交易不成如何處理？二手房交易中，不少購房者會遇到各種類型的糾紛。而隨著租購并舉政策的推行，存量二手房轉(zhuǎn)售為租情況日益增多，房屋租賃引發(fā)的糾紛也變得頻繁起來。由于二手房租售多通過中介方促成，今年“3·15”消費(fèi)者維權(quán)日，二手房租售的中介服務(wù)也成為關(guān)注點(diǎn)之一。針對中介服務(wù)的投訴占六成日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的分析報(bào)告指出，2017年協(xié)會共受理消費(fèi)者對中介投訴案件150宗，投訴糾紛數(shù)量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰，較上一年的5.8‰有明顯改善。其中，經(jīng)協(xié)會調(diào)解成功撤訴的案件共85宗，占總投訴57%，共為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失58.43萬元。2017年存量房交易糾紛調(diào)處類案件主要可分為以下四種情形：一是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未依法查驗(yàn)并履行告知義務(wù)的，共36宗，包括：促成交易前未盡查冊義務(wù)、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業(yè)主代理人處分權(quán)等情況。二是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況的，共32宗，包括：認(rèn)為中介存在隱瞞房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實(shí)價(jià)格等；未嚴(yán)格審查買方購房資格，土地出讓金是否已繳交，戶口占用，交易稅費(fèi)計(jì)算存在偏差等情況。三是認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，共25宗，如未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同等情況。四是交易當(dāng)事人因政策變化，房屋交易流程、房款準(zhǔn)備等預(yù)計(jì)不足，市場價(jià)格波動等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起糾紛的，共18宗。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛，對于這類案件協(xié)會都會組織交易雙方及中介公司進(jìn)行三方調(diào)解，但協(xié)會并無任何行政或司法強(qiáng)制能力，對于一方不參與調(diào)解或調(diào)解不成的，建議當(dāng)事人應(yīng)及早做好通過司法途徑解決的準(zhǔn)備，并積極應(yīng)對，以免耽誤解決糾紛的**佳時(shí)間或錯(cuò)過案件的訴訟時(shí)效。從上述案件分類統(tǒng)計(jì)來看，消費(fèi)者針對中介服務(wù)的投訴占到六成左右。由此可見，在二手房交易糾紛中，中介方的服務(wù)質(zhì)量問題是關(guān)鍵的一環(huán)。“購房資格”引發(fā)糾紛多市中介協(xié)會在處理案件過程中發(fā)現(xiàn)，還有一部分糾紛與消費(fèi)者對自己的購房資格、貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動簽訂房屋買賣合同等有較大關(guān)系。2017年1月，在廣州經(jīng)商多年的李某，想在廣州置業(yè)定居，開始辦理戶口遷移手續(xù)，后中介公司為其尋找到天河區(qū)某物業(yè)，李某經(jīng)與業(yè)主周某協(xié)商雙方約定4個(gè)月后辦理相關(guān)手續(xù)。直至5月，李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續(xù)，業(yè)主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個(gè)人所得稅納稅證明，之后李某取得銀行的同貸書，在與業(yè)主前往不動產(chǎn)登記部門辦理遞件過戶手續(xù)時(shí)，不動產(chǎn)登記部門工作人員審核材料發(fā)現(xiàn)李某提供的個(gè)人納稅證明有問題，后登記部門對李某提供虛假的證明材料、騙取購房資格的行為作報(bào)警處理。由于買方李某不具備購房資格，**終無法辦理過戶手續(xù)，業(yè)主要求與買方李某解除合同，沒收定金10萬，并要求由李某賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)5萬元，但買方李某認(rèn)為按合同約定中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)由賣方支付，同時(shí)中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務(wù)費(fèi)5萬元。經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成一致，**終業(yè)主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購房資格，仍懷僥幸心理，企圖瞞騙登記部門完成過戶手續(xù)，這種行為除導(dǎo)致自己既不能購房又須根據(jù)合同約定賠償損失，還觸犯刑法相關(guān)規(guī)定，涉嫌違法犯罪。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若因個(gè)人原因無法依約履行合同，買家需承擔(dān)違約責(zé)任。對此，市中介協(xié)會建議消費(fèi)者在交易前應(yīng)多了解存量房交易流程及注意事項(xiàng)，充分做好評估，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。中介協(xié)會提醒消費(fèi)者應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案手續(xù)的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，并建議優(yōu)先選擇協(xié)會會員單位，可獲得更優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)。從過往經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)糾紛涉及協(xié)會會員單位時(shí)，協(xié)會的調(diào)處效率和調(diào)解成功率明顯更高。典型案例簽低價(jià)合同“避稅”不成風(fēng)險(xiǎn)高A中介公司促成業(yè)主陳女士以520萬元的交易價(jià)格向莫女士出售房屋，簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，雙方約定支付方式為商業(yè)貸款，稅費(fèi)由莫女士承擔(dān)。莫女士認(rèn)為以520萬元成交價(jià)需支付的稅費(fèi)較高，便向陳女士提出簽訂400萬元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件，達(dá)到少交稅的目的。陳女士認(rèn)為自己沒有損失便同意此事，在A中介公司的見證下，陳女士與莫女士簽訂了《報(bào)價(jià)確認(rèn)書》，同時(shí)簽訂《業(yè)務(wù)受理確認(rèn)函》委托B公司制作網(wǎng)簽合同并辦理按揭手續(xù)。后來陳女士經(jīng)朋友及家人提醒，了解到同一房屋簽訂兩個(gè)價(jià)格不一致的買賣合同會對自身利益有損害，便提出要求按照真實(shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同。莫女士認(rèn)為此舉會導(dǎo)致多付稅費(fèi)，要求陳女士支付因此而多出的稅費(fèi)，陳女士明確拒絕。雙方多次協(xié)商后無果，莫女士向法院提起訴訟。中介協(xié)會點(diǎn)評：本案中，買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同用于核稅過戶的行為表面上“趨利避害”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效。一方請求按照真實(shí)的交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持?！标惻恳蟆鞍凑照鎸?shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同”的主張是理應(yīng)得到法院支持的。協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師指出,在實(shí)際的交易過程中，買賣雙方常出現(xiàn)為達(dá)到“多貸款”或“少繳稅”的目的，向中介機(jī)構(gòu)提出協(xié)助制作與實(shí)際交易價(jià)格不一致的網(wǎng)簽合同的要求。此時(shí)作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)明確拒絕，并向買賣雙方說明此舉的風(fēng)險(xiǎn)，如可能被銀行認(rèn)定騙貸導(dǎo)致買方無法貸款或因逃稅而被追責(zé)等。另，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條、第（五）項(xiàng)規(guī)定，一但經(jīng)紀(jì)人或中介機(jī)構(gòu)在從業(yè)過程中出現(xiàn)“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”的行為，經(jīng)紀(jì)人將會被處以1萬元罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將會被處3萬元罰款，或取消網(wǎng)上簽約資格。租賃糾紛：租房電器損壞誰來修？租客李小姐在中介公司促成下，與業(yè)主胡先生簽訂房屋租賃合同，約定配有家私電器，每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時(shí)，中介公司協(xié)助雙方列出了家私電器清單，雙方確認(rèn)無誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進(jìn)來兩周后，發(fā)現(xiàn)冰箱存在故障不能使用，于是找到了業(yè)主胡先生要求他對故障的冰箱進(jìn)行維修，但遭到胡先生的拒絕。胡先生認(rèn)為在交房子給李小姐的時(shí)候家私電器都是沒有問題的，是李小姐使用不當(dāng)才產(chǎn)生了故障，應(yīng)該由李小姐承擔(dān)維修的責(zé)任。而李小姐認(rèn)為，自己完全沒有使用過冰箱故不存在使用不當(dāng)?shù)男袨?，而且胡先生作為房東，理應(yīng)對房屋內(nèi)的家私電器承擔(dān)全部責(zé)任。這時(shí)，李小姐和胡先生分別拿出租賃合同，打算按合同約定處理，但合同上并未約定家私電器損壞應(yīng)由誰承擔(dān)維修責(zé)任。中介協(xié)會點(diǎn)評：本案中，租賃雙方都未在租賃合同上列明條款，確定責(zé)任人及需承擔(dān)的責(zé)任，導(dǎo)致產(chǎn)生問題時(shí)責(zé)任無法認(rèn)定。根據(jù)《合同法》第二百二十條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北緱l規(guī)定了出租人的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下，對租賃物的維修義務(wù)歸出租人一方。除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定、當(dāng)事人另有約定或當(dāng)?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣要求承租人負(fù)維修義務(wù)，承租人只需對出租人的維修提供必要的協(xié)助。故該案應(yīng)當(dāng)由出租方胡先生承擔(dān)維修責(zé)任。協(xié)會提醒廣大消費(fèi)者：根據(jù)《合同法》第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”以及第二百一十九條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時(shí)，建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細(xì)地列出購買時(shí)間和物品狀況，并對物品的損壞責(zé)任作明確的約定。尤其對一些貴重的大型家私電器，**好在合同上備注新舊程度及拍照留底，避免日后產(chǎn)生糾紛。 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• 問 非唯一房產(chǎn)過戶怎么 收費(fèi)？
  答

  1、契稅(買方支付)根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時(shí)間、購房單價(jià)、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。2、營業(yè)稅(買方支付)此項(xiàng)營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。個(gè)人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅，具體如下：房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價(jià)的5.6%；房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%；房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。3、個(gè)稅(買方支付)核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。4、印花稅(買賣雙方各0.05%)印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個(gè)人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。5、土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。6、登記費(fèi)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。8、傭金成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。9、貼花：5元/套如果購房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：10、評估費(fèi)評估價(jià)格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登記費(fèi)個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元12、委托公證費(fèi)如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產(chǎn)生如下費(fèi)用：13、贖樓擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用計(jì)算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個(gè)月，**低收費(fèi)2000元。14、贖樓罰息不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取15、贖樓短期借款利息一般1個(gè)月贖樓短期借款利息≈欠款金額×116、買賣合同公證費(fèi)由公證機(jī)關(guān)向涉外方收取，征收標(biāo)準(zhǔn)：過戶價(jià)×0.003%(過戶價(jià)<50萬)過戶價(jià)×0.0025+250(50萬<過戶價(jià)≤500萬)過戶價(jià)×0.002+2750(500萬<過戶價(jià)≤1000萬)17、抵押合同公證費(fèi)買方涉外并需要貸款時(shí)，由公證處向涉外方收取的服務(wù)費(fèi)。

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