多少歲可以房產(chǎn)過戶？買二手房不立即過戶風險大**好別全款買房

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• 153****7534

  共有產(chǎn)權房，**近很火熱。很多人在為共有產(chǎn)權房的出現(xiàn)歡呼雀躍。有多少人真正看懂了共有產(chǎn)權。 共有產(chǎn)權是指按照現(xiàn)在的市場價格政府或代持機構（一下簡稱政府）購買一部分產(chǎn)權，本人購買一部分產(chǎn)權。首先。政府這樣做就是承認了,現(xiàn)在的市場價格了,認為現(xiàn)在的房價是正常的。要不然你為什么要說以現(xiàn)在的市場價格來購買房地產(chǎn)呢？你直接按一定的折扣，把房子賣掉就可以啦。 所以關鍵的一句話來了:政府是在保證現(xiàn)在的房價。 共有產(chǎn)權房五年內(nèi)不能出售。如果，這五年內(nèi)房價大跌的話，買房的業(yè)主是不是就虧大了？那這就說明,買共有產(chǎn)權房的人也是認為房價會上漲。第二個問題又來了。五年以后，你想不想賣呢？如果你想賣的話，還要跟另外一半的業(yè)主協(xié)商，接當時的市場市場價格出售。如果另外一半認為這個價格不合理呢,永遠不能出售。第三個問題又來了。購買人如何貸款？將來發(fā)生糾紛的話，房屋怎么處置？恐怕這些細節(jié)不處理好,將來,共有產(chǎn)權房的糾紛將會暴增。 況且，共有產(chǎn)權房在戶口，醫(yī)療與子女上學方面的福利肯定會低于商品房的業(yè)主。就像,租購同權,一樣，租房的小孩要上公立**,一定是排在購房者的后面。在我看來,共有產(chǎn)權住房。會像以前的微利房集資房安居房。一樣，消失。 再說國家推出這樣的政策，也是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，附近房地產(chǎn)市場健康長遠發(fā)展。既然房地產(chǎn)市場健康了，何來的房價大跌呢?
  

  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:11
• 132****3362

  "“小產(chǎn)權房”能否作為不動產(chǎn)買賣市民林女士來電：**近我打算買套二手房，有人向我推薦了一套比較便宜的房子。后來，我了解到，那是一套“小產(chǎn)權房”。我想咨詢一下，這種房子到底能不能買？又可不可以作為不動產(chǎn)進行登記過戶呢？廣廈熱線回復：對于林女士這樣的疑問，其實早有定論。所謂“小產(chǎn)權房”是和“大產(chǎn)權房”相對而言的?！按螽a(chǎn)權房”就是常說的商品房，有國家發(fā)的產(chǎn)權證，能進行買賣，可以過戶交易，一般分為70年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權以及40年產(chǎn)權不等。而“小產(chǎn)權房”并不是法律意義上的概念，而是一種約定俗成的名稱，是指在農(nóng)村和城市郊區(qū)，由村集體組織或開發(fā)商憑借新農(nóng)村建設等名義出售的建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋，或者是由農(nóng)民自行組織建造的用于銷售的住房。此類房產(chǎn)沒有土地使用證，同樣也沒有產(chǎn)權證書。也就是說，“小產(chǎn)權房”不具有嚴格法律意義上的產(chǎn)權，其交易一旦產(chǎn)生糾紛，不受法律保護。因為“小產(chǎn)權房”只有鄉(xiāng)政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證，而沒有經(jīng)過備案，沒有產(chǎn)權證，所以不能進行抵押，不能貸款。如果交易，買方只能一次性付款，而且雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同。之前，就有過房地產(chǎn)中介機構在互聯(lián)網(wǎng)平臺上發(fā)布“小產(chǎn)權房”信息，而被處罰的案例。因為根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的規(guī)定，“小產(chǎn)權房”屬于法律上禁止交易的房屋，不得為其提供經(jīng)紀服務。12月3日，廣東省自然資源廳關于印發(fā)《加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知》明確，對“小產(chǎn)權房”等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關登記手續(xù)。此前，自然資源部相關負責人也曾數(shù)次強調(diào)，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西，“小產(chǎn)權房”不可能予以登記，買賣交易這樣的念頭應該打消。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:08
• 157****3015

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  ?一些夫妻在離婚協(xié)議中約定將財產(chǎn)贈與子女，可離婚后不少人因再婚、經(jīng)濟拮據(jù)和高房價等又變卦了。近日張先生等人就以《合同法》中規(guī)定的撤銷權，在房產(chǎn)過戶給幼子前起訴撤銷贈與；肖先生更是以贈的是其婚前個人財產(chǎn)為由，堅持不配合女兒過戶。那么，離婚協(xié)議贈房給孩子后，父母究竟還能否撤銷？案例1再婚后欲收回贈子房產(chǎn)法院稱有違誠信不予支持因再婚后租房住，生活窘迫，張先生前不久又提起訴訟，請求 法院判決撤銷離婚協(xié)議中贈房給兒子的條款。張先生前年第一次起訴是為離婚，那時兒子8歲。張先生稱，兩人結婚多年，他與妻子王女士沒有共同語言，夫妻感情破裂。王女士多次挽留無果答應離婚。張先生為了能夠盡早解除夫妻關系,選擇通過簽署離婚協(xié)議來結束彼此的婚姻關系。二人在離婚協(xié)議中約定：兒子小張跟隨母親王女士共同生活，小張的撫養(yǎng)權歸母親王女士，父親張先生享有探望權，夫妻共同財產(chǎn)即位于北京市昌平區(qū)的一套100多平方米房屋歸兒子小張所有，由小張和其母親王女士共同居住。但之后，他們一直未辦理房屋過戶手續(xù)。兩年后張先生再婚，再婚妻子李女士提議張先生撤銷對小張的房產(chǎn)贈與。考慮到再婚后自己經(jīng)濟壓力加大，張先生向前妻王女士提出撤銷贈與，被王女士和兒子小張堅決拒絕了?！拔夜ぷ髡{(diào)動后，收入比以前大幅減少，再婚妻子沒有固定的工作。再婚后，我們一直租房住，生活很窘迫，房價也在不斷攀升。我與前妻王女士離婚時缺乏考慮，才放棄了自己對房屋的所有權，而且現(xiàn)在房屋并沒有過戶給兒子?！睆埾壬斖ヌ岢龀蜂N贈與的理由。我國《合同法》第186條第一款規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。據(jù)此，張先生請法院判決撤銷其離婚協(xié)議中贈房給兒子的條款。而在庭審過程中，王女士則表示，自己之所以**后愿意離婚，就是因為張先生答應把這套房子給兒子小張?！艾F(xiàn)在離婚目的達到了，他又想要撤銷贈與，法院不應該支持他?！睂Υ艘粚彿ㄔ赫J為，張先生與王女士離婚時，約定將兩人共有房屋贈與其子，這不是一種簡單的贈與合同關系，而是雙方對婚姻存續(xù)期間財產(chǎn)分割的一種方式，是建立在雙方夫妻身份關系解除的基礎之上。離婚后，張先生不同意履行該房屋的處理約定，并要求分割房屋，法律依據(jù)不足，亦有違誠信，法院不支持。張先生上訴后，二審法院近日判決駁回上訴， 維持原判。案例2贈女兒房產(chǎn)不配合過戶二審判決屬財產(chǎn)分割贈與有效如果離婚協(xié)議贈房給子女的是婚前個人財產(chǎn)的，又能否撤銷呢？小肖近日就經(jīng)歷了一審敗訴二審勝、失去房屋又復得的一番波折。肖先生、齊女士于18年前登記結婚。2016年兩人因感情不和，矛盾難以調(diào)和，遂協(xié)議離婚。離婚協(xié)議約定：13歲的女兒小肖由母親齊女士撫養(yǎng)，父親肖先生每月支付生活費2000元，醫(yī)療費、教育費憑發(fā)票由父母各負擔一半。出于離婚后對女兒可能存在照顧不周的考慮，肖先生愿意將名下一套約80平方米的房產(chǎn)贈給女兒，并無條件配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方離婚后，母女居住在此房中?？墒莾赡旰?，肖先生并未配合女兒辦理過戶手續(xù)。小肖多次與父親協(xié)商無果，于是將父母訴至法院。小肖的代理人稱，小肖父母已按照離婚協(xié)議將房產(chǎn)證交付女兒，小肖也占有、使用了該房屋，應認定贈與有效，小肖父親要配合辦理過戶手續(xù)。但肖先生提出該房是他的婚前個人財產(chǎn)。“簽離婚協(xié)議將房贈給女兒，是當初自己考慮不周。而簽協(xié)議后一直未辦理過戶手續(xù)，正是我考慮自身實際情況撤銷贈與的表示?！毙は壬J為，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前，他可以撤銷贈與。對于肖先生、齊女士在離婚協(xié)議中約定該房屋歸女兒所有，一審法院認為，這應視為將該房屋贈與女兒。但肖先生離婚后并未履行協(xié)助女兒辦理過戶手續(xù)的義務，而是對女兒的請求置之不理。根據(jù)我國《合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。所以，小肖請法院確認自己的房屋所有權，并判令其父母配合辦理過戶手續(xù)，被法院一審駁回。之后，小肖提出上訴。二審法院認為，肖先生和齊女士在離婚協(xié)議中約定該房屋歸女兒所有，并非簡單的贈與合同關系，而是雙方對婚姻存續(xù)期間財產(chǎn)分割的一種方式，以婚姻關系的解除為基礎。我國婚姻法司法解釋（二）第八條第一款規(guī)定：“離婚協(xié)議中關于財產(chǎn)分割條款或者當事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力?！睋?jù)此法院終審認為該離婚協(xié)議合法有效，肖先生應配合女兒辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。律師解讀離婚協(xié)議一并生效不能單獨撤銷財產(chǎn)贈與約定北京市浩東律師事務所的張海霞律師認為，離婚協(xié)議中的贈與條款是離婚協(xié)議構成的重要內(nèi)容。雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，法院應當受理；法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應當駁回當事人的訴訟請求。而第一個案例中張先生與王女士簽離婚協(xié)議時不存在“欺詐”、“脅迫”情形，雙方自愿將共同財產(chǎn)贈與兒子，離婚協(xié)議合法有效，不存在撤銷的情形。張律師強調(diào)，離婚協(xié)議以解除雙方婚姻關系為目的，是夫妻雙方就子女撫養(yǎng)、債權債務分割以及其他問題的解決協(xié)議，具有不可分割的整體性。贈與約定等財產(chǎn)分割附隨于雙方婚姻關系的解除，具有明確的目的性，在身份關系已解除、目的已實現(xiàn)的情形下，離婚協(xié)議中一并生效，不能單獨撤銷財產(chǎn)贈與約定。張海霞律師說，離婚協(xié)議贈與屬于具有道德義務性質(zhì)的贈與。雙方離婚協(xié)議約定將共同房屋產(chǎn)權歸小張所有，是為解除婚姻關系服務的，張先生對兒子小張存在一定撫育關系的道德義務性質(zhì)，如果允許贈與人任意撤銷，則與道義不符。此外，出于誠信原則和保護未成年人的利益等多方面考慮，離婚協(xié)議中的贈與子女財產(chǎn)條款也不能任意撤銷。離婚協(xié)議贈婚前個人財產(chǎn)也不得單方變更或撤銷對于第二個案例，張海霞律師認為，不能只因該房產(chǎn)為肖先生婚前個人財產(chǎn)，就單方不履行協(xié)議。無論離婚協(xié)議約定雙方財產(chǎn)歸屬子女，還是一方財產(chǎn)歸屬子女，均屬夫妻雙方分割財產(chǎn)的行為，屬于離婚財產(chǎn)分割協(xié)議。一旦離婚協(xié)議生效，附隨的關于對子女財產(chǎn)贈送的協(xié)議一并生效，當事人不得單方面變更或撤銷。因簽離婚協(xié)議內(nèi)條款時，雙方是夫妻關系，想要撤銷贈與，必須經(jīng)夫妻雙方全部同意。那么，子女作為離婚協(xié)議中財產(chǎn)受贈人，是否享有獨立請求權呢？張律師認為，如果雙方向受贈人承諾過，向子女給付的合同就屬于利他合同，則受益人擁有請求權。如果僅是一方想撤銷贈與，律師建議另一方以自己的名義起訴，盡量避免單獨以子女的名義起訴，這樣有利于提高訴訟效率。張海霞律師還建議，如果離婚協(xié)議中涉及對子女財產(chǎn)贈與的約定，可以先帶離婚協(xié)議到公證處公證，再去民政局辦理離婚。（文中當事人為化名）本報 林靖
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:04

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• 問 ??買二手房怎么過戶?購買二手房后不立即過戶有什么后果?
  答

  二手房不過戶的風險：一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。二、違約風險延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。五、產(chǎn)權人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。

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• 問 ?? 多少歲可以房產(chǎn)過戶
  答

  沒有限制，需要孩子出生醫(yī)學證明，戶口本，孩子合法監(jiān)護人（父母）持有各自身份證，戶口本，結婚證，代替孩子簽字辦理手續(xù)，就可以辦理孩子姓名房產(chǎn)證。根據(jù)《未成年人保護法》規(guī)定，未成年人的繼承權受法律保護，未成年人接受繼承和接受贈予的行為，由其法定代理人代理，但所得財產(chǎn)歸未成年人個人所有。同時，民法通則規(guī)定，未成年人接受繼承、贈予及其它合法途徑所得財產(chǎn)，均屬于未成年人個人財產(chǎn)，未成年人依法對其個人財產(chǎn)享有所有權，父母或其他監(jiān)護人只有代管的義務，沒有所有權和處理權。

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• 問 多少歲可以房產(chǎn)過戶
  答

  根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，孩子未滿18周歲，無民事行為能力，如果進行房產(chǎn)過戶也需要加上監(jiān)護人的姓名。工作人員建議：為避免發(fā)生不必要的房產(chǎn)糾紛，等孩子成年以后辦理房產(chǎn)贈與手續(xù)，到時可直接進行過戶。

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• 問 多少歲可以房產(chǎn)過戶?孩子多少歲父母可以把房子過戶給他
  答

  接受贈與是沒有年齡限制的1．簽署確認書與父母一起到房管局簽署確認書，并帶齊相關資料，如該物業(yè)的產(chǎn)權證或購買合同等；雙方房地產(chǎn)贈與人同受贈人就無償贈與協(xié)議，表明無償贈與是贈與人的真實意愿，接受贈與是受贈人的真實意愿。收費情況：簽訂委托書時至少要收齊工本雜費，其中包括測繪費，100平方米以下的每份50元，公證費每份200元，查冊費100元。2．評估收費情況：評估費是該物業(yè)的評估價的5‰，但每宗至少要收取1000元。由于是贈與業(yè)務，評估價通常會較市價低。3．辦理贈與公證收費情況：贈與公證費是評估價的2％。4．繳納稅費收費情況：到房管局辦理贈與登記，這個環(huán)節(jié)的收費比較復雜，到了房管局之后，會對該物業(yè)再重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3％；印花稅為房管局評估價的0．5％；房地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記費為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。以上三項一般都由受贈人支付。還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。值得一提的是，如果贈與房產(chǎn)是房改房性質(zhì)的，則經(jīng)過此贈與手續(xù)之后，就改變了其性質(zhì)，轉(zhuǎn)為商品房。

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• 問 ??二手房怎樣過戶?購買二手房后不立即過戶有什么后果?
  答

  一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。二、違約風險延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。五、產(chǎn)權人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。

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