安置房買賣過戶有什么需要注意的？

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• 151****4567

  1、一般安置房產(chǎn)，都是有資質(zhì)要求的，是當(dāng)?shù)卣疄榱瞬疬w戶給與的補償，有一點福利性質(zhì)在里面，是不針對外人的，只有戶籍在拆遷地才有資格享有。2、拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。滿五年后，繳納土地出讓金和契稅等相關(guān)稅費以后，辦理下原房主姓名房產(chǎn)證、契稅證，以及土地使用證，可以自由轉(zhuǎn)讓買賣。
  
  3、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。弄清安置房的性質(zhì)對于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要——房產(chǎn)證是對房屋占有使用處置的唯一合法憑證，取得房產(chǎn)證擁有百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋可以過戶，如果你要購買拆遷安置房，建議查看房屋房產(chǎn)證情況。
  
  盡管沒產(chǎn)證的安置房也可能**終拿到產(chǎn)證，但在這之前變數(shù)很大，不止不能貸款，你的權(quán)益也可能得不到法律保障！所以不要聽中介說什么，要自己拿定主意。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:40:04
• 146****6177

  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。
  
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
  
  第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。**終，買房人將不得不選擇通過訴訟來解決問題。而至于多長時間能夠完成，就很難預(yù)測了，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:40:00
• 159****7394

  需要的手續(xù)：
  一、 購房人及配偶，產(chǎn)權(quán)共有人及配偶均需持以下證件：
  1、身份證明（雙方的身份證原件以及復(fù)印件）。
  2、婚姻證明(未婚證明、結(jié)婚證、離婚證、法院離婚調(diào)解書\離婚判決書等)。
  3、戶口證明（戶口本、集體戶口頁、戶籍證明等）。
  4、工作證明（工作收入證明、銀行流水明細(xì),貸款需要）。
  5、購房合同。
  二、售房人及配偶，產(chǎn)權(quán)共有人除上述資料外（工作證明除外），還需增加
  1、《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。
  2、購房契稅發(fā)票、完契證明、不動產(chǎn)發(fā)票等。
  個人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序
  1、先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶。
  流程如下：先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易核心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，是雙方當(dāng)事人一定都要到場。
  2、申辦材料：開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。開發(fā)商的法人委托書。拆遷前個人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。被安置人身份證復(fù)印件。拆遷安置協(xié)議。房屋移轉(zhuǎn)過戶申請書。房屋權(quán)屬登記申請書。測量分戶平面圖。如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。
  3、購買拆遷安置房，其辦理手續(xù)與普通商品房是一樣的，但**重要的是拆遷安置房，很難有土地證，一般拆遷安置房是劃撥土地，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，劃撥土地房屋是不能買賣的，但也可以向國家交納一定的土地出讓金進(jìn)行出售，但必須要符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 08:39:56
• 145****1680

  1、要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易核心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第1類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。
  2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。
  3、合同的內(nèi)容要明確。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，較好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:39:49
• 138****0261

  拆遷安置房如何買賣以及交易注意事項：
  1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時共有人應(yīng)該在場，并且同意出售簽字按手印。
  2、違約金不應(yīng)過高，一般上限為合同標(biāo)的額的百分之二十。
  3、在未過戶前讓房主提供擔(dān)保。
  4、買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。
  5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責(zé)任。
  6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年) 無法將該房過戶給其他人。
  7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。
  房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。
  房屋的歸屬終取決于過戶情況：誰終取得了拆遷安置房的權(quán)證，誰就是房屋的權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:39:44

相關(guān)問題

• 問 安置房買賣過戶有哪些需要注意的？
  答

  辦理拆遷安置房房產(chǎn)證，需要提交以下材料：1、安置房屋所有權(quán)證(收原件);2、被拆除房屋所有權(quán)證(收原件);3、拆遷安置協(xié)議及已回遷安置證明(收原件);4、查檔證明(收原件);5、被拆遷人身份證;若被拆遷人是單位的，需提交單位法人或其他組織的資格證明(驗原件收復(fù)印件)，被拆遷單位法定代表人授權(quán)委托書(收原件)，委托人身份證(驗原件收復(fù)印件);6、安置單位法人或其他組織的資格證明(驗原件收復(fù)印件);7、安置單位法定代表授權(quán)委托書(收原件)_8、安置單位受委托人身份證(驗原件收復(fù)印件);9、若增加安置面積的還需提交投資發(fā)票或增加安置面積的相關(guān)證明(收原件);10、房屋權(quán)屬登記申請表(收件窗口領(lǐng)取，當(dāng)事人共同填寫)?；剡w房安置房辦理房產(chǎn)證必須提交的證件：1、房屋拆遷安置協(xié)議書；2、舊房拆遷作價憑證；3、原房屋所有權(quán)證；4、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》；5、業(yè)主身份證。上海動遷房辦房產(chǎn)證需要哪些材料(1) 《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件);(2)身份證明(復(fù)印件);(3)動遷單位原《房地產(chǎn)權(quán)證》(原件);(4)《動遷協(xié)議》(原件);(5)地籍圖(原件兩份);(6)房屋平面圖(原件兩份);(7)契稅完稅證明(原件)。

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• 問 農(nóng)村宅基地買賣過戶需要注意什么？
  答

  房產(chǎn)過戶流程1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。2、申請材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》要求，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記：1、依法繼承；2、分家析產(chǎn)；3、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋；4、因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料包括：1、不動產(chǎn)登記申請書；2、申請人身份證明；3、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；4、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：（1）依法繼承的，提交繼承相關(guān)證明材料；（2）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料；（3）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的，提交互換協(xié)議書。同時，還應(yīng)提交互換雙方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的材料；（4）因人民法院或者仲裁委員會生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交人民法院或者仲裁委員會生效法律文書；5.法律、行政法規(guī)以及《實施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。 按照上述要求，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)是不允許擅自轉(zhuǎn)讓買賣的。但結(jié)合我縣實際情況，受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請條件的，因高山移民安置、地質(zhì)災(zāi)害影響等經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的，請到房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土工作人員處咨詢辦理。

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• 問 ??安置房怎么過戶?安置房過戶需要注意什么?
  答

  1、一般來說拆遷安置房是不能直接更名的，但根據(jù)地方政策、拆遷項目性質(zhì)的不同，可能有例外。2、因此從交易安全的角度出發(fā)，你應(yīng)該先去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢一下該拆遷安置房的情況，以及能否更名。3、買賣房產(chǎn)，在我國是實行登記生效制，也就是說，只有在經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記后，該房地物權(quán)才屬于登記人。沒有兩證，首先，一般來說不能認(rèn)定該房產(chǎn)屬于賣方，即使屬于賣方，不經(jīng)過登記也不能進(jìn)行交易。沒有兩證的房子，交易起來是很不安全的4、如可更名，需拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的，可以去房管局變更。（1）有以下幾種變更方式：買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價。贈與：贈予方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議?；橐鲎兏夯閮?nèi)變更登記和離婚析產(chǎn)分割兩種。婚內(nèi)變更登記就是指在夫妻關(guān)系內(nèi)的夫妻當(dāng)事人可以將財產(chǎn)份額或全部轉(zhuǎn)移到另一個人名下；離婚析產(chǎn)分割就是指離婚后，將一方的產(chǎn)財或財產(chǎn)所占有的一定份額協(xié)商或判決給另外一方。

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• 問 ??安置房怎么過戶?安置房過戶的過程是什么?需要注意什么?
  答

  1、一般來說拆遷安置房是不能直接更名的，但根據(jù)地方政策、拆遷項目性質(zhì)的不同，可能有例外。2、因此從交易安全的角度出發(fā)，你應(yīng)該先去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢一下該拆遷安置房的情況，以及能否更名。3、買賣房產(chǎn)，在我國是實行登記生效制，也就是說，只有在經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記后，該房地物權(quán)才屬于登記人。沒有兩證，首先，一般來說不能認(rèn)定該房產(chǎn)屬于賣方，即使屬于賣方，不經(jīng)過登記也不能進(jìn)行交易。沒有兩證的房子，交易起來是很不安全的4、如可更名，需拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的，可以去房管局變更。（1）有以下幾種變更方式：買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價。贈與：贈予方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議?；橐鲎兏夯閮?nèi)變更登記和離婚析產(chǎn)分割兩種?；閮?nèi)變更登記就是指在夫妻關(guān)系內(nèi)的夫妻當(dāng)事人可以將財產(chǎn)份額或全部轉(zhuǎn)移到另一個人名下；離婚析產(chǎn)分割就是指離婚后，將一方的產(chǎn)財或財產(chǎn)所占有的一定份額協(xié)商或判決給另外一方。

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• 問 ??農(nóng)村宅基地買賣過戶需要注意哪些？
  答

  　1.農(nóng)村宅基地不可以自由買賣　　農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。宅基地在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定。宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由農(nóng)民個人享有，農(nóng)民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移，此時，宅基地的轉(zhuǎn)讓是有效的，只是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請宅基地?！　?.買賣宅基地上的房屋可以地隨房走?！　「鶕?jù)宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。　　1984年**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。”關(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實踐中應(yīng)注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準(zhǔn)手續(xù)；但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。　　未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移?！　∮缮鲜鰞?nèi)容可以看出，農(nóng)村宅基地一般都是禁止買賣的。

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