當(dāng)心！這些情況下二手房無(wú)法過戶！

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• 142****3706

  過戶是購(gòu)房過程中重要的一步，只有當(dāng)房子過完戶后 ， 這所房子才真正屬于購(gòu)房者。但在某時(shí)候購(gòu)房者已該付的款項(xiàng)已經(jīng)全部付完，卻被告知房子無(wú)法過戶。二手房在哪些情況下是不能過戶的？
  ①賣家無(wú)法提供房產(chǎn)證，
  ②未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售房產(chǎn)，
  ③被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)，
  ④未解除抵押的房產(chǎn) ，
  ⑤產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)，
  ⑥正在出租的房屋

  查看全文↓ 2022-05-14 18:15:20

相關(guān)問題

• 問 哪些情況下買房無(wú)法過戶？
  答

  ①?zèng)]有房產(chǎn)證肯定無(wú)法過戶交易沒有房產(chǎn)證的房子，無(wú)法受到法律保障也沒法過戶②未經(jīng)其他共有產(chǎn)權(quán)人同意無(wú)法過戶有多個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)的，買房前，要取得共有產(chǎn)權(quán)人的同意否則買賣無(wú)效③尚未解除抵押的房產(chǎn)無(wú)法過戶很多人買房都是按揭貸款，如果不辦理解抵押，房子是無(wú)法過戶的。④被查封或因?yàn)檫`建被凍結(jié)的房產(chǎn)無(wú)法過戶⑤因政策變動(dòng)失去購(gòu)房資格，買賣合同無(wú)效，房產(chǎn)無(wú)法過戶⑥正在出租且未經(jīng)租戶同意的房子不能過戶

• 問 請(qǐng)問，房屋在什么情況下無(wú)法過戶？
  答

  任何協(xié)議和公證，都不代表住房產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，只要沒有辦理過戶，住房和你無(wú)關(guān)。建議是，你無(wú)非是怕對(duì)方到時(shí)候不給你過戶，黑了你的購(gòu)房款，你可以這樣，把房款給他，然后和他去房管，辦理他項(xiàng)權(quán)證，注明住房產(chǎn)權(quán)抵押給了你，就可以了，到兩年后，你就可以和他一起先辦理注銷他項(xiàng)權(quán)證，再辦理過戶。導(dǎo)致過戶失敗的原因有很多，包含但不僅限于以下情況： 1.被查封 被有關(guān)部門查封的房產(chǎn) 2.抵押房 未解除抵押的房產(chǎn) 3.離婚 業(yè)主離婚未辦理析產(chǎn)登記的房產(chǎn) 4.集體所有 集體所有土地開發(fā)的房產(chǎn) 5.偽造產(chǎn)權(quán) “賣房”偽造房屋產(chǎn)權(quán)人的委托書進(jìn)行出售的房屋 6.賣方未成年 賣方是無(wú)民事行為能力人（精神病患者、未成年人） 7.欠稅費(fèi) 拖欠相關(guān)稅費(fèi)的房產(chǎn) 8.央產(chǎn)房 未上市的“央產(chǎn)房” 9.未滿5年 未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、集資房 10.未繼承 業(yè)主死亡，未完成繼承手續(xù)的房產(chǎn) 11.產(chǎn)權(quán)糾紛 房屋擁有共有產(chǎn)權(quán)人，，賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn) 12.無(wú)房產(chǎn)證 賣方無(wú)法提供房產(chǎn)證 注意： 沒有完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，在法律上來(lái)講房子還是賣家的。房買家沒有進(jìn)行房款監(jiān)管，在過戶前就直接將房款支付給賣家，一旦過戶存在問題，能否追回放款就成為了未知數(shù)！所以購(gòu)房記得做資金監(jiān)管，規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，全面保護(hù)房款安全。

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• 問 ??二手房已過戶可退房嗎？哪些情況下可以退房？
  答

  一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋;2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋;4、因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。四、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋《物權(quán)法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！蔽唇?jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無(wú)效。五、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無(wú)效。六、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。

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• 問 二手房無(wú)法過戶一般是哪些原因？哪些情況會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)法過戶?
  答

  買賣二手房，總有被忽略的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致不能當(dāng)場(chǎng)辦理更名過戶交易。為了讓網(wǎng)友少跑“冤枉路”，搜房網(wǎng)房天下東莞二手房整理賣買二手房房交易過戶中的一些細(xì)節(jié)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?；榍昂突楹筘?cái)產(chǎn)賣房要求不一樣如果賣房，是需要本人還是夫妻雙方兩人到場(chǎng)？ 一般來(lái)講，婚前財(cái)產(chǎn)的商品房買賣產(chǎn)權(quán)人一人到場(chǎng)辦理即可，婚后財(cái)產(chǎn)無(wú)論是房改房還是商品房均需要夫妻雙方兩人到場(chǎng)辦理更名過戶。但辦理人員會(huì)調(diào)取房屋檔案，對(duì)購(gòu)房時(shí)間、結(jié)婚登記時(shí)間、夫妻落在一個(gè)戶口簿上的打印時(shí)間進(jìn)行核實(shí)，以確認(rèn)婚前財(cái)產(chǎn)的事實(shí)。

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• 問 ??什么情況下買賣二手房免交契稅?
  答

  都要繳納，只有一定的減免政策根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))的規(guī)定：一、首套房繳納規(guī)定如下：1、個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行; 2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為1.5%；3、所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。二、二套房繳納規(guī)定如下：購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

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