樓面價與房價的關(guān)系

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• 134****1168

  樓面價只是房價定位的一個參考數(shù)據(jù)。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。樓面價格只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，如果小城市拿地成本較低，房價定在樓面價的3-5倍都屬于正常范圍，大城市拿地成本較高，但是其他成本較低的話定在1.5-2.5倍的樓面價也屬于正常范圍

  查看全文↓ 2022-05-19 18:01:25

相關(guān)問題

• 問 什么叫樓面價格?樓面價與房價有哪些關(guān)系?
  答

  樓面價是指每單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?。一般情況下，樓面價越高，表示單位建筑面積所承擔(dān)的土地出讓金越高，土地成本越高，建筑成本越高，房價也就越高。

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• 問 什么叫樓面價格?樓面價與房價有什么關(guān)系?
  答

  樓面價是什么？樓面價是指土地價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。樓面價一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面地價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，**后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。樓面價與房價有什么關(guān)系呢？一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。同事房價的價格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。樓面價格和銷售價格有什么關(guān)系？樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規(guī)律。樓面價表明了該項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因?yàn)樯唐贩康?*終售價包括了樓面價，所以，開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房**終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應(yīng)拉高。

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• 問 樓面價和房價的關(guān)系
  答

  樓面價和房價其實(shí)并沒有過于直觀的聯(lián)系，所謂的樓面價，其實(shí)就是指使用某塊土地的價格除以這塊土地的最大建筑面積，而得出來的這個數(shù)值就是樓面價。說白了，樓面價其實(shí)就是某一塊土地的成本，而房價則是單位面積的價格。從這個角度來看，樓面價僅僅只是開發(fā)商的成本之一，在銷售房子的時候，樓面價并沒有參照的作用，因?yàn)闃敲鎯r其實(shí)是既定的，而房價也不會被樓面價所影響。一個項(xiàng)目在對外銷售的時候，單位售價當(dāng)中所包含的土地成本其實(shí)就代表樓面價了。開發(fā)商在拍賣土地的時候，所支出的土地價格則會成為最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)。樓面價可以理解成是房屋建造時的土地成本，然而房屋的成本除了有土地成本以外，還有建安成本以及前期工程成本，配套成本，營銷成本和開發(fā)商利潤等等。

• 問 樓面價和房價有關(guān)系嗎
  答

  樓面價和房價是有一定的關(guān)系的，樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，也就是土地的單價。房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。土地的價格是房子的成本價格之一，一定程度上樓面價會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

• 問 孫河樓面價是多少錢 樓面價與地價有哪些關(guān)系
  答

  “王中王”孫河地塊以64.83億元拍出，樓面價達(dá)53830元/平米！你知道樓面價與土地出讓金的關(guān)系嗎？樓面價與**終房價又有什么關(guān)聯(lián)呢？ 繼8月31日一場歷經(jīng)64輪拉鋸的“奪地戰(zhàn)”，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊孫河地塊被中鐵建方興聯(lián)合體以**高超5萬樓面價摘得之后，兩度流拍的孫河地塊9月2日重振旗鼓再度上場。 這塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的地塊，被保利首開聯(lián)合體以64.83億元，異地配建2.75萬平米保障房的代價獲得，也就是說拿地開發(fā)商要以10000元/平米的價格支付異地建設(shè)保障房的資金，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅測算，該地塊樓面價達(dá)53830元/平米。 先了解一下什么是樓面價？ 樓面價：是指土地總價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。 一般而言，談及樓面價指的都是地塊中用于商品住宅建設(shè)的部分單位平米的價格，作為房價重要組成部分，樓面價成為判斷該地塊所建商品房售價的重要參考，并可能直接影響該地塊已經(jīng)建設(shè)或正在銷售中的存量房價格。 你知道樓面價是怎么算出來的嗎？ 我們來看一個公式： 計(jì)算公式：樓面價=土地總價格/ 規(guī)劃建筑面積；其中規(guī)劃建筑總面積=出讓土地總面積*容積率。 在一般意義上，計(jì)算商品住宅樓面地價時，一般與兩個指標(biāo)有關(guān)，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建設(shè)的規(guī)劃建筑面積。 住宅用地的成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在購買該土地時所發(fā)生的費(fèi)用中用于商品住宅建設(shè)部分的費(fèi)用，一般包括土地出讓金、配建成本、配套成本、還建成本等；而商品住宅用地則是指從該地塊中扣除配建、配套、商業(yè)等其他用途的土地后凈地。 另一個重要的指標(biāo)是容積率，所謂容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。 來看這宗孫河地塊，該宗地成交價格64.83億元，土地總面積203528.546平米，地塊總建筑面積為143685平米，但其中純粹的商品房住宅面積為120031平米。另外地塊還有部分養(yǎng)老設(shè)施等，公建類面積按照1萬平米計(jì)算（包含兩部分）也就是合計(jì)可售的面積為12萬住宅+1萬平米公建！ 以該地塊的實(shí)際情況看，包括千人指標(biāo)配套在內(nèi)，開發(fā)商需要建設(shè)約27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總計(jì)需付出2.75億元額外成本。因此，包括該地塊的土地出讓金在內(nèi)，開發(fā)商合計(jì)成本超過67.58億（未包含簽約所需稅費(fèi)、印花稅）。住宅部分平均樓面價高達(dá)53830元/平米！剔除公建影響（1萬平米中，部分可能不可售），住宅部分樓面價高達(dá)5.5萬元每平米！ 樓面價與**終售價 樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內(nèi)），房屋成本除了土地成本外還有建筑成本，根據(jù)材料人工價格不同一般會有區(qū)別，一般每平米5000-8000元左右（不同屬性的房屋成本有較大區(qū)別），樓面價、建筑成本、營銷成本基本構(gòu)成了房屋的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，**終開發(fā)商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。 以孫河“王中王”地塊為例，該地塊5.5萬元/平米的樓面價，按照建筑高端住宅產(chǎn)品估算，該樓盤房價不低于12萬元/平米。