法院拍賣房

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• 133****0209

  ①首先要知道法拍房的定義，被“法院拍賣房產(chǎn)”俗稱法拍房，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行，進(jìn)行拍賣的房屋。這些房屋的來源基本是商業(yè)貸款，民間借貸，金融犯罪，司法沒收以及無主財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的。
  ②法拍房要經(jīng)歷從找房前期，風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，貸款以及過戶等一系列流程，整個(gè)過程都較為繁雜且麻煩，法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，最終是為了變現(xiàn)，拍賣得來的錢得用來還給債權(quán)人或用作他用。法拍房一般是需要買家全額付款的，而且付款時(shí)間的有限制，想買法拍房的一般都是想性價(jià)比高一些，但需要全額付款，短時(shí)間內(nèi)湊足一大筆錢，也不是那么容易。
  ③“法拍房”價(jià)格便宜雖好，但是便宜的同時(shí)存在各種隱患，比如最常見的稅費(fèi)，隱藏的未知風(fēng)險(xiǎn)等問題，請(qǐng)謹(jǐn)慎購(gòu)買，同樣條件之下的話還是要買正常的房子。

  查看全文↓ 2022-06-09 16:19:05

相關(guān)問題

• 問 法院拍賣房產(chǎn)如何過戶？如果是法院拍賣房如何過戶手續(xù)？
  答

  提供人民法院出具的裁定書、買受人的身份證明，競(jìng)買協(xié)議、傭金發(fā)票、付款的銀行單據(jù)向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。

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• 問 購(gòu)買法院拍賣房有何利弊 是利多還是弊多呢
  答

  因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)近幾年持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)一直居高不下。如何尋找更加價(jià)廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個(gè)熱門的選擇，對(duì)此人們?cè)缫掩呏酊F。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天小編就跟大家一起討論一下利與弊。 購(gòu)買法院拍賣房有哪些利？ 一、可以避開限購(gòu)令。 對(duì)通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購(gòu)令執(zhí)行?？梢哉f目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋競(jìng)得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認(rèn)書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)。 二、可以規(guī)避部分稅種。 一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭(zhēng)議。 購(gòu)買法院拍賣房有哪些弊？ 《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。 上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認(rèn)為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險(xiǎn)的，但實(shí)際情況往往事與愿違，因?yàn)榉ㄔ翰皇菍I(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，因此在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對(duì)于普通購(gòu)房人來說無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會(huì)出現(xiàn)問題。 風(fēng)險(xiǎn)二：房屋質(zhì)量沒保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。 通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。 風(fēng)險(xiǎn)四：購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn) 這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。 其中保證金是競(jìng)拍人參與競(jìng)拍的“過路費(fèi)”，競(jìng)拍人應(yīng)在拍賣會(huì)舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報(bào)名競(jìng)買手續(xù)。 拍賣成交后，競(jìng)拍人的保證金沖抵購(gòu)房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競(jìng)拍成功后，競(jìng)拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費(fèi)外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房?jī)r(jià)總額的1%～5%之間。 另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時(shí)，還必須補(bǔ)繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時(shí)，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。 風(fēng)險(xiǎn)五：實(shí)際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。 綜合起來看，參與法院組織的拍賣競(jìng)得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個(gè)在實(shí)際操作中具體案件具體分析的問題。

• 問 法院異地拍賣房產(chǎn)如何過戶
  答

  你要拍賣的房產(chǎn)不論是否是贈(zèng)予的，法定的稅、費(fèi)都是要繳納的。如果你嫌麻煩，你可以和拍賣公司在簽訂拍賣委托合同時(shí)約定：“拍賣成交后，買受人自行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中買賣雙方要繳納的所有稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)?！毕鹊?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 咨詢明白了，再購(gòu)買，避免以后的糾紛。房屋登記辦法 第十二條 申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外。 有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)： （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；

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• 問 ??法院拍賣房產(chǎn)流程是什么??？
  答

  法院都要求拍賣公司在當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙上登拍賣公告。可留意當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙的工商版或2、3版的拍賣公告。 拍賣流程按拍賣公告。通常是先交保證金到法院帳號(hào)，再到法院拿收據(jù)，之后回拍賣公司辦理競(jìng)買登記，參加拍賣會(huì)。 法院拍賣房產(chǎn)具體流程如下： 1.拍賣行接受客戶委托 房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。 2.拍賣的鑒定與估價(jià) 對(duì)拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價(jià)是拍賣前的第一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評(píng)估必須由房地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行，并對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 3.確定拍賣房產(chǎn)底價(jià) 指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的**低價(jià)格基數(shù)，底價(jià)過高會(huì)導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會(huì)使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價(jià)確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。 4.確定拍賣日期 日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于2天。 5.發(fā)布拍賣公告 拍賣是一種公開競(jìng)買活動(dòng)，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時(shí)期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。 6.審查競(jìng)買人資格 參加房產(chǎn)拍賣的競(jìng)買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。 7.競(jìng)買人繳付保證金 在拍賣程序中，繳付保證金是成為競(jìng)買人的必要條件之一。競(jìng)買人競(jìng)價(jià)成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價(jià)金，競(jìng)買未成功，保證金如數(shù)退還。 8.組織拍賣會(huì)實(shí)施 拍賣會(huì)由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實(shí)施的監(jiān)拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣的其他人員共同實(shí)施。 9.拍賣品的權(quán)屬移交 房產(chǎn)一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認(rèn)書，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

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• 問 法院拍賣房屋價(jià)格如何確定
  答

  法院拍賣的房屋價(jià)格確定的方式主要有以下4種：①需要和當(dāng)事人進(jìn)行討論：一般法院在拍賣房屋之前會(huì)和房屋的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，如果其中的一方當(dāng)事人不是特別配合的話，或者是已經(jīng)跑路了，那么法院會(huì)考慮選擇其他的方式來對(duì)房子進(jìn)行價(jià)格的評(píng)估。但是如果雙方協(xié)商結(jié)果達(dá)成了一致，并且是合法且合理的，那么此時(shí)這個(gè)協(xié)商的結(jié)果就會(huì)成為該房屋的拍賣參考價(jià)。②會(huì)找房管局定向詢價(jià)：法院也會(huì)向房管局提前出具詢價(jià)函，在接收到詢價(jià)函之后，房管局會(huì)在指定的期限內(nèi)出具一個(gè)詢價(jià)結(jié)果，而這個(gè)結(jié)果可以作為房屋的評(píng)估價(jià)。③在司法網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)進(jìn)行咨詢：其實(shí)現(xiàn)在可以進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)的平臺(tái)不是很多，比較常見的就是京東，工商銀行，還有淘寶這幾個(gè)渠道。④會(huì)委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估：法院也可以找一個(gè)房屋評(píng)估公司來進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估之后，當(dāng)事人是需要支付一些評(píng)估費(fèi)用。