在簽購房合同時(shí)，開發(fā)商除了正式合同外，還有大量的補(bǔ)充條款，這是否屬于欺詐消費(fèi)者的霸王條款？

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• 136****9420

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補(bǔ)充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項(xiàng)條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補(bǔ)充約定，以保障自己的權(quán)益；
  如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映。

  查看全文↓ 2012-11-29 11:43:47

相關(guān)問題

• 問 在簽購房合同時(shí)，開發(fā)商在正式合同之外，有搞了大量補(bǔ)充條款，這屬于欺詐消費(fèi)者的霸王條款嗎？
  答

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補(bǔ)充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項(xiàng)條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補(bǔ)充約定，以保障自己的權(quán)益；如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映。

• 問 如何避免開發(fā)商的“霸王條款”合同??？
  答

  購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在簽訂購房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位

• 問 消費(fèi)者在簽購房合同時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些 如何避免購房合同的問題
  答

  1.檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號(hào)碼。 2.房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 3.約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 4.交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時(shí)間。 5.明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 6.房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。

• 問 購房合同補(bǔ)充條款
  答

  簽約前多去幾次售樓處很多人從付定金到簽約之前的一段時(shí)間里，就很少去售樓處，等到售樓處通知催促簽約時(shí)，可能連自己買的房子還不太了解，有些事項(xiàng)沒有搞清楚是不能簽約的。在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項(xiàng)目的情況，連項(xiàng)目已有的或應(yīng)有些什么都不盡了解，如何簽補(bǔ)充條款呢?把售樓人承諾都記下來售樓人員介紹項(xiàng)目時(shí)，是你問到什么就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內(nèi)容那樣有固定的形式，在簽合同時(shí)，你是按照合同一條條地討論，有很多東西沒有寫在里面，自己可能會(huì)一時(shí)想不起來，簽完合同回家再想起來，售樓人員曾答應(yīng)過送地下儲(chǔ)藏室或送其他什么的，這時(shí)想起來已經(jīng)晚了，所以平時(shí)談話時(shí)，售樓人員的每一點(diǎn)承諾都要記錄下來，能寫進(jìn)合同里的盡量要求寫進(jìn)合同里去。要不厭其煩地請(qǐng)教律師在簽約時(shí)，一般會(huì)先見一下律師(一般開發(fā)商會(huì)請(qǐng)一個(gè)律師到售樓處幫助簽合同)，要清楚律師是開發(fā)商請(qǐng)的，但律師費(fèi)是購房人出的，所以律師有責(zé)任幫助購房人搞清各種法律細(xì)節(jié)，有責(zé)任維護(hù)購房人的利益。然而律師只有在簽了合同后才能取得律師費(fèi)，所以律師也是希望順利簽約，他們不會(huì)主動(dòng)幫助你質(zhì)疑開發(fā)商的。所以，這時(shí)你自己要不厭其煩地請(qǐng)教律師才是**重要的?；丶抑饤l推敲合同條文很多人被通知簽約前，還沒有見過合同是什么樣的，簽約時(shí)拿到四份待簽字的合同，讀著極其專業(yè)的法律術(shù)語，簡(jiǎn)直不知所云，這對(duì)簽約顯然不利。不如提前要一份合同復(fù)印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研究，把可能的疑問和想補(bǔ)充的地方記在旁邊。注意開發(fā)商的補(bǔ)充條款有些樓盤的開發(fā)商在購房合同補(bǔ)充條款的地方，先填寫了自己的一些補(bǔ)充條款。這些條件往往是只對(duì)開發(fā)商有利。比如補(bǔ)充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)、小區(qū)和樓宇命名權(quán)歸出賣人，這顯然對(duì)購房人不利，這就意味著購房人雖然買了房屋，開發(fā)商還可以在它的外墻上有所作為。開發(fā)商的補(bǔ)充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，購買人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加自己的限制條件。比如，外墻使用權(quán)應(yīng)有一個(gè)約定等。

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• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議的條款如何簽？
  答

  在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，**好與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中寫明：“本補(bǔ)充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)。”(2)要讓開發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權(quán)提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對(duì)所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。購房者要求開發(fā)商證實(shí)土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。如其不能如實(shí)拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當(dāng)慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時(shí)候，**好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶贈(zèng)送等，作為補(bǔ)充協(xié)議的附件加以確認(rèn)將其變成購房合同的一個(gè)重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時(shí)，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責(zé)任。(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補(bǔ)充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費(fèi)均由出賣人承擔(dān)，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費(fèi)用均由買受人承擔(dān)。(8)補(bǔ)充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。雙方當(dāng)事人在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中需要約定的其他事項(xiàng)主要有：(1)關(guān)于免責(zé)條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時(shí)解決的情況列出來，以減少這個(gè)不可抗力的模糊程度，防止對(duì)方將來鉆空子。(2)關(guān)于房屋外墻使用權(quán)的問題購房者如果不想接受對(duì)己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權(quán)要有一定的期限，使用外墻面不得對(duì)業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場(chǎng)感應(yīng)和影響整潔等。

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