在簽購房合同時，開發(fā)商在正式合同之外，有搞了大量補充條款，這屬于欺詐消費者的霸王條款嗎？

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• 135****5899

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補充約定，以保障自己的權(quán)益；
  如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費者協(xié)會反映。

  查看全文↓ 2012-11-07 14:48:17

相關(guān)問題

• 問 在簽購房合同時，開發(fā)商除了正式合同外，還有大量的補充條款，這是否屬于欺詐消費者的霸王條款？
  答

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補充約定，以保障自己的權(quán)益；如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費者協(xié)會反映。

• 問 消費者在簽購房合同時的注意事項有哪些 如何避免購房合同的問題
  答

  1.檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 2.房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 3.約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 4.交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 5.明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 6.房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。

• 問 如何避免開發(fā)商的“霸王條款”合同??？
  答

  購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要小心謹(jǐn)慎，因為一些開發(fā)商在簽訂購房合同時往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時間時，開發(fā)商往往強調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時，往往強調(diào)雙方議定的售價不作調(diào)整，實行多退少補，在交房時，房屋的實際面積總是大于預(yù)售時的面積，購房者往往因為這一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費，其實，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費。對于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位

• 問 購房合同補充條款
  答

  簽約前多去幾次售樓處很多人從付定金到簽約之前的一段時間里，就很少去售樓處，等到售樓處通知催促簽約時，可能連自己買的房子還不太了解，有些事項沒有搞清楚是不能簽約的。在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項目的情況，連項目已有的或應(yīng)有些什么都不盡了解，如何簽補充條款呢?把售樓人承諾都記下來售樓人員介紹項目時，是你問到什么就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內(nèi)容那樣有固定的形式，在簽合同時，你是按照合同一條條地討論，有很多東西沒有寫在里面，自己可能會一時想不起來，簽完合同回家再想起來，售樓人員曾答應(yīng)過送地下儲藏室或送其他什么的，這時想起來已經(jīng)晚了，所以平時談話時，售樓人員的每一點承諾都要記錄下來，能寫進(jìn)合同里的盡量要求寫進(jìn)合同里去。要不厭其煩地請教律師在簽約時，一般會先見一下律師(一般開發(fā)商會請一個律師到售樓處幫助簽合同)，要清楚律師是開發(fā)商請的，但律師費是購房人出的，所以律師有責(zé)任幫助購房人搞清各種法律細(xì)節(jié)，有責(zé)任維護(hù)購房人的利益。然而律師只有在簽了合同后才能取得律師費，所以律師也是希望順利簽約，他們不會主動幫助你質(zhì)疑開發(fā)商的。所以，這時你自己要不厭其煩地請教律師才是**重要的。回家逐條推敲合同條文很多人被通知簽約前，還沒有見過合同是什么樣的，簽約時拿到四份待簽字的合同，讀著極其專業(yè)的法律術(shù)語，簡直不知所云，這對簽約顯然不利。不如提前要一份合同復(fù)印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研究，把可能的疑問和想補充的地方記在旁邊。注意開發(fā)商的補充條款有些樓盤的開發(fā)商在購房合同補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條件往往是只對開發(fā)商有利。比如補充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)、小區(qū)和樓宇命名權(quán)歸出賣人，這顯然對購房人不利，這就意味著購房人雖然買了房屋，開發(fā)商還可以在它的外墻上有所作為。開發(fā)商的補充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，購買人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加自己的限制條件。比如，外墻使用權(quán)應(yīng)有一個約定等。

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• 問 購房合同補充協(xié)議的條款如何簽？
  答

  在簽訂補充協(xié)議時，**好與開發(fā)商就以下事項進(jìn)行約定：(1)應(yīng)該在補充協(xié)議中寫明：“本補充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)。”(2)要讓開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的真實性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權(quán)提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。購房者要求開發(fā)商證實土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。如其不能如實拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當(dāng)慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進(jìn)補充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時候，**好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時間、附帶贈送等，作為補充協(xié)議的附件加以確認(rèn)將其變成購房合同的一個重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責(zé)任。(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費均由出賣人承擔(dān)，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費用均由買受人承擔(dān)。(8)補充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的事項。雙方當(dāng)事人在補充協(xié)議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：(1)關(guān)于免責(zé)條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個突出問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補充協(xié)議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。(2)關(guān)于房屋外墻使用權(quán)的問題購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權(quán)要有一定的期限，使用外墻面不得對業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場感應(yīng)和影響整潔等。

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