何為“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”？

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• 153****7038

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。

  查看全文↓ 2013-01-04 18:03:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按照等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要注意什么?在房屋拆遷案件中，拆遷人與被拆遷人實(shí)力不對(duì)等是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，即使在雙方就拆遷補(bǔ)償安置方式達(dá)成共識(shí)的情況下，拆遷人也往往會(huì)利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)阻礙被拆遷人合法利益的實(shí)現(xiàn)，法邦提醒您，在進(jìn)行房屋調(diào)換時(shí)，應(yīng)該注意:1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，調(diào)換房屋的面積。在商品房?jī)r(jià)格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來(lái)確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。2、原地還房。不同級(jí)別的地段，房屋價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，同一級(jí)別的地段，也可能會(huì)因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。實(shí)際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級(jí)別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門(mén)，**終給被拆遷人造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來(lái)講，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無(wú)名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專(zhuān)門(mén)用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對(duì)協(xié)議的名稱(chēng)已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱(chēng)不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。被拆遷人一旦選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，自然會(huì)面臨還房面積、還房地點(diǎn)、還房用途、還房期限的問(wèn)題，這些問(wèn)題**終都需要通過(guò)與拆遷人訂立協(xié)議來(lái)明確，這些協(xié)議是否可以阻止拆遷人又將房屋出售給他人，是否可以對(duì)抗第三人，則取決于協(xié)議的名稱(chēng)與性質(zhì)。因此，在簽訂拆遷協(xié)議前，**好請(qǐng)律師幫您起草或是審核拆遷協(xié)議，防止出現(xiàn)法律上的漏洞，買(mǎi)一份法律保險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 什么叫房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
  答

  一、征收補(bǔ)償款是否要納稅對(duì)被征收人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋征收管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的征收補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。對(duì)征收居民因征收重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于征收補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)征收補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地段選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段有兩種情形：一是改建地段，一是就近地段。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改建的原則確定。由于城市建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，能否實(shí)現(xiàn)就近地段調(diào)換受城市規(guī)劃的制約。如被征收的房屋雖然是住宅，但按照規(guī)劃該建設(shè)用地及附近不得再建住宅的，則原房屋使用人就不能強(qiáng)行要求有原有地段進(jìn)行調(diào)換。三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)值的確定除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的質(zhì)量問(wèn)題如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋沒(méi)有通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，則不能安排居民居住。征收部門(mén)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)等同于房屋出售人的義務(wù)。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。給付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者找他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。五、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前房屋征收部門(mén)的義務(wù)因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)房。提供周轉(zhuǎn)房的，待產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后，被征收人再遷入產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋內(nèi)居住，并將周轉(zhuǎn)用房騰退給征收部門(mén)。六、能不能堅(jiān)持要求進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般來(lái)說(shuō)，房屋征收被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的前提是征收部門(mén)與被征收人協(xié)商一致簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，即征收單位同意房屋補(bǔ)償，雙方達(dá)成合意，不違背法律規(guī)定，可以用房屋進(jìn)行補(bǔ)償。但如果一方完全沒(méi)有考慮用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，雙方不能就房屋補(bǔ)償達(dá)成一致意見(jiàn)，則另一方不能強(qiáng)制要求進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。以上就是關(guān)于“進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的注意事項(xiàng)”“進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)注意什么”相關(guān)問(wèn)題的解答?，F(xiàn)實(shí)征收過(guò)程中因?yàn)椴疬w補(bǔ)償尤其是選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換引起的糾紛越來(lái)越多，而且也越來(lái)越復(fù)雜，以上分析只是針對(duì)現(xiàn)實(shí)中**簡(jiǎn)單的情況，因此建議當(dāng)事人遇到類(lèi)似糾紛時(shí)，能夠積極的向?qū)I(yè)的律師請(qǐng)求幫助，在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下贏得**大的勝算，從而更好的維護(hù)自身利益，以免帶來(lái)后續(xù)煩惱。

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• 問(wèn) 有關(guān)房屋拆遷中房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
  答

  “互不結(jié)算差價(jià)”，就是你現(xiàn)在這房子評(píng)估只值5000/平方，等面積置換給你的房子市場(chǎng)價(jià)要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去補(bǔ)這4000/平方的差價(jià)了，直接按你原來(lái)的住宅面積換過(guò)來(lái)就是了。至于超出原住宅面積的部分，又有相關(guān)的規(guī)定如何補(bǔ)差價(jià)（各地區(qū)不一樣），比如超出15個(gè)平方以?xún)?nèi)，按新房?jī)r(jià)的20%補(bǔ)(9000*20％=1800元/平方)，超過(guò)15平方以上按新房?jī)r(jià)的40%補(bǔ)(9000*40%＝3600/平方)。舉例：舊房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要補(bǔ)的差價(jià)就是(80平方-60平方)=20平方，因?yàn)槌^(guò)15平方了，所以20×3600=72000。 “正在營(yíng)業(yè)的門(mén)面”，這東西不是在做為門(mén)面它就是門(mén)面，房屋的用途要按產(chǎn)權(quán)證走，比如一層的住宅有人拿來(lái)當(dāng)?shù)昝媸褂?，開(kāi)個(gè)小賣(mài)部做點(diǎn)小生意，但實(shí)際產(chǎn)權(quán)證上認(rèn)定的用途還是住宅而不是商業(yè)，補(bǔ)償也是補(bǔ)償住宅給你。你可以參考《城市房屋拆遷估價(jià)知道意見(jiàn)》2003年12月1日建設(shè)部[2003]234號(hào)文，其中的第十二條就有說(shuō)關(guān)于房屋用途的認(rèn)定。

• 問(wèn) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房如何繼承?什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？產(chǎn)權(quán)調(diào)換要注意什么
  答

  “互不結(jié)算差價(jià)”，就是你現(xiàn)在這房子評(píng)估只值5000/平方，等面積置換給你的房子市場(chǎng)價(jià)要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去補(bǔ)這4000/平方的差價(jià)了，直接按你原來(lái)的住宅面積換過(guò)來(lái)就是了。至于超出原住宅面積的部分，又有相關(guān)的規(guī)定如何補(bǔ)差價(jià)（各地區(qū)不一樣），比如超出15個(gè)平方以?xún)?nèi)，按新房?jī)r(jià)的20%補(bǔ)(9000*20％=1800元/平方)，超過(guò)15平方以上按新房?jī)r(jià)的40%補(bǔ)(9000*40%＝3600/平方)。舉例：舊房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要補(bǔ)的差價(jià)就是(80平方-60平方)=20平方，因?yàn)槌^(guò)15平方了，所以20×3600=72000。 “正在營(yíng)業(yè)的門(mén)面”，這東西不是在做為門(mén)面它就是門(mén)面，房屋的用途要按產(chǎn)權(quán)證走，比如一層的住宅有人拿來(lái)當(dāng)?shù)昝媸褂?，開(kāi)個(gè)小賣(mài)部做點(diǎn)小生意，但實(shí)際產(chǎn)權(quán)證上認(rèn)定的用途還是住宅而不是商業(yè)，補(bǔ)償也是補(bǔ)償住宅給你。你可以參考《城市房屋拆遷估價(jià)知道意見(jiàn)》2003年12月1日建設(shè)部[2003]234號(hào)文，其中的第十二條就有說(shuō)關(guān)于房屋用途的認(rèn)定。

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• 問(wèn) 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是什么意思？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按照等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。