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業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的建筑物享有哪些所有權(quán)？

157****2157 | 2013-01-14 15:20:42

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  • 148****0727

    根據(jù)國家《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，業(yè)主對建筑物享有以下所有權(quán)：　　一、對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓?！　《?、對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但業(yè)主上述權(quán)利的行使不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！　∪?、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！　∷?、從近幾年售房的實際情況看，有的車庫、車位是業(yè)主購買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，因此車庫車位的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。　　五、屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當事人通過出售、出租或附贈等方式，明確歸業(yè)主專有或?qū)Ｓ?。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。同時，從現(xiàn)實情況看，在業(yè)主共有的道路或者其他場地上劃出的車位，當然應歸業(yè)主共有。因此，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

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    建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應現(xiàn)實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。法律規(guī)定根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。 業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權(quán)時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定；認繳建筑物共有部分的維護資金等。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在調(diào)整建筑物區(qū)分所有關(guān)系中發(fā)揮著十分重要的作用。在現(xiàn)代社會，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國民法通則中并無相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關(guān)規(guī)定。在我國制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區(qū)分所有權(quán)進行必要的分析，并對各建議稿中的相關(guān)條文進行評析，以期望對在物權(quán)法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有所幫助。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術(shù)的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對全體所有人共同使用或數(shù)個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復合物權(quán)。

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    通過出讓方式取得的土地使用要向土地管理部門申請轉(zhuǎn)讓，不可以直接和對方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，如果要改變土地用途也應該向土地管理部門申請。土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：1.土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;2.在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應具備的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

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    住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農(nóng)民的宅基地）法律規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓的，如果是集體土地住宅轉(zhuǎn)讓那就不受法律保護；樓主說的應該是國有土地上住宅的轉(zhuǎn)讓。對于國有土地住宅，其實在物權(quán)法出臺之前，我國的房地產(chǎn)方面法律就規(guī)定房地不可分割，必須同時轉(zhuǎn)讓。A將房屋轉(zhuǎn)讓給B，根據(jù)法律規(guī)定，房屋價格中就包含了土地價格；像市場上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地價格在內(nèi)的房地產(chǎn)的售價。同時A又將土地轉(zhuǎn)讓給C，進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須明確地上建筑物殘值是否包含在內(nèi)；如果買方只買土地使用權(quán)，則原房主應拆除房屋后轉(zhuǎn)讓土地或聲明房屋不要錢了；否則土地價格就是包含了房屋殘值在內(nèi)的價格?？傊痪湓?，地不離房，房不離地，房地產(chǎn)不可分割，必須同時轉(zhuǎn)讓。案例中A卻將房地產(chǎn)分割開來，涉嫌將房屋和土地賣出兩次，應屬于詐騙行為。如B、C都不知情，則都屬于受害者，可以要求法院追究A的詐騙罪，討回自己的損失。關(guān)于應保護B、C中誰的利益，如果不是同一天，則應保護先買的那個；但案中是同一天時間不分先后，法律應沒有這方面的規(guī)定，具體要看法院協(xié)調(diào)吧

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    (1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。