土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，地上建筑物所有權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移?

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• 133****2511

  通過出讓方式取得的土地使用要向土地管理部門申請轉(zhuǎn)讓，不可以直接和對方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，如果要改變土地用途也應(yīng)該向土地管理部門申請。土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：
  
  1.土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;
  
  2.在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。
  
  
  
  法律依據(jù)：
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應(yīng)具備的條件。
  
  對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

  查看全文↓ 2018-12-16 21:51:31
• 156****3065

  1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證的管轄。它與土地使用權(quán)出讓公證的管轄相同。
  
  2．申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證應(yīng)提交的材料。申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證，除提交與土地使用權(quán)出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：
  
  (1)關(guān)于轉(zhuǎn)讓人已按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資開發(fā)利用土地的證明文件；
  (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同正本；
  (3)土地使用權(quán)證件及原土地使用權(quán)出讓合同正本。
  3．對申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證的審查。公證處應(yīng)著重審查以下內(nèi)容。
  
  (1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
  
  (2)當事人的辦證目的。
  
  (3)合同條款是否完備。合同內(nèi)容應(yīng)包括：
  
  ①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；
  ②轉(zhuǎn)讓人取得土地使用權(quán)的依據(jù)與方式；
  ③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的依據(jù)與方式；
  ④被轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；
  ⑤地上物及其他附著物是否轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；
  ⑥轉(zhuǎn)讓期限；
  ⑦轉(zhuǎn)讓金數(shù)額及支付的幣種、方式、時間；
  ⑧違約責任；
  ⑨其他事項。
  (4)合同規(guī)定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利義務(wù)相符。轉(zhuǎn)讓活動不對國家土地所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。
  
  (5)轉(zhuǎn)讓方是否已按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資、開發(fā)和利用土地。依各國通例，轉(zhuǎn)讓方須在對土地進行一定開發(fā)之后，才能轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
  
  (6)轉(zhuǎn)讓價格是否合理，是否符合有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，應(yīng)與當?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，做出調(diào)整。中國法律規(guī)定，國家在土地使用權(quán)買賣交易中有先買權(quán)。國家的優(yōu)先購買權(quán)為一項法定權(quán)利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權(quán)利適用于一切國有土地使用權(quán)的買賣。
  
  (7)土地用途。需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意，即報經(jīng)土地管理部門、城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
  
  (8)登記。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓為不動產(chǎn)物權(quán)的變更，須辦理登記手續(xù)。
  
  (9)被轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)有無出租情況。承租人具有物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人可以將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權(quán)，承租人仍可對新的土地使用權(quán)享有者主張租賃權(quán)。同時，承租人還有先買權(quán)，即土地使用權(quán)享有者將土地使用權(quán)出售時，承租具有在同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
  
  (10)土地使用權(quán)有無抵押情況。中國法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以抵押。抵押時，地上建筑物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權(quán)抵押，只能抵押土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限的余期使用權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓方已將土地使用權(quán)抵押，則抵押權(quán)人具有優(yōu)先權(quán)。
  
  拓展資料：土地使用權(quán)
  土地使用權(quán)（Land Use Rights）是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中**基本**重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。
  
  農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

  查看全文↓ 2018-12-16 21:51:14
• 136****7880

  一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。
  二、轉(zhuǎn)讓方法：
  土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;二是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。下面為土地轉(zhuǎn)讓辦理方法詳解：
  (一)辦事程序
  由轉(zhuǎn)讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉(zhuǎn)讓條件—現(xiàn)場勘測—地價評估—填寫轉(zhuǎn)讓申請審批表—利用股審核—報局批準—簽定國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
  (二)轉(zhuǎn)讓土地報件
  1、用地申請
  2、土地使用證(原件)
  3、原出讓合同，批復文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書)
  4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議
  5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見
  6、土地評估報告
  7、雙方營業(yè)執(zhí)照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件
  (三)承諾時限：15個工作日
  (四)收費標準：不收費
  (五)政策依據(jù)
  1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》
  2、《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
  3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
  4、《國土資源部招拍掛出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》
  5、《河南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
  6、《中華人民共和國土地管理法》
  7、《劃撥用地目錄》
  8、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

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相關(guān)問題

• 問 ??土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，地上建筑物所有權(quán)是不是隨之轉(zhuǎn)移?
  答

  住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農(nóng)民的宅基地）法律規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓的，如果是集體土地住宅轉(zhuǎn)讓那就不受法律保護；樓主說的應(yīng)該是國有土地上住宅的轉(zhuǎn)讓。對于國有土地住宅，其實在物權(quán)法出臺之前，我國的房地產(chǎn)方面法律就規(guī)定房地不可分割，必須同時轉(zhuǎn)讓。A將房屋轉(zhuǎn)讓給B，根據(jù)法律規(guī)定，房屋價格中就包含了土地價格；像市場上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地價格在內(nèi)的房地產(chǎn)的售價。同時A又將土地轉(zhuǎn)讓給C，進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須明確地上建筑物殘值是否包含在內(nèi)；如果買方只買土地使用權(quán)，則原房主應(yīng)拆除房屋后轉(zhuǎn)讓土地或聲明房屋不要錢了；否則土地價格就是包含了房屋殘值在內(nèi)的價格?？傊痪湓挘夭浑x房，房不離地，房地產(chǎn)不可分割，必須同時轉(zhuǎn)讓。案例中A卻將房地產(chǎn)分割開來，涉嫌將房屋和土地賣出兩次，應(yīng)屬于詐騙行為。如B、C都不知情，則都屬于受害者，可以要求法院追究A的詐騙罪，討回自己的損失。關(guān)于應(yīng)保護B、C中誰的利益，如果不是同一天，則應(yīng)保護先買的那個；但案中是同一天時間不分先后，法律應(yīng)沒有這方面的規(guī)定，具體要看法院協(xié)調(diào)吧

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• 問 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)
  答

  建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應(yīng)現(xiàn)實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。法律規(guī)定根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。 業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權(quán)時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定；認繳建筑物共有部分的維護資金等。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在調(diào)整建筑物區(qū)分所有關(guān)系中發(fā)揮著十分重要的作用。在現(xiàn)代社會，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國民法通則中并無相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關(guān)規(guī)定。在我國制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區(qū)分所有權(quán)進行必要的分析，并對各建議稿中的相關(guān)條文進行評析，以期望對在物權(quán)法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有所幫助。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術(shù)的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對全體所有人共同使用或數(shù)個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復合物權(quán)。

  全部3個回答>
• 問 土地使用權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別 ？
  答

  土地所有權(quán)有集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)兩種，集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村委會農(nóng)民集體所有；國有土地使用權(quán)屬于國家所有。無論使用的是國有土地還是集體土地，其使用土地的單位或者個人只有使用權(quán)沒有所有權(quán)。

  全部2個回答>
• 問 土地使用權(quán)如何計算？土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別？
  答

  土地使用年限到期怎么辦？1、延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的。對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。通過調(diào)查了解,第一種方法得到大家的普遍認可，也有一部分人認為房子根本就住不到70年就會拆遷。不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。

  全部5個回答>
• 問 ?? 土地使用權(quán)包含房屋所有權(quán)嗎
  答

  你好，土地和房屋是不一樣的。房屋所有權(quán)是指你是房屋的所有權(quán)人，對房屋可以處分。土地使用權(quán)，是指你對土地有使用的權(quán)利，但是沒有所有權(quán)。土地一般屬于國家或者集體所有。但是我國一般是房隨地走。

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