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合作雙方營業(yè)稅計稅額需由稅務(wù)部門核定 那么，“合作建房”雙方在符合了基本的立項要求后，其營業(yè)稅到底應(yīng)該如何繳納呢？對此，曾經(jīng)處理過類似案例的陳萍生為記者作了詳細解讀?！ ?jù)介紹，目前，關(guān)于“合作建房”營業(yè)稅處理的政策，主要是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)[1995]156號）。按照該文件第十七條的解釋，“合作建房”分為兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換；第二種方式是供地方以土地使用權(quán)、出資方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房?！ ≡诘谝环N方式下，合作雙方以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ 〉谝环N方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ 。ǘ┮猿鲎馔恋厥褂脵?quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。
全部3個回答>個人合作建房要征收營業(yè)稅嗎？合作建房稅收是怎樣的？
135****6871 | 2013-01-15 10:39:56
已有3個回答
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156****8505
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
查看全文↓ 2013-01-15 10:40:47
1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅?！ ?br/>2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ ?br/>3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 -
133****2115
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
查看全文↓ 2013-01-15 10:40:39
（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ ?br/>（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。 -
158****1880
合作建房既然是房地產(chǎn)開發(fā)項目，那么相關(guān)稅賦不能減免，雖說是個人出錢建房，但個人在這里變成了企業(yè)股東，所以25%的企業(yè)所得稅必須要交。
查看全文↓ 2013-01-15 10:40:16
石家莊買房交流群-78群（432）
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您好,根據(jù)**新政策規(guī)定,無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他投資者如何合作,如果形式上沒有成立其他法人單位,或者投資者不通過法定程序增資擴股,成為企業(yè)法律形式上的真正股東,其投資額就不能在稅收上年認定為投資股本,納稅人也還是開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)二是在以分配利潤為目的合作建房方面,強調(diào)了實質(zhì)重于形式的原則。
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國外早有合作建房多年了，只有國內(nèi)才開始呀！
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對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。
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各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，為盡快改善城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工住房緊張的狀況，國家相繼出臺了一些政策，鼓勵職工通過購買普通商品住房、經(jīng)濟適用住房（含集資合作建房），租賃住房等多種方式改善居住條件。但是，近年來，一些地區(qū)出現(xiàn)部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等問題。為維護住房制度改革成果、切實貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部們關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）和《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知）（建住房[2004]77號）等文件精神，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就制止違規(guī)集資合作建房有關(guān)問題通知如下：一、自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設(shè)。三、已經(jīng)開工建設(shè)的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查項目供應(yīng)對象、面積標準和集資款標準。對住房面積已經(jīng)達到當?shù)匾?guī)定標準等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積（以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計算）超過當?shù)匾?guī)定的，按照當?shù)刈》棵娣e超標處理辦法執(zhí)行。對單位違規(guī)向職工提供集資建房補貼的，責令收回。四、符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號）和其他有關(guān)集資合作建房的規(guī)定。五、集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當?shù)乇灸甓冉?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和年度土地利用計劃，其建設(shè)標準、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象的審核等要嚴格按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經(jīng)審核的供應(yīng)對象之外銷售。六、各級監(jiān)察機關(guān)要會同建設(shè)、國土等部門加強監(jiān)督檢查。對違反規(guī)定批準或?qū)嵤┘Y合作建房的，要嚴肅追究有關(guān)責任人的責任。對利用職權(quán)及其影響，以“委托代建”、“定向開發(fā)” 等方式變相搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的責任。凡以集資合作建房名義搞商品房開發(fā)，對外銷售集資合作建成的住房的，要沒收非法所得，并從嚴處理有關(guān)責任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責任。七、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制訂實施細則。
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