二手房交易什么是陰陽合同

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• 135****9208

  所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的；
  對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2013-03-07 17:21:43

相關(guān)問題

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有效嗎
  答

  購(gòu)房避稅：二手房陰陽合同無效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購(gòu)買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價(jià)約 10000 元人民 / 平方米，總價(jià) 1100000 元人民。簽訂合同時(shí)，中介公司聲稱：可以做一個(gè)“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價(jià)與總價(jià)如實(shí)填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強(qiáng)簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間合同》?！斗课葙I賣合同》約定：房屋單價(jià)與總價(jià)按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定計(jì)算?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中約定：房屋單價(jià) 5000 元 / 平方米，綜合補(bǔ)償金 575000 元，總價(jià) 1100000 元人民幣，** 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過戶手續(xù)時(shí)支付。 2008 年 5 月，北京市房?jī)r(jià)開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時(shí)，張某要求中介公司返還中介費(fèi) 40000 元人民幣。李某覺得非?！霸┣?---- 難道自己賣房還賣出了毛病？中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會(huì)退還任何費(fèi)用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費(fèi)，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬元；（ 3 ）中介公司返還中介費(fèi) 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請(qǐng)求。 二、律師評(píng)論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價(jià)的方式達(dá)到買受人或出賣人少繳稅費(fèi)的目的。當(dāng)事人對(duì)此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個(gè)“慣例”。此行為嚴(yán)重侵害了國(guó)家利益，屬于無效合同（合同法第 52 條第 2 項(xiàng)）。 2 、“避稅”合同、陰陽合同無效之后果。合同被認(rèn)定為無效后，恢復(fù)原狀是基本的后果：返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償（合同法第 58 條）。合同無效，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因?yàn)閷?duì)方違約而行使解除權(quán)后，對(duì)方并不因此免除違約責(zé)任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯(cuò)，因而，法院并沒有支持張某的賠償請(qǐng)求。 3 、“避稅”合同、陰陽合同無效，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。作為居間合同的當(dāng)事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費(fèi)是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔(dān)損害賠償責(zé)任，在多大程度上承擔(dān)責(zé)任，這兩個(gè)問題，法律并沒有明確規(guī)定。 4 、合同無效，房?jī)r(jià)漲跌的損失由誰承擔(dān)。雙方簽訂合同至合同被認(rèn)定為無效期間，房?jī)r(jià)可能發(fā)生變化：房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房?jī)r(jià)下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責(zé)任承擔(dān)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視情況而定：作為守約方，可以要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任；但是，雙方都有惡意的時(shí)候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 52 條第 2 項(xiàng)：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡(jiǎn)介：張志勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受中央人民廣播電臺(tái)、中國(guó)青年報(bào)等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國(guó)華盛頓大學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來 , 一直專注于經(jīng)濟(jì)糾紛與刑事辯護(hù)的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁(yè)： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同隱患有哪些
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。二手房陰陽合同隱患有哪些？ 二手房陰陽合同對(duì)買賣雙方均存在風(fēng)險(xiǎn)，下面詳述之： (一)買方存在的風(fēng)險(xiǎn) 首先對(duì)買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在： 1、可能導(dǎo)致價(jià)格條款無效，甚至有可能導(dǎo)致整個(gè)合同被撤銷。我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報(bào)價(jià)格來逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來買家如再出售該房屋時(shí)，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。 3、如果房子的價(jià)格出現(xiàn)上漲，可能會(huì)給自己帶來不必要的麻煩?，F(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房?jī)r(jià)上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。 (二)賣方存在的風(fēng)險(xiǎn) 賣方同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風(fēng)險(xiǎn)同樣不少。其主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，會(huì)大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。 2、如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。 總之，二手房陰陽合同對(duì)于買賣雙方來說，都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，故而請(qǐng)意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠(chéng)實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有什么法律效力
  答

  在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象較為普遍。所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同。“陽合同”是給房屋管理部門和稅務(wù)管理部門備案的 買賣雙方簽訂“陰陽合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費(fèi)。那此類合同的效力如何?一般情況下，陰陽合同中“陰合同”有效、“陽合同”無效。 第一，“陰合同”是雙方真實(shí)意思表示，合同本身未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦非雙方惡意串通故意損害國(guó)家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。 第二，“陽合同” 是買賣雙方為了規(guī)避應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)而訂立，為辦理過戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，雖然是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，但這種在納稅申報(bào)時(shí)故意少列收入的方式嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定，“陽合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益; (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會(huì)公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”可知，“陽合同”應(yīng)確認(rèn)為無效。

• 問 二手房交易陰陽合同的效力如何？
  答

  目前。二手房買賣所涉稅種不斷增多，且各種稅費(fèi)的繳納金額都與房屋**終的成交價(jià)格有關(guān)。稅種增多，當(dāng)事人買房的成本在增加，為了避稅，就出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣“陰陽合同”（一個(gè)是雙方實(shí)際履行的房屋成交價(jià)，一個(gè)是用以逃稅的虛假成交價(jià)）的情況，即在合同中故意做低房款以避稅。而一旦雙方當(dāng)事人對(duì)這倆個(gè)合同的效力產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方都會(huì)依據(jù)對(duì)自己有利的合同來主張權(quán)利，且“陰陽合同”極易被欲違約一方利用，作為解除合同的事由，**后致使守約方得不償失。

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• 問 什么是二手房陰陽合同 如果遇到陰陽合同該怎么辦
  答

  所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。 一、碰到二手房陰陽合同該怎么辦 1、第一種處理方式——如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。 2、第二種處理方式——合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則；但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。 二、二手房買方應(yīng)注意什么 1、要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。 2、要看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。 3、二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國(guó)家和南昌市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。 4、應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 5、要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 6、要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)。 7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 看了以上內(nèi)容，如果你遭遇二手房陰陽合同，遇到棘手情況知道怎么處理了嗎？希望對(duì)你有幫助。