改善型和投資型需求，怎么區(qū)分？

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• 143****0194

  劉洪玉：因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難快捷、簡(jiǎn)便、有效地區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺(tái)任何短期政策都很難做到十全十美?！　哪壳暗恼呷∠騺?lái)說(shuō)，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購(gòu)房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的事實(shí)出發(fā)的。

  查看全文↓ 2013-03-08 12:30:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 有哪些住房需求？改善型住房怎么買(mǎi)？
  答

  2015年初始，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)成交構(gòu)成中很大一部分?jǐn)?shù)據(jù)是改善性住房。在寧波，越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)選擇100平米以上的住房，原來(lái)90平以下的住房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了生活的需要了?？梢赃@么說(shuō)，在寧波，改善型住房需求已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。 改善性住房需求 2015年3月李總理在政府工作報(bào)告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分別出臺(tái)的兩個(gè)樓市新政也都聚焦于此。財(cái)政部和國(guó)稅總局的營(yíng)業(yè)稅新政規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 房貸新政則規(guī)定，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，**低**款比例調(diào)整為不低于40%。已結(jié)清的家庭，**低**款比例為30%。 目前，尚未有對(duì)“改善性住房需求”這一概念的官方解釋。僅在08年的國(guó)務(wù)院文件中提到相應(yīng)優(yōu)惠：對(duì)人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，?gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房時(shí)，可比照首次貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策。 “普通自住房”的概念，則須追溯到05年的新國(guó)八條。各省市根據(jù)實(shí)際情況允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但上浮比例不得超過(guò)20%。 就算是第一套房子是別墅，再買(mǎi)的第二套房只要屬于普通住房，就能獲得相應(yīng)的貸款優(yōu)惠。 其實(shí)，近幾年改善性購(gòu)房需求的比例越來(lái)越大于首次剛需。此前的限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等抑制性房地產(chǎn)調(diào)控政策在鎮(zhèn)壓了投資投機(jī)需求的同時(shí)，確實(shí)“誤傷”了一部分改善性住房需求。 這一次的開(kāi)放，可以置換出不少核心地區(qū)的二手房。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，也能減少按揭風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)下游的家具、裝修行業(yè)等的拉動(dòng)效益更大。 目前，作為購(gòu)房主力的80、90后兩代人已經(jīng)到了婚育年齡，而這兩代人的生育高峰期將在未來(lái)十年內(nèi)，隨著家庭人數(shù)的擴(kuò)充，許多家庭不得不進(jìn)行居住條件改善。因此，通過(guò)置換或者購(gòu)買(mǎi)二套房就成為了一種新常態(tài)。改善型住房需求也就將成為接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的主旋律。開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備好了嗎？而要購(gòu)房的您準(zhǔn)備好了嗎？

• 問(wèn) 怎么買(mǎi)改善型住房？改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
  答

  2015年的樓市政策不斷放寬，不僅僅針對(duì)剛需置業(yè)，二套房貸**比例的放寬，部分城市對(duì)普通商品住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變，部分面積段的大戶型契稅下調(diào)，令改善型購(gòu)房者也迎來(lái)了換房的春天。所謂改善型置業(yè)，通常指一部分購(gòu)房者在資金寬裕的情況下，為追求更高的生活品質(zhì)與舒適度，購(gòu)買(mǎi)更大更好的房子進(jìn)行居住。 改善型置業(yè)的特點(diǎn)，也決定了這類(lèi)購(gòu)房者對(duì)居住的品質(zhì)、周邊環(huán)境、住房質(zhì)量等要求更高。那么，作為改善置業(yè)者，在選擇購(gòu)買(mǎi)改善型住房的時(shí)候又有哪些技巧？ 1、改善置業(yè)越早越好 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房子是保值的物品，越早下手賺得越多。被購(gòu)房者所選中的改善型住房，往往都是高品質(zhì)的住房，這類(lèi)住房地段好，環(huán)境好，所以增值的空間比較大。所以這類(lèi)房子提早下手，會(huì)獲得更大的**空間。 2、淡季換置更為適合 淡季換房，讓很多人不太理解。改善置業(yè)一般換的都是高品質(zhì)大戶型，均價(jià)高總房款也高。所以選房的時(shí)候需要更加謹(jǐn)慎。旺季的時(shí)候，房源多，購(gòu)房者也多，很容易造成一種不搶就買(mǎi)不到的印象，或是挑花了眼，使很多購(gòu)房者沒(méi)有充分的時(shí)間去思考、比對(duì)。所以，選擇銷(xiāo)售淡季，可供選擇的房源多，便于貨比三家，買(mǎi)到**適合自己的住房。 3、選對(duì)房源**為重要。 房源的選擇，是改善置業(yè)的**根本所在。沒(méi)有了好房源，所謂改善置業(yè)也就沒(méi)有了意義。通常改善型住房都要選擇大品牌開(kāi)發(fā)商，會(huì)獲得品質(zhì)和舒適度的雙重保障。同時(shí)，改善置業(yè)對(duì)小區(qū)的地段、環(huán)境、園區(qū)的美觀度等要求也相當(dāng)高。 【小結(jié)】改善型置業(yè)不同于剛需置業(yè)，剛需置業(yè)受資金所限，有些選擇會(huì)退而求其次。然而改善置業(yè)要求相對(duì)要高，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，或許一生僅有一次改善居住條件的機(jī)會(huì)，所以一步到位沒(méi)有后顧之憂很重要。

• 問(wèn) 改善型住房要怎么買(mǎi)？有什么技巧？
  答

  改善不同于剛需購(gòu)房需求，購(gòu)房者在已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)情況下應(yīng)該購(gòu)房條件、標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有一定程度的改變。以下4點(diǎn)從區(qū)域、時(shí)機(jī)、理財(cái)?shù)确矫娉霭l(fā)，或許將給改善購(gòu)房人群一定的參考借鑒。 1、對(duì)新居住區(qū)域的選擇 一般來(lái)說(shuō)，改善型購(gòu)房需求或是因?yàn)榧彝コ蓡T增加如小孩出生、父母共同居住，或是因?yàn)楹⒆咏逃鴵Q房，或是對(duì)生活要求的提高而改善居所等。對(duì)居住區(qū)域的選擇一定要全面考慮清楚，諸如區(qū)域房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**資源等方面的情況都要了解清楚，并且全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。 2、原來(lái)住宅的處理 在實(shí)現(xiàn)自己的換房計(jì)劃之后，對(duì)于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場(chǎng)情況和未來(lái)走勢(shì)來(lái)確定。如果原有住宅的位置較好，租金價(jià)格水平較高，可以考慮將其出租，以租金來(lái)還換房后的貸款，在減輕還貸壓力的同時(shí)也可以避免在目前樓市低迷的情形下賣(mài)房不能達(dá)到自己的理想價(jià)格。 3、賣(mài)與買(mǎi)是否同步進(jìn)行的考慮 如果想要換房，手頭資金又不充裕需要售房款救急的購(gòu)房者，可以考慮盡量讓買(mǎi)、賣(mài)交易同時(shí)進(jìn)行，處理好售房款后可以馬上實(shí)現(xiàn)自己的換房計(jì)劃。建議買(mǎi)與賣(mài)同步進(jìn)行的購(gòu)房者，先做好新房的選擇和購(gòu)房前的準(zhǔn)備工作，比如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買(mǎi)程序。即使買(mǎi)房程序稍微落后于賣(mài)房程序，也可與買(mǎi)家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣(mài)房的收入來(lái)繳納買(mǎi)房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 4后續(xù)生活費(fèi)用等的考慮 改善型買(mǎi)家除了要考慮家庭當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否能夠承擔(dān)換房費(fèi)用外，還應(yīng)考慮日后的生活費(fèi)用、孩子的教育費(fèi)用、換房后到工作單位的交通費(fèi)用的增加等支出，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來(lái)保證未來(lái)孩子的教育費(fèi)用。

• 問(wèn) 改善型住房是什么？怎么買(mǎi)改善型住房？
  答

  不同于剛性需求，改善型需求更注重居住質(zhì)量。很多的改善型購(gòu)房者都對(duì)于目前的居住條件感到不滿意，因此選擇購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)來(lái)滿足居住需求。選擇改善型住宅更多取決于個(gè)人的生活需求與財(cái)務(wù)狀況。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，改善型需求的住房不僅僅是指“大戶型”，既然要改善居住，應(yīng)該更關(guān)注于房源自身的品質(zhì)、生活配套、交通的便利性，甚至鄰里間的關(guān)系，因此價(jià)格不應(yīng)成為改善型購(gòu)房者惟一的考慮因素。那么怎么認(rèn)識(shí)改善型住房呢？ 改善型住房 根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，一般又將改善型需求分為兩類(lèi)：一類(lèi)是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購(gòu)房;另一類(lèi)是收入頗豐，平時(shí)生活品質(zhì)比較高，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤(pán)出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購(gòu)買(mǎi)新房。 改善型居住需求的家庭結(jié)構(gòu)特征***現(xiàn)：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。持續(xù)的舊城改造，造成改善型需求。舊城改造及其它城市建設(shè)造成的動(dòng)拆遷，會(huì)持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，一部分人已經(jīng)不滿足于安置房的居住條件，他們?cè)诓疬w之后勢(shì)必存在著強(qiáng)烈的住上高品質(zhì)住宅的需求，因此數(shù)以億計(jì)的變現(xiàn)的拆遷補(bǔ)償安置資金中，將有大部分進(jìn)入存量房或商品房市場(chǎng)，直接拉動(dòng)了高品質(zhì)住宅消費(fèi)的增長(zhǎng)。 改善型購(gòu)房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個(gè)年齡段的人群又可以分為兩個(gè)階段：一是30歲-40歲，這個(gè)年齡階段的客戶群體在事業(yè)上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開(kāi)始對(duì)生活品質(zhì)有所要求，因此當(dāng)前的住房往往滿足不了他們現(xiàn)在的居住需求，他們需要提高住宅品質(zhì)以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開(kāi)始選擇一些高檔樓盤(pán)作為新住房;二是40歲-50歲，這個(gè)年齡段的客戶群體一般都事業(yè)有成，在房產(chǎn)方面一般有兩套以上的房產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)出現(xiàn)能夠滿足他們的需求的時(shí)候，他們會(huì)毫不猶豫地選擇購(gòu)買(mǎi)。 購(gòu)買(mǎi)改善型住房該如何選擇呢？ 首先是對(duì)于生活氛圍的選擇。在購(gòu)買(mǎi)改善型物業(yè)時(shí)都比較傾向于選擇符合自己生活習(xí)慣的區(qū)域。不管是生活配套設(shè)施還是小區(qū)的建設(shè)都已經(jīng)相當(dāng)成熟，由此積淀起來(lái)的生活氛圍也比較濃厚。 其次是關(guān)于商業(yè)及交通配套的選擇。交通成本作為新名詞，已經(jīng)列入很多城市人的生活成本中，如何更加高效、快捷地到達(dá)，被人們 認(rèn)為是成功的一大要素。正因?yàn)槿绱?，很多擁有交通?yōu)勢(shì)的項(xiàng)目也就吸引了大量職場(chǎng)精英的目光。地鐵、快速通道、輕軌……這些以前沒(méi)有的便捷交通模式，成為沿線樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，想改善自己出行模式的購(gòu)房者當(dāng)然也就愿意為方便的交通買(mǎi)單了。 第三就是環(huán)境了。目前各樓盤(pán)也越來(lái)越重視園林景觀設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目公共區(qū)域內(nèi)打造出宜人的小區(qū)景觀，讓業(yè)主擁有更多的私享綠色空間。很多開(kāi)發(fā)商在環(huán)境打造上做足功課，邀請(qǐng)國(guó)外知名環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)園林，移栽名貴樹(shù)種，培養(yǎng)一級(jí)草坪。 第四是樓盤(pán)品質(zhì)的選擇?！坝?*好的自然資源，以高檔一流的配套，設(shè)計(jì)**舒適通透的戶型，目的只有一個(gè)，打造**具品 質(zhì)感的房子?！边@是在樓盤(pán)宣傳資料中常見(jiàn)的詞句，品質(zhì)好壞已經(jīng)成為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力、是否有企業(yè)責(zé)任的標(biāo)桿。無(wú)論樓市如何跌宕起伏，可以說(shuō)廣州樓市的品質(zhì)是逐年上升的，購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的要求也越來(lái)越高。高品質(zhì)樓盤(pán)提升了生活水平的同時(shí)，也提升了城市的整體形象。 **后就是選擇戶型了。改善型住房戶型相對(duì)會(huì)選擇寬裕一些的。目前很多樓盤(pán)都推出了贈(zèng)送面積，贈(zèng)送的部分可以在普通戶型外再增加一個(gè)多功能房，既可以拿來(lái)做休閑廳，朋友歡聚的時(shí)候多個(gè)***場(chǎng)所；也可以做成小書(shū)房，有孩子的家庭比較重視這一點(diǎn)……不浪費(fèi)室內(nèi)面積的戶型設(shè)計(jì)是家庭主婦的心頭好，而留有裝修裝飾空間的戶型，則是追求生活意境的時(shí)尚人士的**愛(ài)。 以上就是關(guān)于改善型住房的一點(diǎn)小知識(shí)。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平不斷提高的當(dāng)下，居住已經(jīng)不僅僅是原來(lái)那種滿足于住而已了。希望上面的小知識(shí)能對(duì)您有幫助。

• 問(wèn) 改善型需求，置換買(mǎi)房，如何操作比較保險(xiǎn)？
  答

  上海戶口可以買(mǎi)第二套，可以貸款只是算二套利率，需要上浮

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