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商品房的公攤面積如何確定呢?

131****0103 | 2013-04-20 09:52:25

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  • 137****0462

    所謂公攤面積,是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理,目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái),因公攤面積的不明確,使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

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  • 公用建筑面積的計(jì)算方法:根據(jù)法律規(guī)定公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)按以下方法計(jì)算:1、整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積后的剩余面積,即為整棟建筑物的公用面積。2、將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和,得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。也就是說(shuō),公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。3、各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。也就是說(shuō),分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。另外,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售樓時(shí),政府有關(guān)部門(mén)將會(huì)通過(guò)一定的審批、監(jiān)管程序,核準(zhǔn)其公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。每一位購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積數(shù)乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),就可以得出該購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。除此之外,會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房,居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂i_(kāi)發(fā)商不能將自己無(wú)償提供給一些經(jīng)營(yíng)單位的投資轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上,公攤費(fèi)用不能計(jì)在房?jī)r(jià)內(nèi)。

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  • 商品房公攤一般多少?視建筑類別不同,公攤面積也不同,一般多層10%左右,小高層20%左右,高層20-30%,酒店式公寓30%-40%,一層商鋪5%以內(nèi)?;旧厦娣e小公攤相對(duì)多些。商品房公攤計(jì)算公式:公攤面積=建筑面積-套內(nèi)面積。公攤面積包括樓梯,公共走廊,電梯及其他公共建筑等。在買(mǎi)房過(guò)程中,普通用戶**不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖?wèn)題,因此,首先得了解公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t:1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?,每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?;為局部范圍服?wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之各。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能??煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e:大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤所調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以用其它功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻用個(gè)墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間:作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房,單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

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  • 公攤面積 = 建筑面積×公攤率 公攤沒(méi)有限制的,但是一般情況下: 1、多層(6層以下)公攤率為:5%~8%; 2、小高層(11層以下)公攤率為:8%~15%; 3、高層(18層)公攤率為:15%~18%; 4、高層(33層以下)公攤率為:20%~25%。

  • 商品房不論高層還是多層都有公攤面積。目前,我國(guó)法律對(duì)房屋公攤面積加以約束的政策主要是依據(jù)中華人民共和國(guó)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。商品房公攤面積=房屋的總建筑面積×公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和;公用建筑面積公攤系數(shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。 在簽訂購(gòu)房合同時(shí),合同上都會(huì)注明房屋的公攤系數(shù)。普通多層住宅樓在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤系數(shù)約在10%~15%,帶電梯的小高層住宅,公攤系數(shù)約在15%~20%,高層住宅相對(duì)更高一些,約在20%~25%。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記部門(mén)的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn),房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。

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  • 房屋銷(xiāo)售面積一般都是由兩部分組成:一部分是室內(nèi)面積,另一部分叫“公攤面積”。公攤面積指的是直接為居住服務(wù)的公共空間,比如過(guò)道、樓梯等,這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐?,由買(mǎi)房人共攤,所以稱之為公攤面積。在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房發(fā)生的糾紛中,公攤面積糾紛占有相當(dāng)數(shù)量。針對(duì)這一點(diǎn),建設(shè)部頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知針對(duì)因開(kāi)發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛事件,詳細(xì)制定出了一定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),從而讓百姓在購(gòu)房時(shí)心中有數(shù),減少了開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實(shí)行。 現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)住房的公攤面積分配原則進(jìn)行了規(guī)定,但對(duì)一些部位具體的測(cè)繪方法尚不明確,容易造成開(kāi)發(fā)商和住戶之間說(shuō)法不一。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司張小宏處長(zhǎng)認(rèn)為,近期頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》是對(duì)目前已有的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范等相關(guān)法規(guī)的延續(xù),將對(duì)房屋權(quán)屬和面積測(cè)算做進(jìn)一步的規(guī)范。 《通知》規(guī)定,在房屋權(quán)屬證書(shū)附圖中應(yīng)注明施測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。必須由房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)施測(cè)繪,房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)。張小宏指出:正因?yàn)楣珨偯娣e容易引起歧義,或者容易引起糾紛,我們相應(yīng)的規(guī)定中都特別強(qiáng)調(diào)要把套內(nèi)面積和公攤面積分別標(biāo)識(shí)。 《通知》規(guī)定,計(jì)算建筑面積的房屋,層高或高度均應(yīng)在2.2米以上;陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的,以底板水平投影計(jì)算建筑面積;與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑,不計(jì)算建筑面積;樓梯已計(jì)算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積;建設(shè)部張小宏處長(zhǎng)認(rèn)為,由于房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)比較復(fù)雜,公攤部分面積具體如何計(jì)算,購(gòu)房者有知情權(quán)。測(cè)繪是開(kāi)發(fā)商委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪的,你可以要求開(kāi)發(fā)商提供一切的測(cè)繪報(bào)告,報(bào)告中對(duì)哪些部分進(jìn)行分?jǐn)?,分?jǐn)偟拿娣e是多少,作為完整的測(cè)繪報(bào)告它應(yīng)該有所反映。