發(fā)現(xiàn)很多開(kāi)發(fā)商都喜歡贈(zèng)送房屋面積的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)真的實(shí)惠嗎？

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• 145****5679

  其實(shí)，開(kāi)發(fā)商口中所謂全部贈(zèng)送的飄窗面積、陽(yáng)臺(tái)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，也不會(huì)寫(xiě)進(jìn)合同。同時(shí)按照規(guī)定，商品房銷售面積即為“購(gòu)房者所購(gòu)買的套（單元）內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和”，而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。換句話說(shuō)，無(wú)論是公攤面積還是套內(nèi)面積購(gòu)房者都是要花錢(qián)買的。不同的是，公攤部分不能劃歸私人用途。
  
  
  　　另外，入戶花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等能否封閉起來(lái)，也并非由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。
  
  
  　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因而房主紛紛處理自己的陽(yáng)臺(tái)。
  
  
  　　但同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第五十六條規(guī)定業(yè)主使用物業(yè)時(shí)禁止下列行為：違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上私開(kāi)門(mén)窗等破壞房屋外貌行為；擅自改建、占用物業(yè)共用部分等。
  
  
  　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本條例第五十六條規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)行政主管部門(mén)。
  
  
  　　物業(yè)表明不允許封閉陽(yáng)臺(tái)主要是考慮到小區(qū)的整體美觀；提高小區(qū)的檔次和品位。
  
  
  　　因此購(gòu)買前，應(yīng)注意：
  
  
  　　1、**好以合同的形式進(jìn)行約定，否則今后很容易產(chǎn)生糾紛。
  
  
  　　2、“贈(zèng)送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售時(shí)，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保障，容易產(chǎn)生糾紛。
  
  
  　　即使有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了封閉陽(yáng)臺(tái)，但是封閉式陽(yáng)臺(tái)容易存在結(jié)構(gòu)不安全的隱患，裝修前一定要慎重考慮。
  
  
  　　1、目前，大多數(shù)陽(yáng)臺(tái)采用的是懸臂結(jié)構(gòu)（外挑式），設(shè)計(jì)時(shí)并未考慮其他特殊載荷的影響，承載力有限，若將其封閉后當(dāng)房間使用，再擱置重物，容易發(fā)生意外。
  
  
  　　2、加裝鋼筋護(hù)攔的陽(yáng)臺(tái)阻隔了發(fā)生火災(zāi)時(shí)**理想的出口，從而給消防帶來(lái)潛在的危險(xiǎn)。多加的護(hù)欄同時(shí)也給盜竊者提供了攀爬陽(yáng)臺(tái)入室的途徑。
  
  

  查看全文↓ 2013-05-03 15:03:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 對(duì)于合法贈(zèng)送和非合法贈(zèng)送面積 購(gòu)房者要如何分清
  答

  送大陽(yáng)臺(tái)、送大露臺(tái)、贈(zèng)送花園、買一層送一層，這樣的便宜誰(shuí)不想撿呢？但是，撿了便宜后，偶爾會(huì)遇到意想不到的麻煩事。今天小編就帶您來(lái)看看有關(guān)贈(zèng)送面積的那些事情，為置業(yè)者提個(gè)醒，明明白白消費(fèi)。 案例一：分清合法贈(zèng)送和非法贈(zèng)送 在順德陳村某花園購(gòu)置了房產(chǎn)的陳某、吳某、羅某就遇到了麻煩事，他們買房時(shí)獲贈(zèng)的庭院出現(xiàn)了沉降的質(zhì)量問(wèn)題。3人以不能正常居住為由一紙?jiān)V狀把開(kāi)發(fā)商告上了法庭，要求開(kāi)發(fā)商賠償房屋不能正常居住期間的損失及要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)期間的物業(yè)管理費(fèi)。在一審判決中，法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的庭院負(fù)有維修義務(wù)，但未支持三人賠償?shù)脑V求。 在二審中，法院經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在沉降問(wèn)題出現(xiàn)后，并未發(fā)現(xiàn)案涉房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，因此，法院認(rèn)定房屋主體質(zhì)量合格正確，不影響正常居住，因此駁回了三人要求賠償?shù)脑V求。 律師觀點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商有維修的義務(wù) 贈(zèng)送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)。另一類是沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積。對(duì)該類贈(zèng)送，律師認(rèn)為，沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積其實(shí)是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將這些面積贈(zèng)送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。 案例二：陽(yáng)臺(tái)不是所有的都能買一半送一半 在很多人印象里，陽(yáng)臺(tái)通常是買一半送一半。不過(guò)，根據(jù)目前佛山市的《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的18%時(shí)，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積折半即為套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積。 但當(dāng)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積超過(guò)套內(nèi)建筑面積的18%時(shí)，只有18%以內(nèi)折半計(jì)算，超過(guò)部分全額計(jì)算。 另外，根據(jù)佛山市規(guī)定，每套住宅只能設(shè)置一處進(jìn)深尺寸大于2.1米的陽(yáng)臺(tái)（或空中花園、入戶花園等）且每處水平投影面積不大于12平方米。超出以上規(guī)定的，超出部分的水平投影面積應(yīng)全額計(jì)入套內(nèi)建筑面積。所以，選房時(shí)要認(rèn)真計(jì)算一下，千萬(wàn)別超標(biāo)哦。 案例三：買一層送一層沒(méi)那么簡(jiǎn)單 根據(jù)技術(shù)規(guī)定，辦公、酒店客房建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于4.5米；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.5米小于等于6.0米時(shí)，其建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算。當(dāng)層高超過(guò)6.0米時(shí)，其計(jì)算值在1.5倍的基礎(chǔ)上按每增加2.2米即增加1層計(jì)算，不足2.2米時(shí)，按增加0.5層計(jì)算。 在住宅方面，按照技術(shù)規(guī)定，住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米；層高超過(guò)3.6米的中空客廳（起居室）的水平投影面積不應(yīng)超過(guò)30平方米，且開(kāi)洞率不應(yīng)大于30%。否則按投影面積的1倍計(jì)算。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)以贈(zèng)送面積開(kāi)發(fā)商涉嫌欺詐行為購(gòu)房者如何索賠？
  答

  贈(zèng)送面積，多數(shù)不是贈(zèng)送的，因?yàn)橘?zèng)送與不贈(zèng)送會(huì)有價(jià)格差，贈(zèng)送的錢(qián)來(lái)自于價(jià)格的提高，不是白給的。之所以要用贈(zèng)送的辦法來(lái)銷售，是因?yàn)閲?guó)家或者有關(guān)政策在房屋的面積上有限制規(guī)定。開(kāi)發(fā)商將原本算入面積的房屋變成開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，用贈(zèng)送或算一半面積的方式銷售，就避開(kāi)了政策的限制。所以，贈(zèng)送既不是餡餅，也不是陷阱。但是有一點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)和房間的建造還是有區(qū)別的，如果業(yè)主自己封閉了陽(yáng)臺(tái)，把它變成房間，在外墻防水，窗戶防水等方面，開(kāi)始商是不用負(fù)責(zé)的。

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• 問(wèn) ??贈(zèng)送面積是真的嗎？為什么開(kāi)發(fā)商都言之鑿鑿說(shuō)一定會(huì)贈(zèng)送??？
  答

  開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積，不一定是真的送給你的，有時(shí)候只是開(kāi)發(fā)商銷售樓盤(pán)的噱頭。像公用露臺(tái)、高度不超過(guò)2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室，根據(jù)國(guó)家政策，都是不計(jì)入建筑面積的。不計(jì)入建筑面積，意味著這部分面積本就不用購(gòu)房者出錢(qián)購(gòu)買。（該內(nèi)容僅在北京適用）一、開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送面積”經(jīng)常會(huì)送哪些？經(jīng)常會(huì)送的有露臺(tái)、飄窗、一層小院、地下室、閣樓等。1.露臺(tái)（1）露臺(tái)是指設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動(dòng)的，有圍護(hù)設(shè)施的平臺(tái)。按照2013年初版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不計(jì)入建筑面積。（2）有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在后期設(shè)計(jì)時(shí)，將露臺(tái)劃到室內(nèi)，變?yōu)槭覂?nèi)的一部分。由于不計(jì)入建筑面積，露臺(tái)其實(shí)是不計(jì)價(jià)的。樣板間通常會(huì)用醒目的標(biāo)語(yǔ)將“贈(zèng)送面積”標(biāo)示出來(lái)。2.飄窗（1）飄窗，從室內(nèi)向室外看，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都裝有玻璃，窗臺(tái)的高度比一般的窗戶低一些。（2）根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，“窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗，不計(jì)算建筑面積”。（3）不計(jì)入銷售面積的飄窗，實(shí)際上本來(lái)就不能收錢(qián)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有送給購(gòu)房者。帶有飄窗的起居室，采光、通風(fēng)較好3.半封閉陽(yáng)臺(tái)（1）室外陽(yáng)臺(tái)是指在建筑主體外的陽(yáng)臺(tái)。（2）根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)要送你陽(yáng)臺(tái)時(shí)，其實(shí)有可能只送了你一半的面積。室外陽(yáng)臺(tái)可進(jìn)行戶外鍛煉，觀賞、納涼、晾曬衣物4.小院小院一般是指一層的小院，可作小花園或開(kāi)發(fā)成菜園，作為贈(zèng)送面積送給購(gòu)房者。實(shí)際上，一層小院應(yīng)屬于公共面積，購(gòu)房者的房屋產(chǎn)權(quán)證上，也不會(huì)有小院的測(cè)繪面積。同樣是一層帶小院的房，送小院的房子單價(jià)會(huì)略高于不送小院可作菜園，也可個(gè)人開(kāi)辟為花園5.閣樓（1）閣樓一般位于頂樓，且房屋屋頂有一定的坡度?？梢詫㈤w樓設(shè)計(jì)為臥室、書(shū)房或儲(chǔ)藏室，面積比較大。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）有沒(méi)有真正送給你面積，還要看閣樓的凈高，如果在1.2m以下，開(kāi)發(fā)商其實(shí)沒(méi)有贈(zèng)送給你面積哦。小院的房子單價(jià)。閣樓在頂層，冬冷夏熱，不適宜居住6.地下室地下室即指位于地平面以下的建筑空間，根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》：“地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積?！比绻_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的是層高小于2.2m的地下室，實(shí)際上相當(dāng)于送了購(gòu)房者一半的面積。地下室陰暗潮濕，適合作儲(chǔ)藏間二、這些面積真是白送的嗎？并不是。首先，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積，不一定是真的送給購(gòu)房者的。其次，如果真的是贈(zèng)送的，也會(huì)在房?jī)r(jià)或者精裝修上把成本收回來(lái)。1.贈(zèng)送面積本就不收錢(qián)正如上文所說(shuō)，公用露臺(tái)、高度不超過(guò)2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室，根據(jù)國(guó)家政策，都是不計(jì)入建筑面積的。不計(jì)入建筑面積，意味著這部分面積本就不用購(gòu)房者出錢(qián)購(gòu)買。開(kāi)發(fā)商利用這部分面積，給購(gòu)房者一些“甜頭”，讓購(gòu)房者以為自己得了巨大的優(yōu)惠，房屋交易過(guò)程更順利。2.真正贈(zèng)送面積的房子房?jī)r(jià)較高例如獨(dú)立露臺(tái)、半封閉陽(yáng)臺(tái)等，計(jì)算一半建筑面積的部分，開(kāi)發(fā)商以贈(zèng)送的形式吸引購(gòu)房者，但一般這樣的房子單價(jià)較高。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本的買賣，每建筑平方米的房?jī)r(jià)升高一點(diǎn)點(diǎn)，贈(zèng)送面積的成本便能掙回來(lái)。需要注意的是，贈(zèng)送面積往往不會(huì)寫(xiě)在合同或?qū)戇M(jìn)產(chǎn)權(quán)證中。沒(méi)有依據(jù)，后期一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者很難維權(quán)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商為什么喜歡年底交房？真是為購(gòu)房者考慮嗎？
  答

  年底交房易于統(tǒng)計(jì)年度銷售數(shù)據(jù)，也方便購(gòu)房者安排裝修入住。但不一定全為購(gòu)房者著想，更多是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略。

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• 問(wèn) 陽(yáng)臺(tái)面積是開(kāi)發(fā)商送給購(gòu)房者的嗎？
  答

  其實(shí)，開(kāi)發(fā)商口中所謂全部贈(zèng)送的飄窗面積、陽(yáng)臺(tái)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，也不會(huì)寫(xiě)進(jìn)合同。同時(shí)按照規(guī)定，商品房銷售面積即為“購(gòu)房者所購(gòu)買的套（單元）內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和”，而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。換句話說(shuō)，無(wú)論是公攤面積還是套內(nèi)面積購(gòu)房者都是要花錢(qián)買的。不同的是，公攤部分不能劃歸私人用途?！　×硗猓霊艋▓@、挑高陽(yáng)臺(tái)等能否封閉起來(lái)，也并非由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。

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