送大陽臺、送大露臺、贈送花園、買一層送一層,這樣的便宜誰不想撿呢?但是,撿了便宜后,偶爾會遇到意想不到的麻煩事。今天小編就帶您來看看有關(guān)贈送面積的那些事情,為置業(yè)者提個醒,明明白白消費。 案例一:分清合法贈送和非法贈送 在順德陳村某花園購置了房產(chǎn)的陳某、吳某、羅某就遇到了麻煩事,他們買房時獲贈的庭院出現(xiàn)了沉降的質(zhì)量問題。3人以不能正常居住為由一紙訴狀把開發(fā)商告上了法庭,要求開發(fā)商賠償房屋不能正常居住期間的損失及要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)期間的物業(yè)管理費。在一審判決中,法院認定開發(fā)商對贈送的庭院負有維修義務(wù),但未支持三人賠償?shù)脑V求。 在二審中,法院經(jīng)過現(xiàn)場勘察,在沉降問題出現(xiàn)后,并未發(fā)現(xiàn)案涉房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題,因此,法院認定房屋主體質(zhì)量合格正確,不影響正常居住,因此駁回了三人要求賠償?shù)脑V求。 律師觀點:開發(fā)商有維修的義務(wù) 贈送面積通常分成2類,一類是合法的,也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問題,開發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)。另一類是沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積。對該類贈送,律師認為,沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積其實是違法的,這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有,開發(fā)商無權(quán)將這些面積贈送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問題,開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。 案例二:陽臺不是所有的都能買一半送一半 在很多人印象里,陽臺通常是買一半送一半。不過,根據(jù)目前佛山市的《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,套內(nèi)陽臺面積不超過套內(nèi)建筑面積的18%時,套內(nèi)陽臺面積折半即為套內(nèi)陽臺計算面積。 但當(dāng)套內(nèi)陽臺面積超過套內(nèi)建筑面積的18%時,只有18%以內(nèi)折半計算,超過部分全額計算。 另外,根據(jù)佛山市規(guī)定,每套住宅只能設(shè)置一處進深尺寸大于2.1米的陽臺(或空中花園、入戶花園等)且每處水平投影面積不大于12平方米。超出以上規(guī)定的,超出部分的水平投影面積應(yīng)全額計入套內(nèi)建筑面積。所以,選房時要認真計算一下,千萬別超標(biāo)哦。 案例三:買一層送一層沒那么簡單 根據(jù)技術(shù)規(guī)定,辦公、酒店客房建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于4.5米;當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.5米小于等于6.0米時,其建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算。當(dāng)層高超過6.0米時,其計算值在1.5倍的基礎(chǔ)上按每增加2.2米即增加1層計算,不足2.2米時,按增加0.5層計算。 在住宅方面,按照技術(shù)規(guī)定,住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米;層高超過3.6米的中空客廳(起居室)的水平投影面積不應(yīng)超過30平方米,且開洞率不應(yīng)大于30%。否則按投影面積的1倍計算。
發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商都喜歡贈送房屋面積的,對于購房者來說,這個真的實惠嗎?
148****4356 | 2013-05-03 15:03:12
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145****5679
其實,開發(fā)商口中所謂全部贈送的飄窗面積、陽臺是沒有產(chǎn)權(quán)的,也不會寫進合同。同時按照規(guī)定,商品房銷售面積即為“購房者所購買的套(單元)內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和”,而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。換句話說,無論是公攤面積還是套內(nèi)面積購房者都是要花錢買的。不同的是,公攤部分不能劃歸私人用途。
查看全文↓ 2013-05-03 15:03:24
另外,入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來,也并非由開發(fā)商說了算,這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。
《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定:所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因而房主紛紛處理自己的陽臺。
但同時《物業(yè)管理條例》中第五十六條規(guī)定業(yè)主使用物業(yè)時禁止下列行為:違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物;在建筑物、構(gòu)筑物上私開門窗等破壞房屋外貌行為;擅自改建、占用物業(yè)共用部分等。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本條例第五十六條規(guī)定行為之一的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的,應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)書面告知業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門。
物業(yè)表明不允許封閉陽臺主要是考慮到小區(qū)的整體美觀;提高小區(qū)的檔次和品位。
因此購買前,應(yīng)注意:
1、**好以合同的形式進行約定,否則今后很容易產(chǎn)生糾紛。
2、“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積,今后如果遇到拆遷、出售時,購房者的權(quán)益很難得到保障,容易產(chǎn)生糾紛。
即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了封閉陽臺,但是封閉式陽臺容易存在結(jié)構(gòu)不安全的隱患,裝修前一定要慎重考慮。
1、目前,大多數(shù)陽臺采用的是懸臂結(jié)構(gòu)(外挑式),設(shè)計時并未考慮其他特殊載荷的影響,承載力有限,若將其封閉后當(dāng)房間使用,再擱置重物,容易發(fā)生意外。
2、加裝鋼筋護攔的陽臺阻隔了發(fā)生火災(zāi)時**理想的出口,從而給消防帶來潛在的危險。多加的護欄同時也給盜竊者提供了攀爬陽臺入室的途徑。
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贈送面積,多數(shù)不是贈送的,因為贈送與不贈送會有價格差,贈送的錢來自于價格的提高,不是白給的。之所以要用贈送的辦法來銷售,是因為國家或者有關(guān)政策在房屋的面積上有限制規(guī)定。開發(fā)商將原本算入面積的房屋變成開放式陽臺,用贈送或算一半面積的方式銷售,就避開了政策的限制。所以,贈送既不是餡餅,也不是陷阱。但是有一點,陽臺和房間的建造還是有區(qū)別的,如果業(yè)主自己封閉了陽臺,把它變成房間,在外墻防水,窗戶防水等方面,開始商是不用負責(zé)的。
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問
開發(fā)商贈送面積,不一定是真的送給你的,有時候只是開發(fā)商銷售樓盤的噱頭。像公用露臺、高度不超過2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室,根據(jù)國家政策,都是不計入建筑面積的。不計入建筑面積,意味著這部分面積本就不用購房者出錢購買。(該內(nèi)容僅在北京適用)一、開發(fā)商“贈送面積”經(jīng)常會送哪些?經(jīng)常會送的有露臺、飄窗、一層小院、地下室、閣樓等。1.露臺(1)露臺是指設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的,有圍護設(shè)施的平臺。按照2013年初版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件,不計入建筑面積。(2)有些開發(fā)商會在后期設(shè)計時,將露臺劃到室內(nèi),變?yōu)槭覂?nèi)的一部分。由于不計入建筑面積,露臺其實是不計價的。樣板間通常會用醒目的標(biāo)語將“贈送面積”標(biāo)示出來。2.飄窗(1)飄窗,從室內(nèi)向室外看,一般呈矩形或梯形向室外凸起,三面都裝有玻璃,窗臺的高度比一般的窗戶低一些。(2)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,“窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗,應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗,窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗,不計算建筑面積”。(3)不計入銷售面積的飄窗,實際上本來就不能收錢,開發(fā)商也沒有送給購房者。帶有飄窗的起居室,采光、通風(fēng)較好3.半封閉陽臺(1)室外陽臺是指在建筑主體外的陽臺。(2)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺,應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺,應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。也就是說,當(dāng)開發(fā)商說要送你陽臺時,其實有可能只送了你一半的面積。室外陽臺可進行戶外鍛煉,觀賞、納涼、晾曬衣物4.小院小院一般是指一層的小院,可作小花園或開發(fā)成菜園,作為贈送面積送給購房者。實際上,一層小院應(yīng)屬于公共面積,購房者的房屋產(chǎn)權(quán)證上,也不會有小院的測繪面積。同樣是一層帶小院的房,送小院的房子單價會略高于不送小院可作菜園,也可個人開辟為花園5.閣樓(1)閣樓一般位于頂樓,且房屋屋頂有一定的坡度??梢詫㈤w樓設(shè)計為臥室、書房或儲藏室,面積比較大。根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,對于形成建筑空間的坡屋頂,結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。(2)有沒有真正送給你面積,還要看閣樓的凈高,如果在1.2m以下,開發(fā)商其實沒有贈送給你面積哦。小院的房子單價。閣樓在頂層,冬冷夏熱,不適宜居住6.地下室地下室即指位于地平面以下的建筑空間,根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》:“地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計算1/2面積。”如果開發(fā)商贈送的是層高小于2.2m的地下室,實際上相當(dāng)于送了購房者一半的面積。地下室陰暗潮濕,適合作儲藏間二、這些面積真是白送的嗎?并不是。首先,開發(fā)商贈送的面積,不一定是真的送給購房者的。其次,如果真的是贈送的,也會在房價或者精裝修上把成本收回來。1.贈送面積本就不收錢正如上文所說,公用露臺、高度不超過2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室,根據(jù)國家政策,都是不計入建筑面積的。不計入建筑面積,意味著這部分面積本就不用購房者出錢購買。開發(fā)商利用這部分面積,給購房者一些“甜頭”,讓購房者以為自己得了巨大的優(yōu)惠,房屋交易過程更順利。2.真正贈送面積的房子房價較高例如獨立露臺、半封閉陽臺等,計算一半建筑面積的部分,開發(fā)商以贈送的形式吸引購房者,但一般這樣的房子單價較高。一個簡單的道理,開發(fā)商不會做虧本的買賣,每建筑平方米的房價升高一點點,贈送面積的成本便能掙回來。需要注意的是,贈送面積往往不會寫在合同或?qū)戇M產(chǎn)權(quán)證中。沒有依據(jù),后期一旦發(fā)生糾紛,購房者很難維權(quán)。
開發(fā)商為什么喜歡年底交房?真是為購房者考慮嗎?答年底交房易于統(tǒng)計年度銷售數(shù)據(jù),也方便購房者安排裝修入住。但不一定全為購房者著想,更多是開發(fā)商的營銷策略。
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其實,開發(fā)商口中所謂全部贈送的飄窗面積、陽臺是沒有產(chǎn)權(quán)的,也不會寫進合同。同時按照規(guī)定,商品房銷售面積即為“購房者所購買的套(單元)內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和”,而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。換句話說,無論是公攤面積還是套內(nèi)面積購房者都是要花錢買的。不同的是,公攤部分不能劃歸私人用途?! ×硗猓霊艋▓@、挑高陽臺等能否封閉起來,也并非由開發(fā)商說了算,這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。
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