購(gòu)房合同中標(biāo)明的“不可抗力”，應(yīng)該如何正確理解“不可抗力”的法律含義?

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• 135****5852

  提取公積金所需的材料：<購(gòu)房合同>復(fù)印件購(gòu)房契稅完稅憑證繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請(qǐng)表(該申請(qǐng)表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。你可以憑你購(gòu)房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明繳交人的身份證銀行還款帳號(hào)這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但如果你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個(gè)銀行，那你可以在銀行去申請(qǐng)公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在暫時(shí)開(kāi)辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

  查看全文↓ 2014-07-29 14:26:18
• 138****1490

  作為購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：
  1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;
  2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開(kāi)發(fā)商在**初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是**行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。

  查看全文↓ 2013-05-08 14:30:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房合同中標(biāo)明的“不可抗力”指的是什么？該如何理解“不可抗力”的法律意思？
  答

  購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開(kāi)發(fā)商在**初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。

• 問(wèn) 什么是購(gòu)房合同不可抗力 不可抗力的免責(zé)需要具備哪些條件
  答

  怎樣理解購(gòu)房合同中的不可抗力 隨著我國(guó)住房改革的深入，越來(lái)越多的人加入到購(gòu)房大軍之中。而經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平日益提高，人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，購(gòu)買熱情不斷升溫。在購(gòu)買商品房時(shí)會(huì)簽訂購(gòu)房合同，而在合同中會(huì)有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對(duì)于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定，什么情況才構(gòu)成不可抗力？購(gòu)房者是否真的了解，而“不可抗力”作為實(shí)踐中重要的免責(zé)事由，購(gòu)房者往往會(huì)和開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議。下面我就“不可抗力”的問(wèn)題進(jìn)行論述。 一、什么是“不可抗力” 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見(jiàn)，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過(guò)失所造成的，對(duì)其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能遇見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說(shuō)在簽訂合同的時(shí)候“不能預(yù)見(jiàn)”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購(gòu)房合同簽訂的雙方，也就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認(rèn)定該事由為不可抗力，可以免除開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 二、“不可抗力”的構(gòu)成要件 1、不可預(yù)見(jiàn)的偶然性。 不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見(jiàn)。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計(jì)，把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見(jiàn)的事件。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見(jiàn)到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見(jiàn)到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到。如果對(duì)該種事件的預(yù)見(jiàn)需要一定的專門知識(shí)，那么只要具有這種專業(yè)知識(shí)的一般正常水平的人所能預(yù)見(jiàn)到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)。二是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識(shí)水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來(lái)判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到。 2、不可控制的客觀性或不能避免的必然性。 不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀上既無(wú)故意，也無(wú)過(guò)失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對(duì)于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過(guò)主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。 三、引起“不可抗力”的原因 引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等人類無(wú)法控制的大自然力量所引起的災(zāi)害事故；二是社會(huì)原因，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂；三、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險(xiǎn)抗災(zāi)需要等。對(duì)于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個(gè)人都必須無(wú)條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購(gòu)房合同不能履行的，可以認(rèn)定為“不可抗力”。行政機(jī)關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對(duì)合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)踐中，對(duì)不可抗力的認(rèn)定是很嚴(yán)格的，要與正常的履行風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái)。 而對(duì)不可抗力的范圍一般有概括式、列舉式和綜合式三種規(guī)定方法。概括式對(duì)不可抗力范圍只作籠統(tǒng)規(guī)定；列舉式是將不可抗力事件逐一列出；綜合式，即列舉式與綜合式相結(jié)合，對(duì)經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件(如戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、暴風(fēng)雨、雪災(zāi)等)列出的同時(shí)，再加上“以及雙方同意的其他不可抗力事件”的文句。 在建設(shè)部頒布的合同示范文本中，對(duì)“不可抗力”僅是概括性的表述，并沒(méi)有明確的界定，需要通過(guò)雙方的協(xié)商來(lái)進(jìn)一步確定。在實(shí)踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔(dān)法律責(zé)任，造成損失。因此，我們?cè)诤贤蜓a(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)更加詳盡的明確“不可抗力”的范圍。但應(yīng)注意以下問(wèn)題：（1）合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；（2）不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；（3）不可抗力作為免責(zé)條款具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外 四。、“不可抗力”的免責(zé)條件 “不可抗力”雖然是法定的免責(zé)事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！薄Ｓ纱丝梢?jiàn)，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù)；2、履行了保護(hù)義務(wù)。構(gòu)成不可抗力免責(zé)的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時(shí)通知對(duì)方”和“采取補(bǔ)救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定，否則，即使確實(shí)發(fā)生不可抗力事件，若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行保護(hù)義務(wù)，那么開(kāi)發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。 五、“不可抗力”事件發(fā)生后受影響一方的義務(wù) 1. 積極補(bǔ)救義務(wù)。當(dāng)事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交房期限一般都是由開(kāi)發(fā)商提出的，因此除了事后補(bǔ)救外，**好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對(duì)自己的時(shí)間做好安排，避免錯(cuò)過(guò)接收日期。 2. 告知義務(wù)。當(dāng)不可抗力及其他免責(zé)的條件出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有義務(wù)及時(shí)通告對(duì)方當(dāng)事人，以使對(duì)方當(dāng)事人采取有效措施，避免或減少損失。這在合同示范文本中留有空白，要求開(kāi)發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時(shí)，及時(shí)告知購(gòu)房人的時(shí)限。 3. 舉證義務(wù)。當(dāng)事人一方提出免責(zé)的，有義務(wù)舉證，作為其免責(zé)的證據(jù)。一旦免責(zé)情形出現(xiàn)，提出免責(zé)的一方當(dāng)事人，應(yīng)及時(shí)收集和保留好有關(guān)的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預(yù)報(bào)、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責(zé)證據(jù)。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，提出免責(zé)的一方又不能舉證，那么則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 六、不可抗力的法律后果和免責(zé)效力 發(fā)生不可抗力事故后，應(yīng)按約定的處理原則及時(shí)進(jìn)行處理。不可抗力的后果有兩種：一種是解除合同，一種是延期履行合同。究竟如何處理，應(yīng)視事故的原因、性質(zhì)、規(guī)模及其對(duì)履行合同所產(chǎn)生的實(shí)際影響程度和合同的具體約定而定。 不可抗力的免責(zé)效力，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責(zé)任。但有以下列外：（1）金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除。（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。 綜上述，正確地認(rèn)識(shí)“不可抗力”，明確延期交房時(shí)，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們?cè)谘悠诮环繒r(shí)，盡**大努力的免除或減少責(zé)任，降低損失。對(duì)于“不可抗力”和其他免責(zé)條款在合同當(dāng)中是很重要的，一定要有一個(gè)清楚明了的認(rèn)識(shí)，以減少糾紛和損失。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同中的寫的不可抗力是指哪些？
  答

  很多開(kāi)發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)、疫情、國(guó)家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

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• 問(wèn) 房屋買賣中哪些事件是不能包含在不可抗力之中的？
  答

  (1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，如金融風(fēng)暴。 (2)甲方不能及時(shí)采購(gòu)本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級(jí)的產(chǎn)品的； (3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的； (4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的； (5)其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。如停電、雨雪。

• 問(wèn) 房屋買賣中如果真的遇到不可抗力的情況，應(yīng)該要怎么做呢？
  答

  對(duì)方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時(shí)，對(duì)已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評(píng)估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。