房屋買賣中哪些事件是不能包含在不可抗力之中的？

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• 134****3948

  (1)經(jīng)濟環(huán)境變化、市場價格波動，如金融風(fēng)暴。 (2)甲方不能及時采購本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級的產(chǎn)品的； (3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時竣工交付的； (4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的； (5)其他不列入免責(zé)范圍的事項。如停電、雨雪。

  查看全文↓ 2012-12-25 17:00:44

相關(guān)問題

• 問 什么是合同中的“不可抗力”條款？
  答

  我聽說“不可抗力”條款是關(guān)于因為一些無法控制的事（比如自然災(zāi)害），雙方都不用負(fù)責(zé)任的條款。

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• 問 什么是購房合同不可抗力 不可抗力的免責(zé)需要具備哪些條件
  答

  怎樣理解購房合同中的不可抗力 隨著我國住房改革的深入，越來越多的人加入到購房大軍之中。而經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平日益提高，人們對住房的要求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時會簽訂購房合同，而在合同中會有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定，什么情況才構(gòu)成不可抗力？購房者是否真的了解，而“不可抗力”作為實踐中重要的免責(zé)事由，購房者往往會和開發(fā)商發(fā)生爭議。下面我就“不可抗力”的問題進行論述。 一、什么是“不可抗力” 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認(rèn)定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 二、“不可抗力”的構(gòu)成要件 1、不可預(yù)見的偶然性。 不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計，把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識，那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見。二是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。 2、不可控制的客觀性或不能避免的必然性。 不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。 三、引起“不可抗力”的原因 引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災(zāi)害事故；二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂；三、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政機關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險抗災(zāi)需要等。對于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的，可以認(rèn)定為“不可抗力”。行政機關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在實踐中，對不可抗力的認(rèn)定是很嚴(yán)格的，要與正常的履行風(fēng)險區(qū)別開來。 而對不可抗力的范圍一般有概括式、列舉式和綜合式三種規(guī)定方法。概括式對不可抗力范圍只作籠統(tǒng)規(guī)定；列舉式是將不可抗力事件逐一列出；綜合式，即列舉式與綜合式相結(jié)合，對經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件(如戰(zhàn)爭、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、暴風(fēng)雨、雪災(zāi)等)列出的同時，再加上“以及雙方同意的其他不可抗力事件”的文句。 在建設(shè)部頒布的合同示范文本中，對“不可抗力”僅是概括性的表述，并沒有明確的界定，需要通過雙方的協(xié)商來進一步確定。在實踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔(dān)法律責(zé)任，造成損失。因此，我們在合同或補充協(xié)議當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)更加詳盡的明確“不可抗力”的范圍。但應(yīng)注意以下問題：（1）合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；（2）不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；（3）不可抗力作為免責(zé)條款具有強制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外 四。、“不可抗力”的免責(zé)條件 “不可抗力”雖然是法定的免責(zé)事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！薄Ｓ纱丝梢?，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù)；2、履行了保護義務(wù)。構(gòu)成不可抗力免責(zé)的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行保護義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。 五、“不可抗力”事件發(fā)生后受影響一方的義務(wù) 1. 積極補救義務(wù)。當(dāng)事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對開發(fā)商來說，交房期限一般都是由開發(fā)商提出的，因此除了事后補救外，**好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對購房人來說，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對自己的時間做好安排，避免錯過接收日期。 2. 告知義務(wù)。當(dāng)不可抗力及其他免責(zé)的條件出現(xiàn)時，當(dāng)事人有義務(wù)及時通告對方當(dāng)事人，以使對方當(dāng)事人采取有效措施，避免或減少損失。這在合同示范文本中留有空白，要求開發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時，及時告知購房人的時限。 3. 舉證義務(wù)。當(dāng)事人一方提出免責(zé)的，有義務(wù)舉證，作為其免責(zé)的證據(jù)。一旦免責(zé)情形出現(xiàn)，提出免責(zé)的一方當(dāng)事人，應(yīng)及時收集和保留好有關(guān)的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預(yù)報、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責(zé)證據(jù)。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭執(zhí)，提出免責(zé)的一方又不能舉證，那么則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 六、不可抗力的法律后果和免責(zé)效力 發(fā)生不可抗力事故后，應(yīng)按約定的處理原則及時進行處理。不可抗力的后果有兩種：一種是解除合同，一種是延期履行合同。究竟如何處理，應(yīng)視事故的原因、性質(zhì)、規(guī)模及其對履行合同所產(chǎn)生的實際影響程度和合同的具體約定而定。 不可抗力的免責(zé)效力，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責(zé)任。但有以下列外：（1）金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除。（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。 綜上述，正確地認(rèn)識“不可抗力”，明確延期交房時，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們在延期交房時，盡**大努力的免除或減少責(zé)任，降低損失。對于“不可抗力”和其他免責(zé)條款在合同當(dāng)中是很重要的，一定要有一個清楚明了的認(rèn)識，以減少糾紛和損失。

• 問 房屋買賣合同里的不可抗力因素，該如何約定？
  答

  在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

• 問 購房合同中的寫的不可抗力是指哪些？
  答

  很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因為戰(zhàn)爭、疫情、國家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

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• 問 房屋買賣中如果真的遇到不可抗力的情況，應(yīng)該要怎么做呢？
  答

  對方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時，對已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。