商品房買賣合同中約定的定金能夠退嗎？

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• 153****0751

  正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書或意向書時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。也就是說(shuō)，購(gòu)房者交了定金但又不想買房，那么開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果開(kāi)發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書或意向書中約定的情況等等。
  這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開(kāi)發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2013-05-08 16:46:51
• 131****1225

  商品房買賣合同中約定的定金。正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。1、如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則后，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬(wàn)作為解約定金，如果購(gòu)房者看上別的房子不想買這套了，這10萬(wàn)就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買自己的房子。2、如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則后，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說(shuō)明，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定交付10萬(wàn)作為違約定金，如果開(kāi)發(fā)商到期不賣房，不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬(wàn)違約金，如果購(gòu)房者要求履行合同，開(kāi)發(fā)商還要賣房給購(gòu)房者，還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。
  

  查看全文↓ 2013-05-08 16:46:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買賣合同約定可以是口頭約定嗎？
  答

  合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭 形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007修正)》第四十一條規(guī)定：“房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！?根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面的轉(zhuǎn)讓合同。但是《城市房地產(chǎn) 管理法》是管理性的法規(guī)而非效力性的法規(guī)，若買賣雙方就房屋買賣達(dá)成口 頭約定，只要該約定具體明確，體現(xiàn)了雙方共同真實(shí)的意思表示并得到實(shí)際 履行，即便該約定是口頭約定，只要約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該口頭 約定就合法有效。

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• 問(wèn) 商品房買賣合同約定可以是口頭約定嗎？
  答

  合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭 形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007修正)》第四十一條規(guī)定：“房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！?根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面的轉(zhuǎn)讓合同。但是《城市房地產(chǎn) 管理法》是管理性的法規(guī)而非效力性的法規(guī)，若買賣雙方就房屋買賣達(dá)成口 頭約定，只要該約定具體明確，體現(xiàn)了雙方共同真實(shí)的意思表示并得到實(shí)際 履行，即便該約定是口頭約定，只要約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該口頭 約定就合法有效。

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• 問(wèn) 商品房買賣合同中的違約
  答

  買賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無(wú)正當(dāng)理由不交或不收貨；二是一方無(wú)正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。（一）、賣方不履行。按照客觀的計(jì)算方法，損失額的計(jì)算應(yīng)以貨物的市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格之間的差額作為標(biāo)準(zhǔn)，在以客觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是這一標(biāo)準(zhǔn)僅適用于合同標(biāo)的物價(jià)格不斷上漲的情況。如果合同標(biāo)的物的價(jià)格是在不斷下跌，那么買方就不存在損失賠償?shù)挠?jì)算問(wèn)題。當(dāng)然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。二是作為計(jì)算損失額依據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格一般應(yīng)是履行地的市場(chǎng)價(jià)格。如果履行地沒(méi)有市場(chǎng)，難以確定客觀的市場(chǎng)價(jià)格，在此情況下，應(yīng)當(dāng)以買方最容易購(gòu)買替代物的地點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格加上合理的運(yùn)輸費(fèi)用作為計(jì)算損失額的依據(jù)。三是在計(jì)算損失額時(shí)，還應(yīng)考慮各種受害人應(yīng)節(jié)省的費(fèi)用和應(yīng)減輕的損失。因?yàn)檫`約發(fā)生以后受害人負(fù)有減輕損失的義務(wù)，如果沒(méi)有盡到這一義務(wù)，就應(yīng)自行承擔(dān)這一部分損失，從而應(yīng)將不合理擴(kuò)大的損失從損失總額中扣除。四是假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉(zhuǎn)賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉(zhuǎn)售合同，那么，可以根據(jù)轉(zhuǎn)售價(jià)與合同之間的差額來(lái)計(jì)算損失。這是因?yàn)?，既然買方又與第三者訂立了轉(zhuǎn)售合同，那么轉(zhuǎn)售價(jià)格與合同價(jià)格的差額就是他應(yīng)該得到的利益。這種利益可能高于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額，也可能低于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額。在違約發(fā)生以后，買方有足夠的證據(jù)證明他實(shí)際遭受的主觀損失，便應(yīng)該允許買方依此主觀計(jì)算的方法來(lái)相應(yīng)賠償。（二）、買方拒絕接受貨物。依客觀計(jì)算方法，應(yīng)按合同價(jià)格與違約時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定賣方遭受的損失，這一點(diǎn)與賣方不交貨的計(jì)算方法相同。當(dāng)然，如果貨物價(jià)格在不斷下跌，一般沒(méi)有可得利益的損失，就不能以價(jià)格來(lái)計(jì)算損失額。二、購(gòu)房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

• 問(wèn) 商品房買賣合同中未約定車庫(kù)門高度如何處理？
  答

  《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)”。張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對(duì)車庫(kù)進(jìn)門口高度進(jìn)行約定，該車庫(kù)未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商交付車庫(kù)時(shí)，張先生應(yīng)查驗(yàn)車庫(kù)進(jìn)門高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。如果車庫(kù)進(jìn)門口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)為越野車無(wú)法進(jìn)出車庫(kù)承擔(dān)責(zé)任，張先生可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方法；如果開(kāi)發(fā)商在出賣車庫(kù)后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成車庫(kù)門高度減少，影響越野車無(wú)法進(jìn)出車庫(kù)，張先生可依據(jù)簽定的《商品房買賣合同》第十二條的約定進(jìn)行處理。

• 問(wèn) ??商品房買賣合同丟了還能夠拿到房子嗎？
  答

  1、如果商品房買賣合同是開(kāi)發(fā)商遺失的，那么它有義務(wù)為您補(bǔ)辦一份。2、如果商品房買賣合同是您遺失的，那么其實(shí)從權(quán)利義務(wù)的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商無(wú)須為此事負(fù)責(zé)。那么為了保障您的權(quán)益，您可以做如下處理：1、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，影印一份合同復(fù)印件；2、去樓盤所在地的房地產(chǎn)管理部門，申請(qǐng)查詢上述合同是否已經(jīng)備案登記。如果有可能的話，**好核對(duì)復(fù)印件和房地產(chǎn)管理部門存檔的原件一否一致。3、從今年（2012年）開(kāi)始，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了網(wǎng)簽，可以上網(wǎng)查詢你購(gòu)房的相關(guān)事宜是否有公示。其實(shí)如果房產(chǎn)買賣雙方都能夠遵守合同約定的話，合同本身并不是十分重要，因?yàn)?*后確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的是房產(chǎn)證。因此不需要過(guò)于緊張。保留好繳納房款和相關(guān)稅費(fèi)的發(fā)票，也可以作為你購(gòu)房的證據(jù)。

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