什么情況下開發(fā)商必須全額返還購房定金給購房者？

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• 138****6153

  購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：
  (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;
  (2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的;
  (3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;
  (4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

  查看全文↓ 2013-05-14 15:08:28

相關(guān)問題

• 問 什么情況下開發(fā)商必須返還購房者的購房定金？
  答

  因不可歸責(zé)于開發(fā)商或購房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模_發(fā)商必須返還購房定金。如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開發(fā)商或者購房者的原因?qū)е碌?，進(jìn)一步說，如果開發(fā)商和購房者對(duì)合同不能簽訂不存在過錯(cuò)，那么開發(fā)商也是必須要把購房定金全額返還給購房中的。但是，由于這種情況下，開發(fā)商和購房者都沒有主觀過錯(cuò)，所以開發(fā)商不需要再額外支付等額的價(jià)款給購房者。提醒：這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。

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• 問 購房定金可以退嗎 什么情況下開發(fā)商要返還購房定金
  答

  交納購房定金是為正式簽訂商品房買賣合同所做的準(zhǔn)備，但購房定金有時(shí)會(huì)出現(xiàn)糾紛，比如有些購房者在交納購房定金后又不想買房了，想把購房定金要回來。那么，購房定金可以要回來嗎？什么情況下開發(fā)商必須返還購房定金？ 一、發(fā)生購房定金糾紛時(shí)，法律如何規(guī)定定金返還問題？ 所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。 我國法律規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！? 二、發(fā)生購房定金糾紛時(shí)，什么情況下開發(fā)商必須返還購房定金？ 根據(jù)上述的法律規(guī)定，在以下情況下開發(fā)商必須返還購房定金： （一）因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌?，開發(fā)商必須返還購房定金。 定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，也就是說，購房者先交給開發(fā)商購房定金，在之后再簽訂正式的購房合同，如果購房合同順利簽訂，那么購房定金就一般轉(zhuǎn)為購房款；如果購房合同未能順利簽訂，那么購房定金就要區(qū)別情況對(duì)待。 《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍反還定金。雖然說購房定金是購房者交納的，但定金本身對(duì)開發(fā)商也是有約束作用的。也就是說，如果由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致商品房買賣合同未能順利簽訂，那么開發(fā)商不僅需要全額返還購房定金，還要另外支付等額的價(jià)款給購房者，這就是購房定金的懲罰性質(zhì)的體現(xiàn)。 （二）因不可歸責(zé)于開發(fā)商或購房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模_發(fā)商必須返還購房定金。 如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開發(fā)商或者購房者的原因?qū)е碌?，換句話說，如果開發(fā)商和購房者對(duì)合同不能簽訂不存在過錯(cuò)，那么開發(fā)商也是必須要把購房定金全額返還給購房中的。但是，由于這種情況下，開發(fā)商和購房者都沒有主觀過錯(cuò)，所以開發(fā)商不需要再額外支付等額的價(jià)款給購房者。 需要提醒的是，這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。 以上就是對(duì)“什么情況下開發(fā)商必須返還購房定金”所做的詳細(xì)解答。不難看出，根據(jù)法律規(guī)定，只有在開發(fā)商存在過錯(cuò)導(dǎo)致購房合同不能簽訂，或者因不可歸責(zé)的原因?qū)е码p方當(dāng)事人不能簽訂合同時(shí)，開發(fā)商才需要返還定金。從實(shí)踐來說，購房者要求開發(fā)商返還購房定金的糾紛常常發(fā)生在開發(fā)商存在過錯(cuò)行為的情況下，也就是購房者認(rèn)為簽訂合同時(shí)的商品房與交納購房定金時(shí)的不同。那么，在這種情況下，購房者如果想要回購房定金，那么就必須證明開發(fā)商存在過錯(cuò)導(dǎo)致其不愿意簽訂購房合同。

• 問 什么情況下購房者可以要求退房？
  答

  五、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人也可以要求退房。六、房屋面積誤差超過3%。目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購房人勝訴。七、房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產(chǎn)市場較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。八、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。九、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

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• 問 購房者在什么情況下可以退房？
  答

  1.購房者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤消，要求退房。2.開發(fā)商根本違約，購房者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商根本違約，購房者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：(1)逾期交房超過一定期限。(2)房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)退房。(3)由于開發(fā)商的過錯(cuò)，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

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• 問 購房者什么情況下可以取消合同退房？
  答

  房子情況不符合要求

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