商品房改為旅館算不算違法？

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• 151****1284

  中央于去年2008年10月底下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,其中提出,“按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定,允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?！?br/>《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這一條款是規(guī)定住宅業(yè)主享有基本物權(quán)的內(nèi)容，也是一個(gè)原則性和一般性的規(guī)定。就是說(shuō)，在一般情況下，住宅業(yè)主對(duì)享有所有權(quán)的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，其中包括將住宅改作商用?！段餀?quán)法》也同時(shí)規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這就是說(shuō)“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足一定的條件：首先，相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。這一條件還隱含著一個(gè)命題，那就是法律、法規(guī)和管理規(guī)約有權(quán)規(guī)定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。
  
  住改商產(chǎn)生的問(wèn)題。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃谩＿@一改變帶來(lái)許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車(chē)位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，造成樓板的承重力過(guò)大，外來(lái)人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來(lái)某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來(lái)居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患；（5）造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國(guó)家有關(guān)部門(mén)還將對(duì)這一問(wèn)題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。
  
  利害居民的考量。住房是否能改成經(jīng)營(yíng)性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時(shí),也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況不佳,政策傾向于改善營(yíng)商環(huán)境,促進(jìn)居民創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)充沛,但以往“住改商”問(wèn)題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實(shí)存在的社會(huì)問(wèn)題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行“住改商”帶來(lái)的顯性營(yíng)商成本下降,看不到就此帶來(lái)的矛盾沖突等隱性社會(huì)成本上升,同樣會(huì)造成難以消除的負(fù)面效果，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們?cè)诳吹揭恍┓?、法?guī)、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問(wèn)題的焦點(diǎn)交給相關(guān)利益的居民是法律一個(gè)不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個(gè)公共利益問(wèn)題，法律很難界定，但是在實(shí)際操作中一些部門(mén)又把另一主體---居民自治組織居委會(huì)—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。
  
  居民委員會(huì)的介入。國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記有關(guān)問(wèn)題的通知（工商企字[2007]236號(hào)）中規(guī)定“企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開(kāi)業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》；二是住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。”這條規(guī)定詳細(xì)規(guī)定了改為經(jīng)營(yíng)性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件，既維護(hù)了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對(duì)周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán)，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用。但是對(duì)于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問(wèn)題在實(shí)際操作中沒(méi)有具體的規(guī)定，居委會(huì)明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有人提出反對(duì)的意見(jiàn)，視為同意。
  
  權(quán)力的排序問(wèn)題。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問(wèn)題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會(huì)輸出不同的結(jié)果。不過(guò),作為對(duì)一項(xiàng)公共政策的評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō),不得不承認(rèn),一刀切政策是**為粗枝大葉的管理模式。因?yàn)槠鋵?duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進(jìn)一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路。然而,慮及種種現(xiàn)實(shí),這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會(huì)不會(huì)給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運(yùn)作狀況,能否有效履行這種職責(zé)？“住改商”帶來(lái)的公共設(shè)施使用費(fèi)用上升,又如何細(xì)化分?jǐn)偠恢劣跇?gòu)成公益侵犯？
  
  **不壞的明智選擇。交給具有利害關(guān)系的居民來(lái)說(shuō)是**明智也是**為妥帖的，因?yàn)闄?quán)利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權(quán)利?？紤]到以人為本，又考慮到“勞動(dòng)生存權(quán)利”優(yōu)先原則。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，居民能普遍接受居民區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)煙酒店、復(fù)印店、廣告公司等，但不同意開(kāi)寵物店、歌廳、酒吧、飯店、鋼琴培訓(xùn)班等有氣味、有噪聲等的實(shí)體或公司。筆者建議“住改商”不搞一刀切，與其朝令夕改，不如謹(jǐn)慎行政。綜上所述，還是《物權(quán)法》把改與不改的問(wèn)題交給當(dāng)事人來(lái)處理的方式顯得更為高明，既體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的尊重，也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè)。 但是同時(shí)業(yè)主在利用住宅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是裝修房屋時(shí)，不能隨意拆改承重墻，私改電線和燃?xì)饩€路等，要確保住宅樓的整體結(jié)構(gòu)不被破壞，從而影響房屋安全；二是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)有所選擇，避免亂扔垃圾、夜間營(yíng)業(yè)，影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境；三是在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要避免聲、光、電、氣、電波等不可量物對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境以及居民身體健康構(gòu)成影響；四是在住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)盡量不占用業(yè)主共有部分，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你占用的公共部分物業(yè)費(fèi)。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:50:43
• 156****8455

  旅館屬于商業(yè)住宅，商品房改成旅館算違法

  查看全文↓ 2014-01-21 09:09:51
• 133****5048

  1、按照我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)，商品住房是不允許私自改變用途的；
  2、上面說(shuō)的改為旅館肯定是不對(duì)的，但一般是沒(méi)人去管這事的；
  3、按規(guī)定房管局監(jiān)察大隊(duì)是負(fù)責(zé)管理這一塊的，但只要不是說(shuō)改變房屋結(jié)構(gòu)威脅到樓房安全他們一般是會(huì)管的；
  4、如果改為旅館后對(duì)你產(chǎn)生影響，比如擾民或是有安全隱患，你可以向公安部門(mén)投訴。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:09:00
• 142****7337

  帶不了款 第一套**三層 第二套**七層 第三次買(mǎi)房就一次性。。國(guó)家規(guī)定的 。。還要看她之前的公寓是一次性 還是貸款的 。。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:05:24
• 157****5291

  住宅是只限于居住使用，開(kāi)旅館他們是辦不到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的！一定是違法的

  查看全文↓ 2014-01-21 09:02:30
• 136****1032

  您好,商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于《用途》條款中明確規(guī)定:買(mǎi)受人不得隨意變更商品房的用途,他的用途是住宅。如果變更需要征求其他業(yè)主的同意,并且獲得物業(yè)的認(rèn)可和辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  查看全文↓ 2014-01-20 09:25:04
• 135****6744

  你好這需要看房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)如果是商住兩用的就不算如果是住宅的就算違法了

  查看全文↓ 2014-01-20 09:07:10
• 142****0392

  一 廉租房不能用于經(jīng)營(yíng)，更不可能注冊(cè)
  二 你能承租幾套廉租房呀？就一套能開(kāi)旅館嗎
  三 廉租房不會(huì)賣(mài)的，產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的。就算你不住，都會(huì)被收回的，何況你要經(jīng)營(yíng)
  只要是你自己的產(chǎn)權(quán)，你可以申請(qǐng)改變房屋性質(zhì)，用于經(jīng)營(yíng)。

  查看全文↓ 2014-01-19 17:20:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房陽(yáng)臺(tái)算不算面積
  答

  商品房陽(yáng)臺(tái)一般是計(jì)算在面積當(dāng)中的，只不過(guò)有些陽(yáng)臺(tái)的類(lèi)型不同在計(jì)算面積時(shí)的計(jì)算公式不同，較常見(jiàn)的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算有半計(jì)入式和全部計(jì)入式，要看自己所購(gòu)買(mǎi)陽(yáng)臺(tái)的類(lèi)型是什么樣的，有針對(duì)性的進(jìn)行計(jì)算，在日常生活當(dāng)中經(jīng)常會(huì)遇到的封閉式陽(yáng)臺(tái)，就屬于全部計(jì)入式，陽(yáng)臺(tái)的面積是全部計(jì)算在房屋面積當(dāng)中的，常見(jiàn)的凸陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)面面積通常按照1/2來(lái)計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)的面積是否計(jì)算在商品房的面積當(dāng)中，可以向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行咨詢，在買(mǎi)房的時(shí)候除了要考慮面積之外，也可以通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的朝向來(lái)判斷房屋的朝向，同樣的條件之下，最好是選擇陽(yáng)臺(tái)朝向和房屋朝向都朝南到房子居住，這樣不僅能夠保證屋內(nèi)的采光，而且通風(fēng)也會(huì)好很多，如果沒(méi)有全部朝南的話，可以選擇朝東方向的房子。

• 問(wèn) 這樣做算不算違法規(guī)則?
  答

  經(jīng)常貼出一些鏈接相同的有廣告的網(wǎng)站連我們都會(huì)被封號(hào)的。您也小心點(diǎn)兒。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商鋪算不算商品房??？誰(shuí)知道？
  答

  商鋪沒(méi)有限制購(gòu)買(mǎi)，不存在第一套第二套的問(wèn)題，你可以購(gòu)買(mǎi)多套商鋪。而住宅市場(chǎng)目前國(guó)家有限購(gòu)政策，所以存在所謂第一套第二套的問(wèn)題，第一套鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)，契稅優(yōu)惠（減半征收1~1.5%），小面積（90平米以下）特惠（1%）。第二套限制購(gòu)買(mǎi)，契稅沒(méi)有優(yōu)惠（3%）第三套禁止購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)然今年以來(lái)略有松動(dòng)，除了大城市，基本不限制了，將來(lái)大趨勢(shì)是尊重市場(chǎng)，限購(gòu)政策將**終放棄。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 車(chē)庫(kù)屬于商品房嗎? 地下室算不算商品房?
  答

  規(guī)劃內(nèi)的地下車(chē)庫(kù)，《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！痹撘?guī)定實(shí)質(zhì)已經(jīng)承認(rèn)開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃內(nèi)車(chē)庫(kù)車(chē)位的原始所有權(quán)。規(guī)劃外的車(chē)位車(chē)庫(kù)，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！比绻k理車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證，首先必須是專(zhuān)有部位，不在小區(qū)業(yè)主的公攤范圍之內(nèi)。地上車(chē)庫(kù)，必須是有墻分離的獨(dú)立車(chē)庫(kù)，且層高達(dá)2.2米以上；地下車(chē)位、利用架空層等作車(chē)位的，必須有明確界址點(diǎn)（車(chē)位之間的分割點(diǎn)），且層高2.2米以上，經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)為車(chē)位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 儲(chǔ)藏室算不算商品房？急求！
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏室，在取得相應(yīng)的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，否則，不得買(mǎi)賣(mài)。 你**好先確定開(kāi)發(fā)商是否有房產(chǎn)證或預(yù)售證，否則存在風(fēng)險(xiǎn)。 如果證件齊全，算是商品房根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅[2004]126號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。