業(yè)主與物業(yè)糾紛問(wèn)題

已有11個(gè)回答

• 151****4854

  你住的那個(gè)小區(qū)一點(diǎn)保障都沒(méi)有，業(yè)主使用后是有權(quán)對(duì)不滿意的物管換掉了，不交物業(yè)管理費(fèi)解決不了大事，**主要還是要安全．建議上報(bào)或者直接投訴第一線場(chǎng)爆光之后就沒(méi)那么猖狂了．

  查看全文↓ 2014-01-28 09:10:35
• 148****9148

  可以換掉,但必須成立業(yè)主委員會(huì),也就是聯(lián)合起來(lái),可以申請(qǐng)水電一戶一表,但費(fèi)用需自己承擔(dān)

  查看全文↓ 2014-01-27 22:51:46
• 147****2604

  如果是小產(chǎn)權(quán)房，本身就是不合法的，以現(xiàn)有法規(guī)估計(jì)在法律上很難做相應(yīng)準(zhǔn)確的界定，因此建議進(jìn)行以下的工作：
  1、不討論產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，僅就房屋建筑成本的角度與物業(yè)進(jìn)行討論，正常情況下，建設(shè)工程建設(shè)施工過(guò)程產(chǎn)生的能源消耗均已計(jì)入建設(shè)成本，因此不應(yīng)將建設(shè)過(guò)程產(chǎn)生的能源消耗單獨(dú)剝離出來(lái)再向客戶進(jìn)行重復(fù)計(jì)算。
  2、如果要分?jǐn)偟牟⒉皇请娰M(fèi)或水費(fèi)，而是配套建設(shè)的電力設(shè)施及供水設(shè)施的費(fèi)用，那么也必須提供該費(fèi)用是否已計(jì)入建設(shè)成本中的證據(jù)。
  3、如果你們的小區(qū)水電都已經(jīng)是供水供電部門抄表到戶，那么除水電部門以外，其他單位都無(wú)權(quán)中斷住戶的水電供應(yīng)，但估計(jì)作為小產(chǎn)權(quán)房，一般情況下很難得到供水供電部門的審核并抄表到戶，基本都是以建設(shè)單位或物業(yè)的名義安裝總表或變壓器，向住戶抄表并分?jǐn)傎M(fèi)用，這一部分也難以在法規(guī)上明晰。
  4、向某一個(gè)部門投訴應(yīng)該都不是辦法，作為小產(chǎn)權(quán)房，向任何部門投訴可能都是推諉踢皮球，建議以幾百戶居民的正常生活受到嚴(yán)重影響為由，向政府監(jiān)察或信訪部門、媒體以合法、合理的方式提出訴求，爭(zhēng)取引起政府主管部門的重視，促成問(wèn)題的解決。

  查看全文↓ 2014-01-27 17:27:41
• 151****0597

  １，不能拒絕交物業(yè)管理費(fèi)，可以換掉物業(yè)公司２，水電表必須是一表一戶，如物業(yè)公司不同意可以通過(guò)相關(guān)部門去協(xié)商解決

  查看全文↓ 2014-01-27 13:30:14
• 136****6830

  千萬(wàn)不要走極端 這樣大家都在一個(gè)小區(qū) 沒(méi)有必要

  查看全文↓ 2014-01-27 09:15:06
• 156****0861

  物業(yè)答應(yīng)修復(fù)但沒(méi)有履行，可以查物業(yè)服務(wù)合同，如確有相關(guān)條款而未履行，可以向人民法院提起訴訟，告其違約。但如果你不交物業(yè)費(fèi)，也會(huì)構(gòu)成違約，物業(yè)一樣可以主張他們的權(quán)益。一碼是一碼，可能看起來(lái)不合理，但這就是現(xiàn)行合同法的精神。

  查看全文↓ 2014-01-26 17:51:39
• 148****5074

  這要看錯(cuò)責(zé)一方是誰(shuí)了。

  查看全文↓ 2014-01-26 16:54:06
• 142****1477

  解決這些問(wèn)題不能頭痛了醫(yī)頭腳痛了醫(yī)腳，在目前情況下，**有效的辦法一是簽一份詳盡的購(gòu)房合同。物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而造成的。比如，買房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費(fèi)服務(wù)，而由于沒(méi)有在買房時(shí)說(shuō)清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。
  二是簽一份完整明確的物業(yè)管理合同?，F(xiàn)在，無(wú)論是商家還是消費(fèi)者，都把售后服務(wù)看得很重，因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因?yàn)槟阋谶@里住一輩子。起碼也是十幾年。因此，物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何？怎么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？可以得到多少服務(wù)？都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語(yǔ)含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭(zhēng)議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來(lái)確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來(lái)確定違約事實(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請(qǐng)法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
  一般而言，物業(yè)管理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：
  1、提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；這些服務(wù)雖屬共性，但不同的物業(yè)公司的服務(wù)水平卻大相徑庭。比如，筆者所在的小區(qū)綠化得“爭(zhēng)奇斗艷”，而一墻之隔的另一小區(qū)卻連冬青都種不活。二是代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。購(gòu)房者對(duì)未來(lái)物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對(duì)于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長(zhǎng)時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)？這個(gè)問(wèn)題尤為重要。比如，筆者所在單元六樓(頂層)的鄰居，一次下小雨時(shí)發(fā)現(xiàn)有輕微的漏雨現(xiàn)象，前幾天看天氣預(yù)報(bào)說(shuō)有大雨就趕緊給物業(yè)公司打電話，物業(yè)公司按承諾在24小時(shí)內(nèi)把屋頂修了一遍，結(jié)果雖下了一場(chǎng)大雨但滴水未進(jìn)，而相鄰小區(qū)我的一位同事也有相似經(jīng)歷，物業(yè)公司卻在大雨之后才修屋頂，而這時(shí)他的房子已是“外面已不下，屋內(nèi)仍在下”。
  2、小區(qū)環(huán)境管理的具體制度。小區(qū)的環(huán)境管理看似瑣碎，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。如住戶封閉陽(yáng)臺(tái)是否統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。
  3、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定。在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占了主要方面。有些購(gòu)房人總認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然，有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)。

  查看全文↓ 2014-01-26 09:10:12
• 156****4794

  要看是誰(shuí)的責(zé)任然后再處理解決問(wèn)題

  查看全文↓ 2014-01-25 16:52:15
• 154****7594

  業(yè)主委員會(huì)是有業(yè)主建立的,而不是有一兩個(gè)人決定大家的利益。我個(gè)人建議可以向物業(yè)反饋,如果不能解決,可以通過(guò)媒體曝光的途徑,讓其他部門介入幫忙協(xié)調(diào)!我個(gè)人認(rèn)為上面的做法是不合理的!如果還不能解決,那可以到當(dāng)?shù)毓茌牭娜嗣穹ㄔ禾岢鲈V訟!讓專業(yè)的律師幫忙解決!

  查看全文↓ 2014-01-25 16:39:22
• 153****4832

  你可以找物業(yè)的上一級(jí)主管部門去反映,也可以自己動(dòng)手去找那些車主,但要物業(yè)公司出面去組織.繼續(xù)拒交物業(yè)費(fèi),并出具書面的申請(qǐng)書給物業(yè),要求維護(hù)你應(yīng)有的權(quán)力。
  書面文件上**好說(shuō)明你拒交物業(yè)費(fèi)的理由,請(qǐng)求他們幫忙解決此問(wèn)題。如果這樣還不行,你就直接叫交警來(lái)拖車。

  查看全文↓ 2014-01-25 13:13:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 有關(guān)物業(yè)與業(yè)主的糾紛
  答

  嗯嗯，這個(gè)辦法可行，物業(yè)不管，城管絕對(duì)會(huì)管的，看你的本事了，讓城管幫你解決吧。太多物業(yè)部都是這樣嗎？拿了錢不辦事。。。。。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) ??物業(yè)管理與業(yè)主糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而造成的。那么業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛如何處理呢?方法/步驟 如果對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)方面不滿意，可以找物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政主管部門，主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(比如：房管局)投訴;當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的直接主管部門，找它們投訴再合適不過(guò)了;如果認(rèn)為物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收取不合理，就去當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)局舉辦。 當(dāng)然您還可以通過(guò)法院訴訟的方式來(lái)起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不合法行為，這是**直接的了。 我國(guó)《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 針對(duì)業(yè)主與租客押金糾紛問(wèn)題物業(yè)該怎解決
  答

  去中介協(xié)商一下，實(shí)在不行就走法律途徑

  全部11個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場(chǎng)主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)?；蛘?，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國(guó)目前物業(yè)管理市場(chǎng)體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號(hào)文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒(méi)有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競(jìng)合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問(wèn)題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過(guò)程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問(wèn)題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來(lái)一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說(shuō)，主要是由于以下幾個(gè)原因： （一）我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)、聘請(qǐng)哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化成為一種趨勢(shì)，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長(zhǎng)的章節(jié)來(lái)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國(guó)”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國(guó)家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國(guó)物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后正式對(duì)外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國(guó)第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號(hào)令，以及一些地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對(duì)物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺(jué)守法綜合措施，來(lái)針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問(wèn)題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請(qǐng)委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對(duì)二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對(duì)物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請(qǐng)的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)同意實(shí)施專業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國(guó)住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的“獨(dú)立王國(guó)”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒(méi)有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個(gè)權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問(wèn)題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對(duì)此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過(guò)錯(cuò)。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤(rùn)為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時(shí)還要接受政府對(duì)他的管理；對(duì)于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。

• 問(wèn) 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛如何處理？
  答

  更換物業(yè)公司　　如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司?！　“凑瘴覈?guó)目前的購(gòu)房程序看，購(gòu)房人要與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。同時(shí)在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)買賣合同時(shí)，會(huì)有買方同意其購(gòu)置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此，購(gòu)房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務(wù)。因此在實(shí)踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無(wú)權(quán)更換物業(yè)管理公司。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服

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