房地產(chǎn)方面

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• 157****3896

  ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:79次} ※ 房地產(chǎn)招評(píng)標(biāo)工作中的問(wèn)題透視 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:34次} ※ 內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中的運(yùn)用 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:74次} ※ 淺談房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:66次} ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:31次} ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:65次} ※ 淺談房地產(chǎn)工程管理 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:48次} ※ 對(duì)房地產(chǎn)公司施工階段造價(jià)管理若干問(wèn)題的認(rèn)識(shí) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:65次} ※ 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)咨詢工作的一點(diǎn)體會(huì) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:44次} ※ 淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃運(yùn)作 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:19次} ※ 略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理
  (1) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:24次} ※ 略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理
  (2) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:36次} ※ 略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理
  (3) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:21次} ※ 略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理
  (4) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:37次} ※ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
  (1) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:57次} ※ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
  (2) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:24次} ※ 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法
  (1) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:70次} ※ 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法
  (2) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:32次} ※ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
  (3) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:37次} ※ 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法
  (1) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:33次} ※ 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法
  (2) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:20次} ※ 房地產(chǎn)公司管理信息系統(tǒng) 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:259次} ※ 房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目專業(yè)名詞解釋 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:114次} ※ 房地產(chǎn)大型商業(yè)物業(yè)招商策略 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:67次} ※ 房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制 《 地產(chǎn)界 》{2006-8-9 / 點(diǎn)擊:115次} ※ 精細(xì)營(yíng)銷在房地產(chǎn) 《 信息化解讀 》{2006-8-5 / 點(diǎn)擊:72次} ※ 房地產(chǎn)出讓時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 《 項(xiàng)目管理 》{2006-7-28 / 點(diǎn)擊:20次} ※ 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 《 項(xiàng)目管理 》{2006-7-28 / 點(diǎn)擊:213次} ※ 房地產(chǎn)行業(yè):如何使績(jī)效管理更有效 《 項(xiàng)目管理 》{2006-7-22 / 點(diǎn)擊:100次} ※ REITs是房地產(chǎn)直接融資方向所在 《 項(xiàng)目融資 》{2006-7-18 / 點(diǎn)擊:63次} ※ 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營(yíng)管理 《 項(xiàng)目融資 》{2006-7-18 / 點(diǎn)擊:344次} ※ 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作分解及建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)深度要求 《 勘察設(shè)計(jì) 》{2006-7-13 / 點(diǎn)擊:308次} ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《 質(zhì)量管理 》{2006-7-13 / 點(diǎn)擊:349次} ※ 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理 《 項(xiàng)目管理 》{2006-7-11 / 點(diǎn)擊:161次} ※ 如何理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)(WBS) 《 建筑結(jié)構(gòu) 》{2006-7-11 / 點(diǎn)擊:80次} ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的降低途徑 《 項(xiàng)目管理 》{2006-7-7 / 點(diǎn)擊:55次} ※ 淺談房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度控制 《 項(xiàng)目管理 》{2006-6-23 / 點(diǎn)擊:131次} ※ 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 《 項(xiàng)目管理 》{2006-6-19 / 點(diǎn)擊:284次} ※ 關(guān)于房地產(chǎn)與小區(qū)規(guī)劃的淺談 《 規(guī)劃建設(shè) 》{2006-6-16 / 點(diǎn)擊:281次} ※ 2005年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷 《 試題大綱 》{2006-4-30 / 點(diǎn)擊:217次} ※ 2005房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷 《 試題大綱 》{2006-4-30 / 點(diǎn)擊:154次} ※ 2005房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)營(yíng)與管理試卷 《 試題大綱 》{2006-4-30 / 點(diǎn)擊:140次} ※ 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考(上) 《 建筑理論 》{2006-4-27 / 點(diǎn)擊:224次} ※ 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考(下) 《 建筑理論 》{2006-4-27 / 點(diǎn)擊:118次} ※ 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示 《 地產(chǎn)界 》{2006-4-20 / 點(diǎn)擊:457次} ※ 房地產(chǎn)金融知多少 《 地產(chǎn)界 》{2006-3-21 / 點(diǎn)擊:100次} ※ 2006房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書 《 資料分析 》{2006-3-18 / 點(diǎn)擊:1281次} ※ 2006房地產(chǎn)類上市公司預(yù)測(cè) 《 資料分析 》{2006-3-18 / 點(diǎn)擊:131次} ※ 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度(2005年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和2006年定期報(bào)表) 《 資料分析 》{2006-3-18 / 點(diǎn)擊:251次} ※ 聚焦2006國(guó)際地產(chǎn)基金---投資傾向及中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展 “拐點(diǎn)” 《 資料分析 》{2006-3-18 / 點(diǎn)擊:193次}

  查看全文↓ 2014-02-14 11:04:31
• 131****8755

  面向21世紀(jì)，人類住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是我們的必由之路，但它的實(shí)現(xiàn)并非朝夕之功，而要靠多方面的努力?！叭纸ㄔO(shè)，七分管理”，要實(shí)現(xiàn)住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理之間的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)于推動(dòng)兩者的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展均具有積極作用。
  物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)互動(dòng)互進(jìn)。它實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。實(shí)踐表明，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者或投資者的利益，達(dá)到保值、增值的目的。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，仍有很多房地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)管理重視不夠，對(duì)新的物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不全面，沒(méi)能夠充分發(fā)揮好物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的輔助和推動(dòng)作用，造成了對(duì)業(yè)主、對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)社會(huì)的一些不必要的麻煩和損失。對(duì)此，本文擬從以下三個(gè)方面對(duì)兩者之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行探討：
  
  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
  
  我國(guó)的物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，是于本世紀(jì)80年代初在沿海地區(qū)由香港引入的。它是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動(dòng)進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。
  
  房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場(chǎng)所。物業(yè)管理則是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依照物業(yè)管理委托合同對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各房屋建筑和附屬配套設(shè)施以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
  
  從物業(yè)管理釋義中，可知凡已交付給物業(yè)管理的都是已經(jīng)形成的實(shí)物，而這些實(shí)物的形成者就是開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在先，物業(yè)管理在后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為物業(yè)管理提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建造質(zhì)量及環(huán)境優(yōu)劣，都會(huì)直接影響著日后物業(yè)管理工作的開(kāi)展。所以開(kāi)發(fā)商在以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的充分支持是物業(yè)公司開(kāi)展好物業(yè)管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
  
  1、認(rèn)識(shí)到位
  
  雖然已有越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，但“重開(kāi)發(fā)而輕管理”、“重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的現(xiàn)象仍比較普遍。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去一段很長(zhǎng)的時(shí)間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業(yè)一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發(fā)揮，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成了不良影響，因此物業(yè)管理越來(lái)越成為直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要因素。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十幾年的發(fā)展已充分證明，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得良好效益的基礎(chǔ)的話，那么這種聲譽(yù)和效益真正產(chǎn)生影響并不斷得到提高，在很大程度上取決于租售后的物業(yè)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)的管理水平，也真實(shí)反映出其企業(yè)管理水平及對(duì)物業(yè)管理的重視程度。完善的物業(yè)管理使公眾從心底里建立起對(duì)該物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信任；同時(shí)，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)提高管理水平和開(kāi)發(fā)水平，爭(zhēng)取遠(yuǎn)期效益的有效途徑之一。此外，一座現(xiàn)代化城市的形成，不僅取決于現(xiàn)代化的建設(shè)，更取決于現(xiàn)代化的管理，尤其是物業(yè)管理。不然，城市建設(shè)的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護(hù)的情況下也會(huì)黯然失色。所以，有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)特別重視物業(yè)管理，房地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理的重視，不僅意味著樓盤賣點(diǎn)的增加，也不僅僅是品牌內(nèi)涵的增加，更體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)大目光和對(duì)社會(huì)的責(zé)任感。
  
  2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到位
  
  規(guī)劃、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)是物業(yè)管理的硬件保證。規(guī)劃、設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的硬件條件（管理客體之一）。一個(gè)再好的管理單位如果碰到一個(gè)房屋質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不全或根本沒(méi)有配套的小區(qū)，也難免會(huì)英雄無(wú)用武之地。所以說(shuō)，完善的配套設(shè)施和一定的環(huán)境質(zhì)量是住宅區(qū)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)的建立有賴于開(kāi)發(fā)商十分到位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見(jiàn)的車位不夠、住房使用功能不全、空調(diào)位置失當(dāng)?shù)?，這種整體布局上的缺陷以后的往往難以補(bǔ)救。因此，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員要樹(shù)立物業(yè)管理觀念或要求物業(yè)管理人員要參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使它更符合使用管理需求，并為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，有了合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)鍵還要保證施工質(zhì)量。對(duì)這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴(yán)密的施工監(jiān)理措施，切實(shí)保證其物業(yè)質(zhì)量。為樹(shù)立一個(gè)精品的物業(yè)品牌而創(chuàng)造應(yīng)有的硬件條件，**好是在施工過(guò)程中，讓物業(yè)公司參與工程監(jiān)理，向他們了解以往工程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的部位和工藝，加以避免或改進(jìn)。否則，因物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)給物業(yè)管理者和使用者帶來(lái)難以預(yù)計(jì)的麻煩和經(jīng)濟(jì)上的損失。
  
  3、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)投入到位
  
  作為企業(yè)而存在的物業(yè)管理公司，要想在市場(chǎng)上生存，必要的資金投入是必不可少的。開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的資金投入，一方面來(lái)說(shuō)是對(duì)于配套設(shè)施、管理用房和環(huán)境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產(chǎn)生效益，但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)美、居民同聲贊譽(yù)的住宅和專業(yè)化服務(wù)，其廣告效應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。另一項(xiàng)重要的投入，是在物業(yè)移交時(shí)，一次性向物業(yè)管理委員會(huì)按政府規(guī)定以建設(shè)總投資一定的比例劃撥公用設(shè)施專用基金。據(jù)有關(guān)資料介紹，一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，從建設(shè)到使用60年后拆除為止，整個(gè)過(guò)程聽(tīng)資金投入，房屋建設(shè)費(fèi)僅占13.6％，而投入使用后的物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用占總費(fèi)用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業(yè)能真正得以正常運(yùn)行的物質(zhì)保證。如果物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)投入不到位，物業(yè)管理企業(yè)就缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來(lái)維持自身運(yùn)作和正常運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理運(yùn)作不正常，勢(shì)必影響到管理服務(wù)的質(zhì)量，形成經(jīng)費(fèi)不到位——管理服務(wù)跟不上——物業(yè)使用功能受影響、業(yè)主意見(jiàn)大——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、效益受影響的惡性循環(huán)。
  
  二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要位置
  
  一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**長(zhǎng)3－5年，而物業(yè)管理工作則長(zhǎng)達(dá)50－70年，甚至上百年。就其有利于延長(zhǎng)物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)，也有人說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互補(bǔ)品，只有與這種互補(bǔ)品結(jié)合，房地產(chǎn)才能夠被正常地使用和消費(fèi)。住房作為耐用不動(dòng)產(chǎn)，其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命**長(zhǎng)的一種。由于它在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中具有自身需要維護(hù)、保養(yǎng)的特點(diǎn)，又有其居住主人（物業(yè)所有權(quán)人和物業(yè)使用權(quán)人）不斷接受服務(wù)（特殊商品）的需求，同時(shí)，它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能。這些遠(yuǎn)不是作為物質(zhì)形態(tài)的房產(chǎn)可以獨(dú)立完成的，而必須輔之以管理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務(wù)。
  
  尤其重要的是，管理服務(wù)必須是經(jīng)常性的。作為一種存量的房地產(chǎn)如何同這種流量相結(jié)合？其實(shí)，房地產(chǎn)作為一種耐用品，表面上是一個(gè)存量，實(shí)際上則是一個(gè)連續(xù)的服務(wù)流量，這個(gè)流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是房地產(chǎn)自身的服務(wù)流量加上外部的管理、服務(wù)流量才共同構(gòu)成完整的享用對(duì)象。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用不可或缺的，而且是經(jīng)常性的、貫穿于整個(gè)壽命的行為。
  
  三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用
  
  1、物業(yè)管理參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向
  
  我們正步入營(yíng)銷時(shí)代，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向至關(guān)重要，而現(xiàn)實(shí)卻是，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件差距在不斷縮小，而如何把握目標(biāo)消費(fèi)群的心理訴求，獲得他們的認(rèn)同就成為開(kāi)發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。
  
  而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)。在日常工作中，管理者與消費(fèi)者面對(duì)面，時(shí)刻保持緊密聯(lián)系，可以隨時(shí)傾聽(tīng)產(chǎn)品使用者對(duì)樓房軟、硬件等各方面的評(píng)價(jià)，從而修正市場(chǎng)定位，改進(jìn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服務(wù)，使訴求更鮮明、更有力、更能打動(dòng)人心，就這一點(diǎn)，物業(yè)管理人是開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)為看，已有一些開(kāi)發(fā)商把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的營(yíng)銷流程，讓他們直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，從而更有效地把握市場(chǎng)脈博，迎合市場(chǎng)需求。
  
  2、物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高
  
  規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。一方面因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素；另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，必須具有超前意識(shí)。所謂的超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)的角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。比如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨，就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進(jìn)水。又如對(duì)室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度這些物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)。而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段早期介入，一則反映以后專業(yè)化專業(yè)管理得以順利實(shí)施各種需求；二則從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題及保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
  
  3、促進(jìn)銷售
  
  （1）物業(yè)管理已越來(lái)越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)
  
  近年來(lái)，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購(gòu)買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。
  
  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟(jì)周期里，房地產(chǎn)企業(yè)之間可能將價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向多元化競(jìng)爭(zhēng)，功能、品質(zhì)、位置和物業(yè)管理好的房地產(chǎn)將占有更多的份額。據(jù)專家評(píng)估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20％－30％，而且越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。
  
  （2）物業(yè)管理有利于住房制度改革的深入進(jìn)行，有利于住房商品化
  
  物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展和物業(yè)管理法制的日趨完善，使人們?nèi)罕妼?duì)居住質(zhì)量、居住環(huán)境的要求和權(quán)益保護(hù)意識(shí)逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級(jí)多頭的管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制轉(zhuǎn)軌就成為歷史的必然，從而亦促進(jìn)了住房制度改革的深入進(jìn)行。
  
  新體制的物業(yè)管理解決了在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下、在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式下長(zhǎng)期得不到解決的“有效管理”的問(wèn)題，使得越來(lái)越多的人愿意通過(guò)購(gòu)置物業(yè)而成為可以真正享受有效管理和服務(wù)的業(yè)主，促進(jìn)了住房商品化，為整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好消息。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:03:15
• 143****1790

  樓上回答的太過(guò)籠統(tǒng)的,想學(xué)習(xí)房地產(chǎn)方面的知識(shí)?很簡(jiǎn)單啊,找家房產(chǎn)中介就可以得到答案了。

  查看全文↓ 2014-02-05 13:41:17
• 157****0131

  容積率是建筑物第一層占地面積總和除以整個(gè)小區(qū)土地面積。建筑面積和公攤面積是靠測(cè)量的。

  查看全文↓ 2014-02-05 09:13:32
• 131****2309

  首先現(xiàn)在的房地產(chǎn)**已經(jīng)從第一代**轉(zhuǎn)變?yōu)榈谒拇?*，樓主沒(méi)有學(xué)習(xí)過(guò)房地產(chǎn)方面的知識(shí)怎么來(lái)做好銷售，有人說(shuō)買房子會(huì)說(shuō)就行了，學(xué)那么多東西有什么用？我說(shuō)：錯(cuò)?。?！現(xiàn)在的工程和以前的不一樣了，現(xiàn)在的客戶和以前不一樣了，靠著三板斧忽悠的年代早就過(guò)去了，甚至客戶懂得比你多，沒(méi)有知識(shí)靠什么經(jīng)營(yíng)和銷售？？？
  第二，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商早就不是以前的大老粗了，你說(shuō)什么他都信，現(xiàn)在的銷售早就不是接待客戶這么簡(jiǎn)單了，首先要有扎實(shí)的基本功，然后要學(xué)會(huì)法律、心理學(xué)、**學(xué)、、、、很多東西都要掌握。再說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不賺錢了，樓主想做那個(gè)方面的房地產(chǎn)？
  還是先學(xué)學(xué)再回來(lái)做吧，要不然真做不好，無(wú)關(guān)能力。，希望可以幫到您

  查看全文↓ 2014-02-05 09:09:35
• 145****6427

  想買地賺錢？！你有多少錢呀？！
  
  1，房地產(chǎn)估價(jià)師 你需要具備房地產(chǎn)估價(jià)師方面的知識(shí)
  相關(guān)資料： 中國(guó)地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)資料免費(fèi)的，包括考證，上面有對(duì)土地評(píng)估以及建筑評(píng)估的資料，你看看，知道如何評(píng)估土地
  
  2，當(dāng)?shù)氐臋?quán)威機(jī)構(gòu)出具的當(dāng)?shù)啬晗薜姆康禺a(chǎn)藍(lán)皮書，或者市調(diào)書
  內(nèi)容主要三個(gè)方面，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)，土地及房地產(chǎn)交易情況，政府一年內(nèi)市政規(guī)劃
  前者主要是看大的投資環(huán)境，后兩者很用于判斷未來(lái)地塊的**潛力
  
  3，法律知識(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)，包括物權(quán)法，還有當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)條例，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等
  
  4，招投標(biāo)知識(shí)，無(wú)論個(gè)人還是公司買地都需要經(jīng)過(guò)招投標(biāo)手續(xù)，這一點(diǎn)不要你精通，但你要懂，因?yàn)橘I地這個(gè)地程必須委托給招投公司進(jìn)行
  
  以上四個(gè)知識(shí)是買地前必須知道的東西
  
  之后的經(jīng)營(yíng)
  
  投資和財(cái)務(wù)，要對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)有了解，不求精通，但要會(huì)看得懂財(cái)務(wù)模型
  詳細(xì)的投資你可以委托投資公司或地產(chǎn)代理公司，看得懂模型才知道他們是不是在晃點(diǎn)你
  
  投資計(jì)劃可行了，你就準(zhǔn)備組建公司
  這個(gè)時(shí)代你要尋找財(cái)務(wù)公司，做鑒資相當(dāng)?shù)臇|西
  
  很難說(shuō)詳細(xì)，要說(shuō)詳細(xì)的話，可以寫一本房地產(chǎn)百科全書了
  如果你做為一個(gè)管理者，這些知識(shí)只要懂，但不須精通，剩下的就是用人了
  而且在每一個(gè)階段，需要的人才都不一樣。
  
  如果還有什么疑問(wèn)，給我留言吧，比如你現(xiàn)在在那一階段，需要怎么做，這樣我更好回答。

  查看全文↓ 2014-02-04 09:12:59
• 147****2142

  一、房地產(chǎn)基本概念、特征
  1、房地產(chǎn)基本概念
  房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。
  房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”（ 三通一平,就是水通電通路通場(chǎng)地平整）等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。（七通一平：其具體標(biāo)準(zhǔn)為，通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整。）。
  2、房地產(chǎn)的基本特征
  A什么是房地產(chǎn)
  房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。
  房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。
  房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。
  B房地產(chǎn)的特征是什么？
  （一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性。
  （二） 使用的長(zhǎng)期性。
  （三） 影響因素多樣性。
  （四） 投資大量性。
  （五） 保值增值性。
  C房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？
  居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年
  3、房地產(chǎn)業(yè)的分類
  房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開(kāi)發(fā)商的委托銷售其開(kāi)發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。

  查看全文↓ 2014-02-03 20:26:19
• 137****7089

  容積率=建筑總面積除以地面面積， 建筑面積就不好說(shuō)了 看是單間還是總的， 這是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的。
  公攤面積也沒(méi)有具體的公式 一般都是80%左右。

  查看全文↓ 2014-02-03 15:33:15
• 143****9494

  做好該做的事情就能做好房地產(chǎn)

  查看全文↓ 2014-02-03 13:32:27
• 132****5023

  一、房地產(chǎn)基本概念、特征
  1、房地產(chǎn)基本概念
  房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。
  房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”（ 三通一平,就是水通電通路通場(chǎng)地平整）等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。（七通一平：其具體標(biāo)準(zhǔn)為，通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。）。
  2、房地產(chǎn)的基本特征
  A什么是房地產(chǎn)
  房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。
  房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。
  房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。
  B房地產(chǎn)的特征是什么？
  （一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性。
  （二） 使用的長(zhǎng)期性。
  （三） 影響因素多樣性。
  （四） 投資大量性。
  （五） 保值增值性。
  C房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？
  居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年
  3、房地產(chǎn)業(yè)的分類
  房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開(kāi)發(fā)商的委托銷售其開(kāi)發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。

  查看全文↓ 2014-02-03 09:15:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 求助有關(guān)房地產(chǎn)方面論文
  答

  78月份北京的房?jī)r(jià)上漲金九銀十現(xiàn)在是銀十房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲下降也不是很大基本上穩(wěn)定

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)有哪些方面
  答

  房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在于：1、房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的階段，所以也是各個(gè)行業(yè)當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)行業(yè)，而且作為國(guó)民支柱性的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展宏觀的環(huán)境之下，必將保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展速度。2、因?yàn)榫邆溆休^強(qiáng)的投資性而且投資的收益增長(zhǎng)穩(wěn)健，所以在股票基金等一些市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況之下，成為了當(dāng)下一種比較好的投資項(xiàng)目，尤其是一些境外資本涌入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之后，為產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展奠定了良好的資本基礎(chǔ)。3、房地產(chǎn)行業(yè)的人才儲(chǔ)備是比較豐富的，而且因?yàn)樽陨磉M(jìn)入到行業(yè)當(dāng)中的優(yōu)秀人才是比較多的，所以未來(lái)的發(fā)展空間比較大。4、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)影響到其他的幾個(gè)行業(yè)，比如說(shuō)建筑業(yè)服務(wù)業(yè)以及周邊的商業(yè)，所以不同于其他的傳統(tǒng)行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)中更具有靈活機(jī)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)政策影響都有哪些方面呢？
  答

  可以這么跟你說(shuō)，無(wú)論17年房地產(chǎn)政策怎么下來(lái)，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生任何影響，即便有也很小，如果你指的是降房?jī)r(jià)的話。你要明白中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)商品，他的功能越多就越貴，再有，房地產(chǎn)根本原因和泡沫，他的根就是中國(guó)制造業(yè)危機(jī)，福耀玻璃，富士康，好多在國(guó)內(nèi)企業(yè)都準(zhǔn)備撤資到美國(guó)，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題不單單是房地產(chǎn)，有多方面的問(wèn)題，那就是制造業(yè)，制造業(yè)賺不到錢，你可以想什么能賺著錢，那就只有炒樓嘛，因?yàn)樗懈呋貓?bào)率能賺大錢，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲，也就是說(shuō)政府如果不解決制造業(yè)的話，房地產(chǎn)不管是你限購(gòu)也好還是什么，都不會(huì)受影響，好多地方的房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲不會(huì)跌！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)法律主要涉及哪些方面？
  答

  不知道咧！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 寧波和深圳房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)適用房，穩(wěn)定房地產(chǎn)方面的比較
  答

  買房租房請(qǐng)找中聯(lián)

  全部4個(gè)回答>