商品房能否直更名

已有9個(gè)回答

• 131****3181

  你們的協(xié)議在哪里簽的，如果是你和房東簽的，那不好調(diào)節(jié)，除非房東好說話，如果經(jīng)過中介公司簽約的，那應(yīng)該有相關(guān)的違約說明，不管怎么樣還是帶著你的協(xié)議到法律事務(wù)所質(zhì)詢吧！

  查看全文↓ 2014-02-10 09:39:50
• 136****5776

  **好等房產(chǎn)證辦下來再買,或做見證.
  有必要搞清楚為什么不能過戶給你朋友，這隱含的問題是你們的交易可能存在問題。不是樓上講的違約責(zé)任那么簡(jiǎn)單的。
  不能直接過戶說明買受人的身份收到法律約束，或者賣方出售房屋可能有問題，這里一定要查清楚原因。不要頭腦簡(jiǎn)單了。
  對(duì)于以合同更名形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的合同效力，在法律界上還有一定的分歧。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。且各地房管局對(duì)購房合同的備案、更名等有不同的規(guī)定。建議你當(dāng)面咨。

  查看全文↓ 2014-02-09 22:39:43
• 141****8393

  一般象你這種情況未備案的,開發(fā)商多會(huì)答應(yīng)改名的.開發(fā)商可能是害怕你借改名為由不買了.更名費(fèi)應(yīng)該是沒有強(qiáng)制性的,以前別人操作是找到售樓的經(jīng)辦人員給點(diǎn)錢就行了,他們那還是已經(jīng)備案了的.你現(xiàn)在我估計(jì)弄大了,開發(fā)商上層也知道了,就不好底下的人暗自操作了.你好好和開發(fā)商溝通,爭(zhēng)取把事情圓滿解決.

  查看全文↓ 2014-02-09 09:31:31
• 147****1685

  打比方說，當(dāng)時(shí)你買來這套房全款是50萬，**給了15萬，銀行貸款35萬。
  那么現(xiàn)在以80萬出手的話，理論上這套房賺了現(xiàn)在的價(jià)格80萬-買來的價(jià)格50萬=30萬。
  那么賺的這份錢30萬當(dāng)時(shí)你買房時(shí)的**15萬=45萬。就是買家給你的錢。直接帶買家開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)即可。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:16:19
• 144****9273

  可以更名，如果已經(jīng)申請(qǐng)貸款了，就要到開發(fā)商，銀行，房管局去更名，如果沒有申請(qǐng)貸款，那就和開發(fā)商協(xié)商這個(gè)問題

  查看全文↓ 2014-02-09 09:08:56
• 147****3020

  你先說明是誰更名給誰，不然怎么回答啊。

  查看全文↓ 2014-02-08 21:02:50
• 147****5877

  去房管局查查,只要沒備案就可以,

  查看全文↓ 2014-02-08 09:08:59
• 152****9190

  你們簽訂的合同中有沒有注明更名不成功怎么處理，要是有注明就按照合同來執(zhí)行。

  查看全文↓ 2014-02-07 21:30:59
• 145****5349

  到開發(fā)商那里直接更名你貸多錢他要是貸款的話也是**多就能貸這些總房款-貸款金額=他應(yīng)付你的**

  查看全文↓ 2014-02-07 18:05:43

相關(guān)問題

• 問 商品房能否直更名
  答

  你得去和你的開發(fā)商協(xié)商,讓他們給你撤備案.

  全部9個(gè)回答>
• 問 商品房可以更名嗎
  答

  簽訂了購房合同后，房屋所有人能否更名要根據(jù)不同情況來判斷： 　第一種情況：商品房買賣合同尚未拿到交易中心登記。只需同開發(fā)商協(xié)商，把之前簽訂的合同注銷，重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了。此種情況不涉及稅費(fèi)，處理起來比較簡(jiǎn)單。 　第二種情況：商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易中心登記，但商品房尚未竣工驗(yàn)收。此種情況還是可以更名的，但是相比第一種情況麻煩不少。需要開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)更名需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。 　第三種情況：如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名。但是，在產(chǎn)權(quán)證辦出來以后，需要按規(guī)定支付相關(guān)稅費(fèi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 什么是商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”如何分析商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”
  答

  如果留心一下房屋中介廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實(shí)際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會(huì)被要求支付一筆不菲的“更名費(fèi)”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。 很少有買主駐足細(xì)想：我為什么需要支付“更名費(fèi)”?本文擬通過上述特殊交易進(jìn)行法律層面的分析，試圖解答這一問題。 一、交易的標(biāo)的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個(gè)特點(diǎn)：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商繳清了購房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進(jìn)行了備案;(4)商品房尚未實(shí)際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會(huì)樸素地認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的理所應(yīng)當(dāng)也是房產(chǎn)。事實(shí)上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請(qǐng)求開發(fā)商按時(shí)交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對(duì)商品房的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任等。因此，上述交易的實(shí)質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當(dāng)是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因?yàn)槭茏寕鶛?quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護(hù)。從民法的角度看，這一問題實(shí)質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，但迄今國務(wù)院并未出臺(tái)這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過授權(quán)國務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達(dá)立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當(dāng)直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺(tái)前后**高院1993年《全國民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過原合同對(duì)方當(dāng)事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進(jìn)行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費(fèi)”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對(duì)債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項(xiàng)義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對(duì)買主的履行，且可能承擔(dān)違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當(dāng)盡量采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當(dāng)看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過加重開發(fā)商的法定義務(wù)來規(guī)范其銷售行為，以保護(hù)購房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購房者。但無論如何，上述備案不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)購房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對(duì)抗要件，不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會(huì)影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時(shí)對(duì)商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進(jìn)行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實(shí)際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來的問題是，不變更是否會(huì)導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來無法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗(yàn)收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無論如何，筆者無法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認(rèn)行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時(shí)不應(yīng)當(dāng)附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來看，房產(chǎn)管理部門無權(quán)收取“更名費(fèi)”，也不能因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

• 問 商品房預(yù)售能否收取全款？
  答

  從市場(chǎng)趨勢(shì)和數(shù)據(jù)來看，商品房預(yù)售時(shí)一般允許購房者分期支付，而非要求全款。這既符合購房者的資金規(guī)劃，也反映市場(chǎng)供需平衡和購房政策導(dǎo)向。

  全部4個(gè)回答>
• 問 我有139平大戶型房一套，請(qǐng)問商品房能否進(jìn)行買賣？
  答

  隨時(shí)可以出售，但是不滿5年要交稅的。

  全部5個(gè)回答>