物業(yè)管理如何解約

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• 148****2035

  業(yè)主委員會要在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》時，在合同中明確寫明物業(yè)管理企業(yè)違反合同的行為條款。
  這樣當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)合同中規(guī)定的違約行為時，業(yè)主委員會就可以依照委托合同解聘物業(yè)管理企業(yè)。具體要在<物業(yè)管理委托合同中規(guī)定下列違約條款：一是收費(fèi)問題。物業(yè)管理企業(yè)并沒有按政府公布的指導(dǎo)價或指定價收取費(fèi)用，或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同檔次物業(yè)。其次，物業(yè)管理企業(yè)還存在著亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)、收費(fèi)不公開、不透明等問題。二是財務(wù)管理問題。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理混亂，賬目不清，不合理開支偏大，如辦公經(jīng)費(fèi)、招待費(fèi)等，特別是人員工資占了費(fèi)用支出的很大比重。
  如果出現(xiàn)費(fèi)用開支不是用做物業(yè)管理和服務(wù)上，而是挪作他用，那問題就更嚴(yán)重了。三是公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，沒有按計劃投入資金、人力進(jìn)行維修、保修，造成公共設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了業(yè)主的正常生活和工作，特別是造成公共設(shè)施設(shè)備和建筑物失修失養(yǎng)后，房屋不僅沒有保值增值，還會貶值。
  四是服務(wù)質(zhì)量差。不僅員工服務(wù)態(tài)度差，缺乏服務(wù)意識，業(yè)主的合理要求得不到滿足，甚至還出現(xiàn)員工欺辱業(yè)主的行為。五是因管理水平低。物業(yè)管理企業(yè)不能充分行使管理權(quán)。"三無"人員經(jīng)常出沒，小區(qū)內(nèi)臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。對個別業(yè)主侵害大多數(shù)業(yè)主利益的亂搭、亂建等違章行為缺乏管理力度。整個小區(qū)居住環(huán)境很差。六是治安消防漏洞多。小區(qū)居民經(jīng)常丟失車輛，家中被盜也時有發(fā)生。在小區(qū)發(fā)生火災(zāi)時，消防滅火設(shè)施失效等，業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全得不到安全保障。七是物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同約定的其他各種義務(wù)，或是發(fā)生了物業(yè)管理企業(yè)及其人員嚴(yán)重侵犯了業(yè)主利益的行為等。
  這樣．當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)上述違約、違法行為時，業(yè)主委員會就可以依法解除《物業(yè)管理委托合同》，重新選擇和聘請其他的物業(yè)管理企業(yè)。

  查看全文↓ 2014-02-18 17:10:41
• 148****3046

  你所描述的物業(yè)應(yīng)當(dāng)屬于前期物業(yè)，前期物業(yè)合同可以約定期限，但通常不超過5年。根據(jù)《物業(yè)管理條例》
  第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：
  
  （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
  
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  
  第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
  
  業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
  
  業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  
  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
  
  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
  第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  也就是說，通過業(yè)主大會中依法選聘新物業(yè)公司并簽署物業(yè)服務(wù)合同后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動失效。這里就要看開發(fā)商與業(yè)主所擁有的建筑面積和人數(shù)是否符合第十二條條款內(nèi)容了。如果條件都構(gòu)成，可以要求解除物業(yè)服務(wù)合同，同時也有權(quán)要求物業(yè)公司退回已收費(fèi)用。如無法追回費(fèi)用，則需要通過訴訟解決。當(dāng)然，**好辦法是協(xié)商解決，再則再堅持一年時間等合同期滿后解除合同。如果處理不當(dāng)，新物業(yè)公司與老物業(yè)公司的交接會出現(xiàn)很多矛盾，這種現(xiàn)象已經(jīng)在國內(nèi)屢見不鮮了，還請慎重處理啊。

  查看全文↓ 2014-02-16 18:21:37

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  簽約是傳真簽的嗎?解約也一樣。街邊上的復(fù)印店都有傳真的。不過你可以口頭與他說解約?；蛞脏]箱，QQ等方式告知他你不能旅行簽約。簽約自然沒意義，沒用了。祝你好運(yùn)!

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