前期物業(yè)管理是在商品房預(yù)售時落實好，還是交付時落實好？

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• 131****5745

  身份證戶口本結(jié)婚證。。。。。。。

  查看全文↓ 2014-02-24 20:59:17
• 144****5036

  雙方爭議的焦點集中在《浙江省物業(yè)服務(wù)收費辦法》第二十條內(nèi)容：“物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預(yù)收期不得超過12個月。物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計收?！睂Υ?，部分業(yè)主解釋認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)費起始，應(yīng)以業(yè)主到管理處辦理入住時領(lǐng)取鑰匙時間的次月為準(zhǔn)即實際入住的次月起。而物業(yè)公司認(rèn)為，應(yīng)以建設(shè)單位通知房屋交付使用之日的次月為準(zhǔn)即理論入住的次月起。有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)費起始時間到底該從何時計起，全國各地法規(guī)也僅是原則性的規(guī)定，即從房屋交付之日起開始計算，至于建設(shè)單位如何履行房屋交付責(zé)任，業(yè)主如何履行收房責(zé)任，由雙方合同約定，各地做法各有差異，造成物業(yè)管理實際操作過程中的爭議也是在所難免。依照《浙江省物業(yè)服務(wù)收費辦法》，前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日起的次月由業(yè)主承擔(dān)。從這里發(fā)現(xiàn)，房屋交付與業(yè)主領(lǐng)取鑰匙是同一時日完成的，事實上，建設(shè)單位也應(yīng)該這么做。但目前房地產(chǎn)行業(yè)實際做法并非如此，而是在房屋竣工交付之后，與物業(yè)公司辦理鑰匙托管手續(xù)，將小區(qū)購房戶的鑰匙交于管理處保管，由業(yè)主到管理處辦理入住手續(xù)時再領(lǐng)取。這樣做有兩個好處：一是建設(shè)單位可以減少房屋交付期間的工作量；二是有利于督促業(yè)主主動到管理處辦理入住手續(xù)，避免出現(xiàn)自行入住的現(xiàn)象。而問題恰恰就發(fā)生在此環(huán)節(jié)，這就出現(xiàn)部分業(yè)主在建設(shè)單位辦理完房屋交付使用手續(xù)后不是立即到管理處領(lǐng)取鑰匙，而是等到實際入住時再領(lǐng)取，由于通知交房和實際交房存在著時間差，所以業(yè)主要求這段時間應(yīng)該不計入收費時間。那么，如果建設(shè)單位在房屋交付時直接將鑰匙發(fā)放給業(yè)主，是否可直接避免此類問題的出現(xiàn)呢？毫無疑問，物業(yè)服務(wù)費從業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的次月起計算。但現(xiàn)實是建設(shè)單位、物業(yè)公司都可能排斥這種做法，也與行業(yè)多年形成的慣例不相符，這樣建設(shè)單位就要增加履行陪同業(yè)主驗房工作，業(yè)主也可能不會主動到管理處辦理入住手續(xù)。那么，在房屋的交付與業(yè)主的鑰匙領(lǐng)取兩者不是同時進(jìn)行的情況下，是否有更好的處理辦法進(jìn)行銜接呢？筆者個人認(rèn)為，可以從以下方面就業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)費起始時間的確定進(jìn)行設(shè)計。
  一、由物業(yè)公司在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中與開發(fā)商約定?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費的依據(jù)和法律保障。按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作。因此，物業(yè)公司要與建設(shè)單位在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中盡可能明確建設(shè)單位房屋交付責(zé)任手續(xù)履行的形式，明確哪些情況是由建設(shè)單位履行繳納物業(yè)服務(wù)費責(zé)任，尤其要明確在發(fā)生交付責(zé)任爭議時，物業(yè)服務(wù)費繳納責(zé)任歸責(zé)的處理辦法，不能叫物業(yè)公司無故承擔(dān)損失，也為物業(yè)企業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費起始時間提供依據(jù)。
  二、提醒各方當(dāng)事人在《購房合同》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中明確約定?！肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是由建設(shè)單位，業(yè)主、物業(yè)公司三方簽訂的包括有關(guān)業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費和有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的承諾內(nèi)容的協(xié)議。通常由物業(yè)公司代建設(shè)單位起草擬定，在業(yè)主辦理購房手續(xù)時由業(yè)主簽字確認(rèn)。為此，在草擬《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》期間，物業(yè)公司盡量對有關(guān)房屋的交付手續(xù)辦理完結(jié)的標(biāo)志進(jìn)行明確，從源頭上避免與業(yè)主發(fā)生繳費爭議。而《購房合同》的簽訂時間一般都在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂之后，因此，物業(yè)公司要提醒建設(shè)單位在《購房合同》中就房屋交付時間，收房責(zé)任的履行進(jìn)一步細(xì)化，與《前期物業(yè)服務(wù)合同》保持銜接。
  三、建議建設(shè)單位完善物業(yè)交付責(zé)任履行的形式。建設(shè)單位通知業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)方式大都在《購房合同》中明確約定，大致有三種：一是電話直接通知業(yè)主，優(yōu)點是方便快捷，缺點是無法保留證據(jù)，出現(xiàn)扯皮時無法區(qū)分責(zé)任；二是掛號信通知業(yè)主，優(yōu)點是可保留回執(zhí)作為證據(jù)，缺點是可能由于個別業(yè)主住址變動無法予以通知，發(fā)生交付爭議；三是媒體公告，優(yōu)點是責(zé)任明確，手續(xù)完善，可避免發(fā)生無謂爭議，需要注意的是此種行為需由相關(guān)政府主管部門予以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)及備案，以增強該行為的合法性與透明性。通過對比可以發(fā)現(xiàn)，**為理想的方式是將第一種或第二種方式與第三種方式相結(jié)合，既可以做到快捷方便，又能體現(xiàn)房屋交付責(zé)任充分履行。因此，物業(yè)公司在房屋即將交付前，要協(xié)助建設(shè)單位履行必要的手續(xù)，采用上述方式進(jìn)行通知，并對公告進(jìn)行復(fù)印存檔。
  四、必要時，在地方規(guī)范性文件中予以明確?？紤]到各地物業(yè)管理實操的差異性和便捷性，在地方性的法規(guī)中不太可能對此類問題作出更加明確和細(xì)致可操性規(guī)定。物業(yè)公司、行業(yè)協(xié)會要及時總結(jié)情況，提出解決方案，提議物業(yè)主管部門對此類問題進(jìn)行規(guī)范，使物業(yè)公司在實際操作中有據(jù)可依，也為解決糾紛提供切實可行的辦法。原載于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2006年第8期總第50期

  查看全文↓ 2014-02-24 09:46:26
• 132****2786

  **好還是在預(yù)售時落實好啊，如果交房的時候再說那就不是落實，就是只有接受，和不接受

  查看全文↓ 2014-02-23 18:47:54
• 156****0016

  你好請問你現(xiàn)在走到哪一步的流程了我們才能告訴你需要的材料

  查看全文↓ 2014-02-23 09:53:14
• 157****4207

  法律規(guī)定必須在預(yù)售時落實，確實也是這樣好。負(fù)責(zé)的物業(yè)會在你修建過程中提出合理的一些建議（從物業(yè)管理上考慮的）。

  查看全文↓ 2014-02-22 17:58:24

相關(guān)問題

• 問 商品房前期物業(yè)管理落實證明材料怎么寫？
  答

  昆山商品房交付使用備案需要的材料如下:1，昆山市商品房交付使用備案表2，各專業(yè)驗收部門出具的配套證明和投入使用意見3，前期物業(yè)合同4，未經(jīng)抵押的土地使用權(quán)證5，社區(qū)用房、物業(yè)管理用房落實證明文件6，物價局預(yù)售價格的批復(fù)7，公安編號證明8，面積預(yù)測表（有資質(zhì)的測繪公司）9，房地產(chǎn)開發(fā)手冊

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• 問 如何落實好拆遷精神
  答

  　征地拆遷工作心得體會　　20XX年是全區(qū)征遷工作掃尾年，也是區(qū)域化征遷工作突破年。區(qū)委、區(qū)政府高度重視征遷工作，先后選調(diào)了110多名區(qū)直及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、平臺新近提拔干部和優(yōu)秀后備干部，開設(shè)了兩期“做好征地拆遷，提升做群眾工作能力”培訓(xùn)班?！　∨嘤?xùn)班學(xué)員在認(rèn)真學(xué)習(xí)了相關(guān)征遷政策法律法規(guī)后，被分配到征遷任務(wù)相對較重的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接參與征遷一線工作，體會到了征遷工作的酸甜苦辣，也提升了自己的素養(yǎng)，為今后更好地開展工作、服務(wù)宜秀發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)?！　∽鳛榈诙谂嘤?xùn)班的一名學(xué)員，在為期三個月的征遷實踐活動中，我們征遷實踐小組在新河水系整治工程圣埠征遷指揮部的堅強領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一部署下，扎實有效地開展征遷工作，取得了一定的成效。然而讓我們?nèi)w學(xué)員感受更深的卻是基層征遷工作的艱辛和困難，對如何更好地開展征地拆遷工作也有了一定的認(rèn)識?！　^(qū)委、區(qū)政府及大橋街道辦事處對新河水系整治工程征遷工作高度重視，從辦事處精心選派了一名對征遷工作有著豐富經(jīng)驗的黨委委員擔(dān)任圣埠征遷指揮部的指揮長，同時還抽調(diào)了區(qū)農(nóng)業(yè)局兩名多次參與征遷工作的工作人員和辦事處的一名工作人員到指揮部工作，加上圣埠社區(qū)的7名工作人員和征遷培訓(xùn)班的11名學(xué)員，組成了一個老中青相結(jié)合的征遷工作組?！　榱苏J(rèn)真貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府的百日會戰(zhàn)征遷精神，推動本地段征遷工作的有序開展，圣埠征遷指揮部定期召開工作會議，認(rèn)真學(xué)習(xí)征遷政策，聽取工作開展情況匯報，研究部署征遷工作，解放思想，提高認(rèn)識，統(tǒng)一宣傳口徑，對在征遷工作過程中出現(xiàn)的新情況、新問題及時提請上級領(lǐng)導(dǎo)決議?！　⌒潞铀嫡喂こ淌ゲ旱貕K征遷項目涉及圣埠社區(qū)民利、花山、圣埠、勝利、紅星、民合等6個居民組，項目征地860畝，拆遷房屋 850多戶，面積18.3萬多平方米。其中非集體經(jīng)濟成員191戶，面積2.3萬平方米。　　針對如此繁重的征遷工作，指揮部不等不靠，主動作為，對照工作任務(wù)，將征遷工作人員分成兩個征遷小組，分別由兩名社區(qū)黨支部副書記擔(dān)任小組長，充分調(diào)動黨員干部的積極性和帶頭示范作用，實行包保責(zé)任制，明確分工，強化責(zé)任，為全面順利完成征遷任務(wù)提供了堅強的組織保障?！　∈ゲ赫鬟w指揮部的墻上，張貼著多張征遷圖表，有征遷地塊房屋情況示意圖，有征遷材料收集情況統(tǒng)計表，還有征遷工作包保落實進(jìn)度表，可謂是分類齊全、簡明易見。這些圖表都是指揮部針對征遷工作點多面廣、任務(wù)重、時間緊的特點而制定的，目的就是讓大家形成自我加壓、你追我趕的競爭態(tài)勢。　　指揮部還建立健全了征遷工作日匯報、周調(diào)度的管理機制，及時總結(jié)征遷工作中的各種問題，認(rèn)真分析，逐一解決。指揮長每天都和大家一起，親臨征遷一線，指導(dǎo)征遷工作，協(xié)調(diào)解決征遷過程中的矛盾和糾紛，穩(wěn)步推進(jìn)征遷各項工作的開展?！　≌鬟w工作中的宣傳工作是推進(jìn)征遷工作扎實開展的助推器。為此，指揮部積極開展宣傳工作，在居民集中區(qū)開設(shè)新河水系征遷工作情況公示欄，及時發(fā)布征遷信息，強化了輿論引導(dǎo)，創(chuàng)造了和諧征遷的氛圍。同時充分調(diào)動征遷培訓(xùn)班學(xué)員的工作積極性，通過上門交流、電話溝通、見面約談、親戚朋友勸導(dǎo)等形式耐心地做征遷戶的思想工作，虛心聽取群眾訴求，耐心細(xì)致地解答群眾的疑問，并及時幫助征遷群眾解決實際困難，贏得了征遷戶的理解和支持，為加快推進(jìn)征遷工作奠定了堅實的群眾基礎(chǔ)。　　指揮部還積極借助網(wǎng)絡(luò)、報刊、電視等媒體宣傳報道新河水系整治工程征遷工作開展情況，營造了良好的外部輿論環(huán)境。　　圣埠社區(qū)所屬地塊，周邊與城市其他地塊接壤，屬于典型的城中村。歷年來，征遷項目多、征遷主體雜，有大橋連接線、c-14棚戶區(qū)改造、石化排污管線改造、大湖風(fēng)景區(qū)等項目的征遷，而且征遷年限不一、政策不一，造成圣埠社區(qū)征遷政策較為混亂，給征遷工作的有序開展制造了障礙?！　榇?，大橋街道黨委政府高度重視，經(jīng)過多次討論研究并召集村民組征求意見，制定出臺了《大橋街道辦事處圣埠社區(qū)相關(guān)地塊征遷工作實施方案》，為更好更快地推進(jìn)征遷工作提供了理論依據(jù)和指導(dǎo)思想?！　×⒎艞壭菹?強化征遷　　自新河水系整治工程征遷工作啟動以來，征遷指揮部里的所以工作人員主動放棄節(jié)假日休息時間，積極主動地參與征遷工作。指揮長章昌久有段時間因為勞累過度，腹瀉、發(fā)燒，為了不影響工作，他只好每天利用中午時間外出打點滴。大家勸他回家休息，他卻笑著說：“大家都在克服困難，開展征遷工作，我怎么好意思休息呢?”就這樣，他硬是一邊拖著身體看醫(yī)生、一邊開展工作。培訓(xùn)班的所有學(xué)員努力克服自身工作和征遷實踐上的矛盾，積極參與征遷工作。為了不耽誤單位工作，有的甚至將部分工作帶到指揮部，利用中午休息時間借助電腦和網(wǎng)絡(luò)來完成，真可謂是用心良苦。　　隨著大宜城建設(shè)力度的進(jìn)一步增強和我區(qū)城市化進(jìn)程的不斷擴展，我區(qū)的征地拆遷任務(wù)會越來越重，征遷工作也就顯得更加急迫。區(qū)委書記李順琪在區(qū)委二屆四次全體(擴大)會議上指出，2014年的征遷工作，要多舉并用，要開展“區(qū)域化征遷提升年”活動，堅持穩(wěn)增并重，強力控違，全力推動區(qū)域化征遷工作，確保市、區(qū)重點工程的順利推進(jìn)?！　∽屛覀冊趨^(qū)委、區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，牢固樹立群眾觀念、政策觀念、效率觀念和擔(dān)當(dāng)觀念，站在宜秀經(jīng)濟社會發(fā)展全局的高度，把征遷作為當(dāng)前工作的重中之重，以突破為己任，把征遷工作當(dāng)成自己的事情來辦，不等不靠，主動作為，為在大宜城建設(shè)中爭當(dāng)排頭兵而努力奮斗!

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• 問 在選購商品房時**好選“期房”還是選“現(xiàn)房”?
  答

  其實，這個問題不應(yīng)該一概而論的。選房時，面對“期房”和“現(xiàn)房”的問題，主要是要看開發(fā)商的實力和誠信度。這個時候，需要了解的是開發(fā)商是否在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過代表樓盤，了解一下開發(fā)商的資金流情況。一般，講誠信的開發(fā)商都不會拿自己的樓盤開玩笑的，也就是說這個時候你可以放心的選擇“期房”。

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• 問 中海物業(yè)管理公司好還是深圳長城物業(yè)管理公司好
  答

  中海物業(yè)現(xiàn)在服務(wù)超差，他不是國營的，他是服份公司。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

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