有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目具體數(shù)值及法律規(guī)定

已有6個回答

• 136****6742

  好像沒有具體的

  查看全文↓ 2014-03-08 22:10:25
• 142****2140

  主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。。。。。

  查看全文↓ 2014-03-08 09:48:08
• 156****3798

  參考 房齡 地段 室內(nèi)裝修 周邊配套設(shè)施 等

  查看全文↓ 2014-03-08 09:34:33
• 133****7226

  按照國家規(guī)定(設(shè)計規(guī)范)以冬至日照時間不低于1小時(房子**底層窗戶)為標準。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。也可以用:樓高:樓間距=1:1.2比值計算。 其他相關(guān):房的采光狀況是每個業(yè)主都十分關(guān)心的問題,當有新建的建筑在自己住房周圍出現(xiàn)時,大家都會考慮到自己的采光是否受到侵犯。根據(jù)《民法通則》第八十三條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當停止侵害,排除障礙,賠償損失。”這條規(guī)定給采光權(quán)受到侵犯的業(yè)主獲得賠償提供了基本法律依據(jù)。但是,是否真的侵犯采光權(quán),還要結(jié)合具體的實際情況來分析。 首先,采光權(quán)是一種有條件、有范圍的權(quán)利,它不是通過專業(yè)人員進行測量就能準確確定的。由于我國土地資源緊缺,城市房屋居住密集,現(xiàn)在的住宅都會有不同程度的遮擋陽光現(xiàn)象,不能因為有遮光就認為自己的采光權(quán)受到侵犯。況且由于地理位置的不同,南方和北方的日照條件和生活習慣都存在較大的差異。在如何處理建筑采光問題上,依據(jù)《民法通則》的基本法律原則,只能是通過各個地方根據(jù)自身的特點,制定相應(yīng)的地方法規(guī)來進行規(guī)定。 比如,北京市現(xiàn)在依據(jù)的地方法規(guī)主要是1994年經(jīng)人民政府批準修訂的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》,該法規(guī)條文是以建筑間距系數(shù)和**小距離作為核定建筑間距是否合法的標準。從現(xiàn)實情況來看,一般業(yè)主容易接受同一時期建設(shè)完成的居住區(qū)中的建筑間距,即使間距很小,也能得到業(yè)主的認可。而當有新建建筑出現(xiàn)并遮擋業(yè)主陽光時,業(yè)主往往難以接受,進而可能會發(fā)生糾紛。在這一點上,業(yè)主一定要經(jīng)過仔細分析后,方可判斷自己的采光權(quán)是否真的受到法律意義上的侵犯。新建建筑和現(xiàn)狀住宅之間的距離,必須符合有關(guān)法規(guī)的要求,才可進行建設(shè),否則就是違法建設(shè)。如果業(yè)主能夠確定對方是違法建設(shè),那么可向?qū)Ψ教岢霎愖h;如果新建工程是符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定建設(shè)的,即使是遮擋住宅的陽光,那也是合法遮擋,是受法律保護的。業(yè)主即使提出異議,也得不到法律的支持。 需要補充的是,在合法遮擋的情況下,依據(jù)《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》第四章的規(guī)定:“現(xiàn)狀居民因新建、擴建建筑而被遮擋,造成冬至日滿窗日照時間不足1小時的,享受一次性經(jīng)濟補償?！边@種補償一般也就在幾千塊錢左右。這就是說,雖然是合法遮擋,但考慮到新建建筑對居民原有的日常生活居住條件產(chǎn)生較大影響,這種影響給居民帶來了一定的損害,為了彌補對居民的損害,市有關(guān)部門結(jié)合北京的實際情況,提出了這種補償?shù)姆绞?這已經(jīng)在很大程度上保護了居民的采光權(quán)。如果您的住房被新建建筑遮擋,符合上述第四章的規(guī)定,可以向城市規(guī)劃行政主管部門申訴或依法向人民法院起訴。在此要提醒您的是,如果是同期建成的居住區(qū),即使是因遮擋造成冬至日滿窗日照時間不足1小時的,也沒有經(jīng)濟補償問題。 房屋的通風采光權(quán)的規(guī)定 許多居民的住房被新建建筑遮擋陽光后,由于切身利益受到影響,從維持個人權(quán)益的角度出發(fā),希望能夠維護現(xiàn)有日照條件的愿望是可以理解的。但是,有一點是必須明確的:采光權(quán)只是一種有條件的權(quán)利,而不是無條件的權(quán)利。在1987年1月1日實施的《中華人民共和國民法通則》第五章民事權(quán)利第一節(jié)財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)中,第八十三條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！睂τ谌〉米≌a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的居民來說,采光權(quán)不像建筑面積那樣,可通過簡單的定量標準來確定。由于在住宅周圍進行建設(shè)時,都會不同程度地遮擋住宅陽光。而我國地域廣闊,南方與 北方的日照條件和生活習慣均存在較大差異,如何在處理建筑采光問題上,體現(xiàn)有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,只能通過各地區(qū)根據(jù)自己的地方特點,制定出相應(yīng)的地方法規(guī)來進行規(guī)定。在制定法規(guī)的過程中,不可能同時滿足有關(guān)各方的全部權(quán)益,當出現(xiàn)矛盾時,為兼顧有關(guān)各方的權(quán)益,有關(guān)各方都會相應(yīng)喪失一部分權(quán)益。因此,采光權(quán)只是一種有條件的、相對的權(quán)利,而不是無條件的、絕對的權(quán)利。 另外,我國《民用建筑設(shè)計通則》JGJ37-87(中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部標準,1987年10月1日起試行)第三章第3.1.2條規(guī)定:“建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求,”“建筑布局應(yīng)有利于在夏季獲得良好的自然通風”。第3.1.3條規(guī)定日照標準:“住宅每戶至少有一個居室、宿舍應(yīng)每層至少有半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時”。 此外,國家強制性標準國標GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(中華人民共和國國家標準,1994年2月1日起施行)1.0.5條規(guī)定了居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計的基本原則,其中1.0.5.4條規(guī)定:“適應(yīng)居民的活動規(guī)律,綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設(shè)施及管理要求,創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境”。第5.0.2條規(guī)定“住宅間距,應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ),綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定?！?可見,采光權(quán)雖沒有專門的單項法規(guī),但并不是無法可依,而是有強制性的國家標準。

  查看全文↓ 2014-03-07 13:36:43
• 148****0072

  按照國家規(guī)定（設(shè)計規(guī)范）以冬至日照時間不低于1小時（房子**底層窗戶）為標準。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。也可以用：樓高：樓間距＝1：1.2比值計算。
  其他相關(guān)：房的采光狀況是每個業(yè)主都十分關(guān)心的問題，當有新建的建筑在自己住房周圍出現(xiàn)時，大家都會考慮到自己的采光是否受到侵犯。根據(jù)《民法通則》第八十三條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除障礙，賠償損失?！边@條規(guī)定給采光權(quán)受到侵犯的業(yè)主獲得賠償提供了基本法律依據(jù)。但是，是否真的侵犯采光權(quán)，還要結(jié)合具體的實際情況來分析。
  首先，采光權(quán)是一種有條件、有范圍的權(quán)利，它不是通過專業(yè)人員進行測量就能準確確定的。由于我國土地資源緊缺，城市房屋居住密集，現(xiàn)在的住宅都會有不同程度的遮擋陽光現(xiàn)象，不能因為有遮光就認為自己的采光權(quán)受到侵犯。況且由于地理位置的不同，南方和北方的日照條件和生活習慣都存在較大的差異。在如何處理建筑采光問題上，依據(jù)《民法通則》的基本法律原則，只能是通過各個地方根據(jù)自身的特點，制定相應(yīng)的地方法規(guī)來進行規(guī)定。
  比如，北京市現(xiàn)在依據(jù)的地方法規(guī)主要是1994年經(jīng)人民政府批準修訂的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》，該法規(guī)條文是以建筑間距系數(shù)和**小距離作為核定建筑間距是否合法的標準。從現(xiàn)實情況來看，一般業(yè)主容易接受同一時期建設(shè)完成的居住區(qū)中的建筑間距，即使間距很小，也能得到業(yè)主的認可。而當有新建建筑出現(xiàn)并遮擋業(yè)主陽光時，業(yè)主往往難以接受，進而可能會發(fā)生糾紛。在這一點上，業(yè)主一定要經(jīng)過仔細分析后，方可判斷自己的采光權(quán)是否真的受到法律意義上的侵犯。新建建筑和現(xiàn)狀住宅之間的距離，必須符合有關(guān)法規(guī)的要求，才可進行建設(shè)，否則就是違法建設(shè)。如果業(yè)主能夠確定對方是違法建設(shè)，那么可向?qū)Ψ教岢霎愖h；如果新建工程是符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定建設(shè)的，即使是遮擋住宅的陽光，那也是合法遮擋，是受法律保護的。業(yè)主即使提出異議，也得不到法律的支持。
  需要補充的是，在合法遮擋的情況下，依據(jù)《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》第四章的規(guī)定：“現(xiàn)狀居民因新建、擴建建筑而被遮擋，造成冬至日滿窗日照時間不足1小時的，享受一次性經(jīng)濟補償?！边@種補償一般也就在幾千塊錢左右。這就是說，雖然是合法遮擋，但考慮到新建建筑對居民原有的日常生活居住條件產(chǎn)生較大影響，這種影響給居民帶來了一定的損害，為了彌補對居民的損害，市有關(guān)部門結(jié)合北京的實際情況，提出了這種補償?shù)姆绞剑@已經(jīng)在很大程度上保護了居民的采光權(quán)。如果您的住房被新建建筑遮擋，符合上述第四章的規(guī)定，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申訴或依法向人民法院起訴。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住區(qū)，即使是因遮擋造成冬至日滿窗日照時間不足1小時的，也沒有經(jīng)濟補償問題。
  房屋的通風采光權(quán)的規(guī)定
  許多居民的住房被新建建筑遮擋陽光后，由于切身利益受到影響，從維持個人權(quán)益的角度出發(fā)，希望能夠維護現(xiàn)有日照條件的愿望是可以理解的。但是，有一點是必須明確的：采光權(quán)只是一種有條件的權(quán)利，而不是無條件的權(quán)利。在1987年1月1日實施的《中華人民共和國民法通則》第五章民事權(quán)利第一節(jié)財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)中，第八十三條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！睂τ谌〉米≌a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的居民來說，采光權(quán)不像建筑面積那樣，可通過簡單的定量標準來確定。由于在住宅周圍進行建設(shè)時，都會不同程度地遮擋住宅陽光。而我國地域廣闊，南方與 北方的日照條件和生活習慣均存在較大差異，如何在處理建筑采光問題上，體現(xiàn)有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，只能通過各地區(qū)根據(jù)自己的地方特點，制定出相應(yīng)的地方法規(guī)來進行規(guī)定。在制定法規(guī)的過程中，不可能同時滿足有關(guān)各方的全部權(quán)益，當出現(xiàn)矛盾時，為兼顧有關(guān)各方的權(quán)益，有關(guān)各方都會相應(yīng)喪失一部分權(quán)益。因此，采光權(quán)只是一種有條件的、相對的權(quán)利，而不是無條件的、絕對的權(quán)利。
  另外，我國《民用建筑設(shè)計通則》JGJ37－87(中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部標準，1987年10月1日起試行)第三章第3.1.2條規(guī)定：“建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，”“建筑布局應(yīng)有利于在夏季獲得良好的自然通風”。第3.1.3條規(guī)定日照標準：“住宅每戶至少有一個居室、宿舍應(yīng)每層至少有半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時”。
  此外，國家強制性標準國標GB50180－93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(中華人民共和國國家標準，1994年2月1日起施行)1.0.5條規(guī)定了居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計的基本原則，其中1.0.5.4條規(guī)定：“適應(yīng)居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境”。第5.0.2條規(guī)定“住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定?！?
  可見，采光權(quán)雖沒有專門的單項法規(guī)，但并不是無法可依，而是有強制性的國家標準。

  查看全文↓ 2014-03-06 12:25:24
• 155****7517

  2007年10月1日起,《物權(quán)法》對采光權(quán)進行了明文規(guī)定 《物權(quán)法》規(guī)定(第八十九條):建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
  所謂相鄰關(guān)系,簡而言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。專家認為,近年來,隨著城市建設(shè)速度加快,住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊,有些開發(fā)商違規(guī)施工,超規(guī)劃建設(shè),導致新建住宅樓層數(shù)過高,密度過大;
  有些人甚至為求便利,亂搭亂建,影響相鄰建筑的通風、采光,使因“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。此次《物權(quán)法》對居民的通風、采光和日照進行了明確保護,也就是說,相鄰雙方應(yīng)以不妨礙為建設(shè)的先期條件。

  查看全文↓ 2014-03-06 12:06:46

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營哪些有關(guān)資料
  答

  自己去問問房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的人不就知道了嗎?

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
  答

  所謂的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其實就是用于商品房以及其他房地產(chǎn)開發(fā)的中長期貸款項目，這種貸款項目的最長貸款期限是三年，也就是說這種貸款項目其實是專門為房地產(chǎn)商所提供的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率會按照央行所發(fā)布的基準利率浮動來執(zhí)行，這種貸款項目主要分為住房開發(fā)貸款，土地開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款等等。如果想要辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的話，需要滿足以下這些條件：①開發(fā)商必須要有企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照才行。②開發(fā)商需要取得貸款項目的土地使用權(quán)，同時土地使用權(quán)終止時間要比貸款終止時間長。③開發(fā)商需要已經(jīng)取得貸款項目的投資規(guī)劃許可證，開工許可證，建設(shè)許可證等等。同時要求開發(fā)商全部的立項文件必須是真實，有效且完整的。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑密度是什么
  答

  在房地產(chǎn)開發(fā)項目的時候，購房過程中參考一下所出示的建筑密度，密度越高說明所在區(qū)域建筑越密集。建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。一般來說對于高層建筑的小區(qū)，建筑密度不應(yīng)該超過25%，除了建筑密度還可以參考居住密度。高層建筑密度要根據(jù)建筑氣候區(qū)來劃分，如建筑氣候Ⅱ區(qū)，國家規(guī)定多層28％，中高層25％，高層20％的建筑密度，具體可以參看居住區(qū)規(guī)范，去看地方的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。居住建筑密度指標取決于包括院落的組織，綠地所占的比率，氣候、防火、防震、地形條件等對住宅建筑布置的要求。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)程序
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)程序第一方面是前期的準備，由計委對房地產(chǎn)項目的立項審批，規(guī)委對項目規(guī)劃的審批，另一方面建筑施工階段，開發(fā)商需要委托建筑公司進行項目建設(shè)以及出售房屋，這個階段對于房地產(chǎn)開發(fā)的是一個比較重要的階段，開發(fā)商為了能夠更快的收回成本，實現(xiàn)贏利，在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。什么是商品房預售①開發(fā)商已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，而且已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)證書的。②房地產(chǎn)開發(fā)商要持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。③提供預售的商品房計算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入到房屋整體建設(shè)時候所用的資金，達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定了施工進度和竣工交付日期，預售人就可以預售房屋。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程
  答

  房地產(chǎn)項目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認真對待。 (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 (四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計,具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計,然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準后,即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查,確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后,建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進行征地及拆遷方案的實施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標投標制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標,房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行,開發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。 (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件,開發(fā)商就可以在進行施工的同時,進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準,取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

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