有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體數(shù)值及法律規(guī)定

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• 136****6742

  好像沒(méi)有具體的

  查看全文↓ 2014-03-08 22:10:25
• 142****2140

  主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。。。。。

  查看全文↓ 2014-03-08 09:48:08
• 156****3798

  參考 房齡 地段 室內(nèi)裝修 周邊配套設(shè)施 等

  查看全文↓ 2014-03-08 09:34:33
• 133****7226

  按照國(guó)家規(guī)定(設(shè)計(jì)規(guī)范)以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)(房子**底層窗戶)為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午時(shí)的太陽(yáng)高度角。也可以用:樓高:樓間距=1:1.2比值計(jì)算。 其他相關(guān):房的采光狀況是每個(gè)業(yè)主都十分關(guān)心的問(wèn)題,當(dāng)有新建的建筑在自己住房周?chē)霈F(xiàn)時(shí),大家都會(huì)考慮到自己的采光是否受到侵犯。根據(jù)《民法通則》第八十三條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除障礙,賠償損失。”這條規(guī)定給采光權(quán)受到侵犯的業(yè)主獲得賠償提供了基本法律依據(jù)。但是,是否真的侵犯采光權(quán),還要結(jié)合具體的實(shí)際情況來(lái)分析。 首先,采光權(quán)是一種有條件、有范圍的權(quán)利,它不是通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行測(cè)量就能準(zhǔn)確確定的。由于我國(guó)土地資源緊缺,城市房屋居住密集,現(xiàn)在的住宅都會(huì)有不同程度的遮擋陽(yáng)光現(xiàn)象,不能因?yàn)橛姓诠饩驼J(rèn)為自己的采光權(quán)受到侵犯。況且由于地理位置的不同,南方和北方的日照條件和生活習(xí)慣都存在較大的差異。在如何處理建筑采光問(wèn)題上,依據(jù)《民法通則》的基本法律原則,只能是通過(guò)各個(gè)地方根據(jù)自身的特點(diǎn),制定相應(yīng)的地方法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)定。 比如,北京市現(xiàn)在依據(jù)的地方法規(guī)主要是1994年經(jīng)人民政府批準(zhǔn)修訂的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》,該法規(guī)條文是以建筑間距系數(shù)和**小距離作為核定建筑間距是否合法的標(biāo)準(zhǔn)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,一般業(yè)主容易接受同一時(shí)期建設(shè)完成的居住區(qū)中的建筑間距,即使間距很小,也能得到業(yè)主的認(rèn)可。而當(dāng)有新建建筑出現(xiàn)并遮擋業(yè)主陽(yáng)光時(shí),業(yè)主往往難以接受,進(jìn)而可能會(huì)發(fā)生糾紛。在這一點(diǎn)上,業(yè)主一定要經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后,方可判斷自己的采光權(quán)是否真的受到法律意義上的侵犯。新建建筑和現(xiàn)狀住宅之間的距離,必須符合有關(guān)法規(guī)的要求,才可進(jìn)行建設(shè),否則就是違法建設(shè)。如果業(yè)主能夠確定對(duì)方是違法建設(shè),那么可向?qū)Ψ教岢霎愖h;如果新建工程是符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定建設(shè)的,即使是遮擋住宅的陽(yáng)光,那也是合法遮擋,是受法律保護(hù)的。業(yè)主即使提出異議,也得不到法律的支持。 需要補(bǔ)充的是,在合法遮擋的情況下,依據(jù)《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》第四章的規(guī)定:“現(xiàn)狀居民因新建、擴(kuò)建建筑而被遮擋,造成冬至日滿窗日照時(shí)間不足1小時(shí)的,享受一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！边@種補(bǔ)償一般也就在幾千塊錢(qián)左右。這就是說(shuō),雖然是合法遮擋,但考慮到新建建筑對(duì)居民原有的日常生活居住條件產(chǎn)生較大影響,這種影響給居民帶來(lái)了一定的損害,為了彌補(bǔ)對(duì)居民的損害,市有關(guān)部門(mén)結(jié)合北京的實(shí)際情況,提出了這種補(bǔ)償?shù)姆绞?這已經(jīng)在很大程度上保護(hù)了居民的采光權(quán)。如果您的住房被新建建筑遮擋,符合上述第四章的規(guī)定,可以向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申訴或依法向人民法院起訴。在此要提醒您的是,如果是同期建成的居住區(qū),即使是因遮擋造成冬至日滿窗日照時(shí)間不足1小時(shí)的,也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題。 房屋的通風(fēng)采光權(quán)的規(guī)定 許多居民的住房被新建建筑遮擋陽(yáng)光后,由于切身利益受到影響,從維持個(gè)人權(quán)益的角度出發(fā),希望能夠維護(hù)現(xiàn)有日照條件的愿望是可以理解的。但是,有一點(diǎn)是必須明確的:采光權(quán)只是一種有條件的權(quán)利,而不是無(wú)條件的權(quán)利。在1987年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法通則》第五章民事權(quán)利第一節(jié)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)中,第八十三條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”對(duì)于取得住宅產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的居民來(lái)說(shuō),采光權(quán)不像建筑面積那樣,可通過(guò)簡(jiǎn)單的定量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。由于在住宅周?chē)M(jìn)行建設(shè)時(shí),都會(huì)不同程度地遮擋住宅陽(yáng)光。而我國(guó)地域廣闊,南方與 北方的日照條件和生活習(xí)慣均存在較大差異,如何在處理建筑采光問(wèn)題上,體現(xiàn)有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,只能通過(guò)各地區(qū)根據(jù)自己的地方特點(diǎn),制定出相應(yīng)的地方法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)定。在制定法規(guī)的過(guò)程中,不可能同時(shí)滿足有關(guān)各方的全部權(quán)益,當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí),為兼顧有關(guān)各方的權(quán)益,有關(guān)各方都會(huì)相應(yīng)喪失一部分權(quán)益。因此,采光權(quán)只是一種有條件的、相對(duì)的權(quán)利,而不是無(wú)條件的、絕對(duì)的權(quán)利。 另外,我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37-87(中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn),1987年10月1日起試行)第三章第3.1.2條規(guī)定:“建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求,”“建筑布局應(yīng)有利于在夏季獲得良好的自然通風(fēng)”。第3.1.3條規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn):“住宅每戶至少有一個(gè)居室、宿舍應(yīng)每層至少有半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時(shí)”。 此外,國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)國(guó)標(biāo)GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),1994年2月1日起施行)1.0.5條規(guī)定了居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則,其中1.0.5.4條規(guī)定:“適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律,綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求,創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境”。第5.0.2條規(guī)定“住宅間距,應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ),綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定?！?可見(jiàn),采光權(quán)雖沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的單項(xiàng)法規(guī),但并不是無(wú)法可依,而是有強(qiáng)制性的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2014-03-07 13:36:43
• 148****0072

  按照國(guó)家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子**底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午時(shí)的太陽(yáng)高度角。也可以用：樓高：樓間距＝1：1.2比值計(jì)算。
  其他相關(guān)：房的采光狀況是每個(gè)業(yè)主都十分關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)有新建的建筑在自己住房周?chē)霈F(xiàn)時(shí)，大家都會(huì)考慮到自己的采光是否受到侵犯。根據(jù)《民法通則》第八十三條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除障礙，賠償損失。”這條規(guī)定給采光權(quán)受到侵犯的業(yè)主獲得賠償提供了基本法律依據(jù)。但是，是否真的侵犯采光權(quán)，還要結(jié)合具體的實(shí)際情況來(lái)分析。
  首先，采光權(quán)是一種有條件、有范圍的權(quán)利，它不是通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行測(cè)量就能準(zhǔn)確確定的。由于我國(guó)土地資源緊缺，城市房屋居住密集，現(xiàn)在的住宅都會(huì)有不同程度的遮擋陽(yáng)光現(xiàn)象，不能因?yàn)橛姓诠饩驼J(rèn)為自己的采光權(quán)受到侵犯。況且由于地理位置的不同，南方和北方的日照條件和生活習(xí)慣都存在較大的差異。在如何處理建筑采光問(wèn)題上，依據(jù)《民法通則》的基本法律原則，只能是通過(guò)各個(gè)地方根據(jù)自身的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的地方法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)定。
  比如，北京市現(xiàn)在依據(jù)的地方法規(guī)主要是1994年經(jīng)人民政府批準(zhǔn)修訂的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》，該法規(guī)條文是以建筑間距系數(shù)和**小距離作為核定建筑間距是否合法的標(biāo)準(zhǔn)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一般業(yè)主容易接受同一時(shí)期建設(shè)完成的居住區(qū)中的建筑間距，即使間距很小，也能得到業(yè)主的認(rèn)可。而當(dāng)有新建建筑出現(xiàn)并遮擋業(yè)主陽(yáng)光時(shí)，業(yè)主往往難以接受，進(jìn)而可能會(huì)發(fā)生糾紛。在這一點(diǎn)上，業(yè)主一定要經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后，方可判斷自己的采光權(quán)是否真的受到法律意義上的侵犯。新建建筑和現(xiàn)狀住宅之間的距離，必須符合有關(guān)法規(guī)的要求，才可進(jìn)行建設(shè)，否則就是違法建設(shè)。如果業(yè)主能夠確定對(duì)方是違法建設(shè)，那么可向?qū)Ψ教岢霎愖h；如果新建工程是符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定建設(shè)的，即使是遮擋住宅的陽(yáng)光，那也是合法遮擋，是受法律保護(hù)的。業(yè)主即使提出異議，也得不到法律的支持。
  需要補(bǔ)充的是，在合法遮擋的情況下，依據(jù)《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》第四章的規(guī)定：“現(xiàn)狀居民因新建、擴(kuò)建建筑而被遮擋，造成冬至日滿窗日照時(shí)間不足1小時(shí)的，享受一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！边@種補(bǔ)償一般也就在幾千塊錢(qián)左右。這就是說(shuō)，雖然是合法遮擋，但考慮到新建建筑對(duì)居民原有的日常生活居住條件產(chǎn)生較大影響，這種影響給居民帶來(lái)了一定的損害，為了彌補(bǔ)對(duì)居民的損害，市有關(guān)部門(mén)結(jié)合北京的實(shí)際情況，提出了這種補(bǔ)償?shù)姆绞?，這已經(jīng)在很大程度上保護(hù)了居民的采光權(quán)。如果您的住房被新建建筑遮擋，符合上述第四章的規(guī)定，可以向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申訴或依法向人民法院起訴。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住區(qū)，即使是因遮擋造成冬至日滿窗日照時(shí)間不足1小時(shí)的，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題。
  房屋的通風(fēng)采光權(quán)的規(guī)定
  許多居民的住房被新建建筑遮擋陽(yáng)光后，由于切身利益受到影響，從維持個(gè)人權(quán)益的角度出發(fā)，希望能夠維護(hù)現(xiàn)有日照條件的愿望是可以理解的。但是，有一點(diǎn)是必須明確的：采光權(quán)只是一種有條件的權(quán)利，而不是無(wú)條件的權(quán)利。在1987年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法通則》第五章民事權(quán)利第一節(jié)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)中，第八十三條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！睂?duì)于取得住宅產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的居民來(lái)說(shuō)，采光權(quán)不像建筑面積那樣，可通過(guò)簡(jiǎn)單的定量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。由于在住宅周?chē)M(jìn)行建設(shè)時(shí)，都會(huì)不同程度地遮擋住宅陽(yáng)光。而我國(guó)地域廣闊，南方與 北方的日照條件和生活習(xí)慣均存在較大差異，如何在處理建筑采光問(wèn)題上，體現(xiàn)有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，只能通過(guò)各地區(qū)根據(jù)自己的地方特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的地方法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)定。在制定法規(guī)的過(guò)程中，不可能同時(shí)滿足有關(guān)各方的全部權(quán)益，當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，為兼顧有關(guān)各方的權(quán)益，有關(guān)各方都會(huì)相應(yīng)喪失一部分權(quán)益。因此，采光權(quán)只是一種有條件的、相對(duì)的權(quán)利，而不是無(wú)條件的、絕對(duì)的權(quán)利。
  另外，我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37－87(中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn)，1987年10月1日起試行)第三章第3.1.2條規(guī)定：“建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，”“建筑布局應(yīng)有利于在夏季獲得良好的自然通風(fēng)”。第3.1.3條規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)：“住宅每戶至少有一個(gè)居室、宿舍應(yīng)每層至少有半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時(shí)”。
  此外，國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)國(guó)標(biāo)GB50180－93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，1994年2月1日起施行)1.0.5條規(guī)定了居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則，其中1.0.5.4條規(guī)定：“適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境”。第5.0.2條規(guī)定“住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定?！?
  可見(jiàn)，采光權(quán)雖沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的單項(xiàng)法規(guī)，但并不是無(wú)法可依，而是有強(qiáng)制性的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2014-03-06 12:25:24
• 155****7517

  2007年10月1日起,《物權(quán)法》對(duì)采光權(quán)進(jìn)行了明文規(guī)定 《物權(quán)法》規(guī)定(第八十九條):建造建筑物,不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
  所謂相鄰關(guān)系,簡(jiǎn)而言之就是不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。專(zhuān)家認(rèn)為,近年來(lái),隨著城市建設(shè)速度加快,住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊,有些開(kāi)發(fā)商違規(guī)施工,超規(guī)劃建設(shè),導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過(guò)高,密度過(guò)大;
  有些人甚至為求便利,亂搭亂建,影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光,使因“陽(yáng)光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。此次《物權(quán)法》對(duì)居民的通風(fēng)、采光和日照進(jìn)行了明確保護(hù),也就是說(shuō),相鄰雙方應(yīng)以不妨礙為建設(shè)的先期條件。

  查看全文↓ 2014-03-06 12:06:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)哪些有關(guān)資料
  答

  自己去問(wèn)問(wèn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的人不就知道了嗎?

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
  答

  所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其實(shí)就是用于商品房以及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目，這種貸款項(xiàng)目的最長(zhǎng)貸款期限是三年，也就是說(shuō)這種貸款項(xiàng)目其實(shí)是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)商所提供的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率會(huì)按照央行所發(fā)布的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)來(lái)執(zhí)行，這種貸款項(xiàng)目主要分為住房開(kāi)發(fā)貸款，土地開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款等等。如果想要辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的話，需要滿足以下這些條件：①開(kāi)發(fā)商必須要有企業(yè)法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照才行。②開(kāi)發(fā)商需要取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，同時(shí)土地使用權(quán)終止時(shí)間要比貸款終止時(shí)間長(zhǎng)。③開(kāi)發(fā)商需要已經(jīng)取得貸款項(xiàng)目的投資規(guī)劃許可證，開(kāi)工許可證，建設(shè)許可證等等。同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商全部的立項(xiàng)文件必須是真實(shí)，有效且完整的。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑密度是什么
  答

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，購(gòu)房過(guò)程中參考一下所出示的建筑密度，密度越高說(shuō)明所在區(qū)域建筑越密集。建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。一般來(lái)說(shuō)對(duì)于高層建筑的小區(qū)，建筑密度不應(yīng)該超過(guò)25%，除了建筑密度還可以參考居住密度。高層建筑密度要根據(jù)建筑氣候區(qū)來(lái)劃分，如建筑氣候Ⅱ區(qū)，國(guó)家規(guī)定多層28％，中高層25％，高層20％的建筑密度，具體可以參看居住區(qū)規(guī)范，去看地方的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。居住建筑密度指標(biāo)取決于包括院落的組織，綠地所占的比率，氣候、防火、防震、地形條件等對(duì)住宅建筑布置的要求。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序第一方面是前期的準(zhǔn)備，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的審批，另一方面建筑施工階段，開(kāi)發(fā)商需要委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)以及出售房屋，這個(gè)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是一個(gè)比較重要的階段，開(kāi)發(fā)商為了能夠更快的收回成本，實(shí)現(xiàn)贏利，在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。什么是商品房預(yù)售①開(kāi)發(fā)商已經(jīng)向政府主管部門(mén)交付全部土地使用權(quán)出讓金，而且已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)證書(shū)的。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。③提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入到房屋整體建設(shè)時(shí)候所用的資金，達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期，預(yù)售人就可以預(yù)售房屋。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程
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  房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程: (一)開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下,開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作,從這項(xiàng)工作起,整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要,將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開(kāi)發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景,需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng),銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行,那么即使開(kāi)發(fā)商不同意,這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行,則不出意外,這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前,在我國(guó)忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對(duì)待。 (三)申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步,也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó),由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件,有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢(qián)。因此,在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上,從原土地使用者(即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門(mén)備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。 (四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模,設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì),具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū),委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì),然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料,報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡,如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商**重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng),一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻,對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商,以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步,也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線,并到建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)發(fā)證后,才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開(kāi)發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后,還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收,就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (九)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步,是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預(yù)售條件,開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí),進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準(zhǔn)備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓(xùn)銷(xiāo)售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽(tīng)的名字,在商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售,必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn),取得銷(xiāo)售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)。

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