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2013樓市走向如何?調(diào)控長效機(jī)制能否建

142****1239 | 2014-03-17 10:10:02

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  • 151****1012

    還是受供求關(guān)系來影響、二三線城市存量房充足、而一線城市一手房新增銳減、二手維持漲幅10%。調(diào)控機(jī)制只針對投資、對剛需影響不大、目前市面還是以置換為主!

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    房貸族月供“減負(fù)”2012年央行兩次降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至6.55%，共計(jì)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。按照慣例，絕大多數(shù)銀行將自2013年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率，這就意味著，有房貸、車貸的人利息支出將“減負(fù)”。以等額本息還款方式（每個(gè)***供相同）為例，假如購房者向銀行借了100萬元30年期的房貸，2012年6月8日前，按照7.05%的年利率計(jì)算，借款人的月供為6686.64元；在2013年元旦之后，按照6.55%的新利率標(biāo)準(zhǔn)，借款人的月供為6353.60元，比以前少333元。樓市“限購令”不解封2013年樓市限購依舊。去年12月25日，住建部表示2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于嚴(yán)格的“雙限”（限購、限貸）政策短期內(nèi)不存在放松可能，投資投機(jī)性需求限制依舊，階段性的釋放并不意味著樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

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    "在經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控下，對于今年進(jìn)入樓市的投資者來說，絕大多數(shù)都有可能被套牢，而當(dāng)他們察覺時(shí)，卻可能為時(shí)已晚。11月28日，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對房地產(chǎn)市場開始了新一輪加碼調(diào)控，如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款**比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場調(diào)控已進(jìn)行多次，但成效鮮見。如今年上半年國內(nèi)住房市場瘋狂，中央不得不在9月30日前給地方政府下了死命令——凡是今年上半年房價(jià)瘋狂上漲的城市都需出臺調(diào)控政策，以遏制住過高的房價(jià)，9·30政策至此遍布全國。但是，9·30房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”，中央政府希望針對不同的市場采取不同的政策，以便達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控能夠讓市場平穩(wěn)發(fā)展的目的。但地方政府卻不一定這樣想，他們不希望這種調(diào)控影響當(dāng)?shù)氐腉DP增長。所以，除了一些城市因調(diào)控政策讓住房銷售下降外，對于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調(diào)控來穩(wěn)定房價(jià)，反而促使部分地方政府開始進(jìn)行饑餓營銷。據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的資料顯示，11月21個(gè)主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%，杭州和蘇州降幅超過50%。但國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個(gè)城市，而繼續(xù)上升的有54個(gè)。其中上漲幅度**大的無錫市場，房價(jià)一個(gè)月上漲了4.9%。而房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的中國房價(jià)指數(shù)更顯示，全國有42個(gè)城市房價(jià)按月上漲超過了5%，天津、石家莊和武漢，房價(jià)上漲都在7.8%以上。也就是說，盡管9·30政策聲勢浩大，但這些起到的作用卻十分有限。其根本原因在于調(diào)控政策基本上沒有涉及房價(jià)上漲的根源——經(jīng)濟(jì)杠桿，而只是采取了更多的行政手段，地方政府當(dāng)然也不情愿對繁榮的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。在這種情況下，作為一個(gè)以投機(jī)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，只會讓房價(jià)越調(diào)越高。目前，市場在擔(dān)心，本輪調(diào)控是否會因影響GDP而投鼠忌器。所以，對于當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的住房市場而言，不少城市的住房銷量雖急劇下降，但房價(jià)卻仍然堅(jiān)挺，甚至于很多人認(rèn)為，中國城市的房價(jià)只是會上漲不會下跌。如果市場房價(jià)上漲的預(yù)期不改變，房價(jià)是不會下跌的。而房價(jià)不跌，泡沫是難以被擠出的?；诖耍?1月28日起，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了進(jìn)一步加碼。例如，上海市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，**款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購買普通自住房的，**款比例不得低于50%；購買非普通自住房的，**款比例不低于70%。不同于此前調(diào)控，這種**比例大幅提高、住房按揭貸款認(rèn)房又認(rèn)貸，停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿，阻止住房投機(jī)炒作再次進(jìn)入市場。對于如此低的杠桿率，住房投資者不敢輕易進(jìn)入市場。所以，早些時(shí)候在房價(jià)瘋狂上漲高位進(jìn)入的住房投資者要想再找接盤并非易事，只能是通過降價(jià)來解套，否則沒有出路了。不僅如此，中央政府已經(jīng)在對居民住房70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期等問題予以明確。這不僅會解除當(dāng)前社會上對此問題的爭論，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅征收做好了準(zhǔn)備。對于房地產(chǎn)稅的征收，**主要的是能夠公平公正，并通過這種稅收制度來調(diào)節(jié)社會收入與財(cái)富分配關(guān)系，對此，盡管房地產(chǎn)稅草案暫未確定，但至少已向市場表明，房地產(chǎn)稅的征收已不遠(yuǎn)。遏制中國資產(chǎn)泡沫，肯定是即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重點(diǎn)，而當(dāng)前中國**大的資產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)泡沫。為了減少市場震蕩，當(dāng)前中央政府采取的遏制方式是溫水煮青蛙。在這樣的情況下，對于今年瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者來說，絕大多數(shù)都有可能會被套牢。而當(dāng)他們察覺時(shí)，卻可能為時(shí)已晚。從本次房地產(chǎn)調(diào)控再加碼來看，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的決心已定，估計(jì)不把泡沫擠出是不會罷休，國人且將拭目以待。?"

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    到?jīng)]到預(yù)期不是我等p民決定的。我只知道房價(jià)還是那個(gè)高，并且現(xiàn)在也在漲。

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    樓市限購限貸政策、差別化信貸政策、城鎮(zhèn)化建設(shè)等。

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    12月13日，中國社科院發(fā)布《住房綠皮書》，其中提到2013年的調(diào)控原則：在價(jià)格上，要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，價(jià)格較低城市的房價(jià)增幅不得超過經(jīng)濟(jì)增長率，較高城市的房價(jià)應(yīng)下降；在銷售上，力爭穩(wěn)步增長，尤其是保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加?！胺康禺a(chǎn)調(diào)控應(yīng)打持久戰(zhàn)，持之以恒，毫不動搖”?！　【G皮書還針對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了一些建議，包括：取消期房預(yù)售制度；將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；制定土地調(diào)控的目標(biāo)，探索建立抑制地價(jià)過度上漲的機(jī)制；空間管理方面，根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，避免市場“硬著陸”等等。

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