什么是拆遷評估價和基準(zhǔn)價

已有5個回答

• 151****5253

  房屋產(chǎn)權(quán)補償價格是按當(dāng)?shù)胤课萁灰资袌鰞r評估的，因房屋拆遷屬于強制性，所以，房屋拆遷評估價格應(yīng)該高于當(dāng)?shù)赝惙课莸氖袌鰞r格才合理。
  價格不合理的話，你就不簽房屋拆遷協(xié)議。你也可以委托你認為比較公正的房地產(chǎn)估價單位給你的房屋作價。

  查看全文↓ 2014-03-28 10:20:36
• 152****7432

  這個問題建議你向當(dāng)?shù)刂鞴懿疬w的政府主管部門建委或是規(guī)劃局至電咨詢了解會更加可靠

  查看全文↓ 2014-03-28 09:31:35
• 153****2587

  按地段劃分的基本價格！

  查看全文↓ 2014-03-27 11:18:55
• 137****1789

  這個不太清楚了，你**好問下當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門

  查看全文↓ 2014-03-26 09:38:16
• 151****8237

  您好，基準(zhǔn)價格就是4300元每平米**低，您的房子越大補償越多！謝謝！

  查看全文↓ 2014-03-25 16:00:29

相關(guān)問題

• 問 ??房屋拆遷評估價格是怎么評估的
  答

  一、拆遷評估比準(zhǔn)價格的確定（一）評估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按下述二個價格從高確定：1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；2．根據(jù)交易價從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定的價格。二、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定（一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。（二）采用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可采用市場比較法的方法求取。三、裝修補償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機構(gòu)評估確定。

  全部3個回答>
• 問 咨詢一下，評估價是交易價嗎？
  答

  評估價低，交易價高。一，房地產(chǎn)評估采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。二，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)**終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價房屋的評估價。三，二手房定價相關(guān)系數(shù)：影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向為準(zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%；多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。四，二手房的時效性：業(yè)主對舊房估價的認識存在著一些誤區(qū)。舊房估價有個**重要的特征———時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點，常常質(zhì)問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬元，我的估價才24萬元？”影響舊房估價的因素很多，但有的業(yè)主強調(diào)個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應(yīng)賣個好價。另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進行現(xiàn)場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機”。五，定價因素：1，房屋因素舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無朝南窗則為－5%。房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。2，環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中**區(qū)的為+15%。3，心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。六，測算價格二手房，以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：房屋因素（1）折舊：年折舊－2%（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；若是樓頂另－5%（4）朝向：無朝南外門窗－5%環(huán)境因素（1）無物業(yè)管理－5%（2）非獨立封閉小區(qū)－5%（3）有省、市重點**區(qū)+15%心理因素－8%舉一個實例來驗證一下：房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。土地級別：二級地區(qū)。房屋結(jié)構(gòu)：混合一等套型：“三小”套型－10%建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2%）=－24%樓層：共七層，此房位于二樓－3%朝向：南北物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理－10%學(xué)區(qū)：重點中**+15%心理因素：－8%當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為：4500元/平方米4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

  全部4個回答>
• 問 評估價和市場價的關(guān)系是樣的？揭密
  答

  評估價一般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。就評估流程的時效性來講，商業(yè)貸款評估要更高

• 問 ??契稅是按評估價還是成交價
  答

  一手房無個人所得稅，契稅按照開發(fā)商購房價格繳交；二手房個人所得稅，契稅是按照房產(chǎn)送件價格計算繳交

  全部5個回答>
• 問 ??土地的評估價格能低于基準(zhǔn)地價嗎？
  答

  土地的評估價格是可以低于基準(zhǔn)地價的1、根據(jù)基準(zhǔn)地價的解釋“基準(zhǔn)地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格?！奔热皇瞧骄鶅r格，則對單宗土地而言，自然有高于此價格的情況，也有低于此價格的情況。2、按現(xiàn)行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準(zhǔn)地價有聯(lián)系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準(zhǔn)地價。(1)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

  全部3個回答>