專業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是什么？

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• 135****4638

  房地產(chǎn)估價(jià)師資格的發(fā)證機(jī)關(guān)為中華人民共和國(guó)住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部，考試通過人員經(jīng)注冊(cè)后，可在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)活動(dòng)。
  房地產(chǎn)估價(jià)師的職責(zé)是全面客觀地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)果將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)論又會(huì)成為老百姓購(gòu)房、換房的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師不得有任何虛假估價(jià)行為，在估價(jià)過程中必須做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。
  房地產(chǎn)估價(jià)師的職責(zé)主要包括以下三個(gè)方面：
  1.評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和使用收益；
  2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本測(cè)算、可行性分析及投資評(píng)估；
  3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

  查看全文↓ 2014-03-25 22:36:29

相關(guān)問題

• 問 是房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評(píng)估工作？
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估公司

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• 問 房地產(chǎn)評(píng)估是什么？
  答

  若是貸款，就是銀行所承認(rèn)的評(píng)估公司評(píng)估，不需要你做什么

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• 問 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估和一般的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的區(qū)別
  答

  房地產(chǎn)估價(jià)師取得以后可以在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上簽字%7E房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告包括房地產(chǎn)抵押、拆遷、等報(bào)告土地估價(jià)師取得后可以在土地報(bào)告上簽字%7E土地報(bào)告包括出讓報(bào)告、上市報(bào)告等房地產(chǎn)是建設(shè)部頒發(fā)的%7E土地是國(guó)土部頒發(fā)的%7E房地產(chǎn)每年都可以靠土地只能在偶數(shù)年可以靠%7E例如2002、2004、2006相比較而言土地估價(jià)師比房地產(chǎn)估價(jià)師要好考一些%7E

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• 問 如何選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法
  答

  土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。1.土地的分類。依據(jù)估價(jià)的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。2.影響宗地價(jià)格的主要因素。從評(píng)估的角度來看t對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn),其中比較典型的特點(diǎn)如下:(一)房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過估價(jià)人員的長(zhǎng)期理論研究與實(shí)踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購(gòu)買者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟,使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價(jià)過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來看,是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷,但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來,具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。(二)房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格;另外,對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚;對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先,對(duì)于某一確定的待估對(duì)象,究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜,以哪一種估價(jià)方法為主,都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次,在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí),還有許多具體問題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定,如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷;運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提,在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí),有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。房地產(chǎn)估價(jià)離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大,需要估價(jià)師具有一定的洞察力;另外,在**終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格,分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力,有時(shí)甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價(jià)報(bào)告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為:為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。(三)房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員,除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營(yíng)、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對(duì)廠房用地的要求等知識(shí)。2.評(píng)估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)(實(shí)物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫字樓時(shí),商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀以及經(jīng)營(yíng)管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場(chǎng)所。賓館,寫字間和住宅等,在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠評(píng)估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。3.房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí),為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí),有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì),在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評(píng)估時(shí),還應(yīng)考慮國(guó)家的有關(guān)政策,在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí),還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。

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• 問 什么是房地產(chǎn)評(píng)估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購(gòu)買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營(yíng)業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應(yīng)納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

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