如何選擇房地產(chǎn)價格評估方法

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• 152****3664

  土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價。
  
  1.土地的分類。依據(jù)估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準地價修正法評估。
  
  2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。
  
  (l)坐落位置;
  
  (2)面積大小;
  
  (3)形狀;
  
  (4)周圍環(huán)境;
  
  (5)土地權(quán)利狀況;
  
  (6)土地利用現(xiàn)狀;
  
  (7)規(guī)劃設(shè)計要求;
  
  (8)生熟地程度;
  
  (9)地質(zhì)、水文和氣象條件;
  
  (10)其他。
  
  三、房地產(chǎn)估價的特點
  
  由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點,其中比較典型的特點如下:
  
  (一)房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性
  
  房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。
  
  雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴謹?shù)墓纼r方法及評估步驟,使房地產(chǎn)估價有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因此,房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看,是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷,但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學(xué)性。
  
  (二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性
  
  房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴謹?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:
  
  1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù),估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗,才能作出準確合理的判斷。
  
  準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格;另外,對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
  
  準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。
  
  2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。
  
  房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在**終估價額的決定上以及對特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
  
  3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中,涉及到準確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價報告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。
  
  房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此,有人將房地產(chǎn)估價定義為:為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。
  
  (三)房地產(chǎn)估價具有綜合性
  
  房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:
  
  1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟等知識外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
  
  2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。
  
  房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)(實物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時,商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。
  
  大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。
  
  3.房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時,為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時,有時需要勘察設(shè)計,在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準確的估價。
  
  另外,房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價格時,還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:03:33
• 141****6451

  樓上的說道很對 謝謝

  查看全文↓ 2014-04-16 22:37:42
• 157****3617

  你好！一般是按地段，樓齡，來計算的。

  查看全文↓ 2014-04-15 22:39:33

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)評估方法
  答

  房地產(chǎn)評估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產(chǎn)成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權(quán)價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當下市場標準核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。②市場比較法。將評估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進行比較，將各因素數(shù)量化，得出房產(chǎn)的實際價值，注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項房產(chǎn)價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產(chǎn)價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。④收益法。因為不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產(chǎn)都會影響收益率，根據(jù)收益來推算該房產(chǎn)的價值。

• 問 如何評估房地產(chǎn)
  答

  二手房評估收費：根據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

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• 問 房地產(chǎn)評估三大基本方法
  答

  房地產(chǎn)評估三大基本方法指的是市場比較法、收益法和成本法。通過市場比較法來評估，房地產(chǎn)主要是將估價的對象以及于估價過程當中交易額相類似的房地產(chǎn)進行比較，從而對交易之后的成交價格做出一定的修整和調(diào)整，獲得較為合理的評估價，比如一些具有交易性的房產(chǎn)，特別是普通商品房、高檔別墅或者是高檔公寓，都可以通過市場比較法來進行評估。通過收益法進行房地產(chǎn)評估，比較適合用于收益或者是有潛在收益的房地產(chǎn)，比如商業(yè)旅館或是游樂場等等。被評估的對象收益越大，獲得收益的能力也就越強，通過收益法進行評估，**后得出的價值也就會越高。而運用到成本法進行評估，**主要的依據(jù)是通過生產(chǎn)費用的價值來進行評判，賣方可接受的**低價格，不能夠低于該房產(chǎn)已經(jīng)支出的成本。

• 問 ?? 房地產(chǎn)評估方法都有哪些呢？
  答

  1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準確。 3、剩余法 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法 對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準地價法 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法 土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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• 問 房地產(chǎn)拆遷評估和一般的房地產(chǎn)價格評估的區(qū)別
  答

  房地產(chǎn)估價師取得以后可以在房地產(chǎn)評估報告上簽字%7E房地產(chǎn)評估報告包括房地產(chǎn)抵押、拆遷、等報告土地估價師取得后可以在土地報告上簽字%7E土地報告包括出讓報告、上市報告等房地產(chǎn)是建設(shè)部頒發(fā)的%7E土地是國土部頒發(fā)的%7E房地產(chǎn)每年都可以靠土地只能在偶數(shù)年可以靠%7E例如2002、2004、2006相比較而言土地估價師比房地產(chǎn)估價師要好考一些%7E

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