房地產(chǎn)評(píng)估三大基本方法

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• 148****5991

  房地產(chǎn)評(píng)估三大基本方法指的是市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估，房地產(chǎn)主要是將估價(jià)的對(duì)象以及于估價(jià)過(guò)程當(dāng)中交易額相類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而對(duì)交易之后的成交價(jià)格做出一定的修整和調(diào)整，獲得較為合理的評(píng)估價(jià)，比如一些具有交易性的房產(chǎn)，特別是普通商品房、高檔別墅或者是高檔公寓，都可以通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。
  通過(guò)收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，比較適合用于收益或者是有潛在收益的房地產(chǎn)，比如商業(yè)旅館或是游樂(lè)場(chǎng)等等。被評(píng)估的對(duì)象收益越大，獲得收益的能力也就越強(qiáng)，通過(guò)收益法進(jìn)行評(píng)估，**后得出的價(jià)值也就會(huì)越高。而運(yùn)用到成本法進(jìn)行評(píng)估，**主要的依據(jù)是通過(guò)生產(chǎn)費(fèi)用的價(jià)值來(lái)進(jìn)行評(píng)判，賣方可接受的**低價(jià)格，不能夠低于該房產(chǎn)已經(jīng)支出的成本。
  

  查看全文↓ 2020-09-29 17:08:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)評(píng)估方法
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產(chǎn)成本評(píng)估分為兩部分，一是土地成本積算法，對(duì)合法取得的土地成本進(jìn)行核算，將取得的利潤(rùn)積累，得出土地使用權(quán)價(jià)值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當(dāng)下市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤(rùn)，兩者相乘得出房屋總價(jià)。②市場(chǎng)比較法。將評(píng)估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評(píng)估過(guò)的同類產(chǎn)品進(jìn)行比較，將各因素?cái)?shù)量化，得出房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，注意對(duì)比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項(xiàng)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，單項(xiàng)土地使用價(jià)值評(píng)估，總價(jià)等于土地價(jià)值加房產(chǎn)價(jià)值，只要知道其中一項(xiàng)的價(jià)值，就能推算出另一項(xiàng)。④收益法。因?yàn)椴欢ㄒ蛩乇容^多，不同地區(qū)和不同的房產(chǎn)都會(huì)影響收益率，根據(jù)收益來(lái)推算該房產(chǎn)的價(jià)值。

• 問(wèn) ?? 房地產(chǎn)評(píng)估方法都有哪些呢？
  答

  1、成本法 (1)成本積算法,即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn),得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 (2)重置成本法,它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。 2、市場(chǎng)比較法 挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 3、剩余法 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法 對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等),通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 6、基準(zhǔn)地價(jià)法 針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價(jià)法 土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對(duì)于同一街區(qū),土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

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• 問(wèn) 如何選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法
  答

  土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。1.土地的分類。依據(jù)估價(jià)的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。2.影響宗地價(jià)格的主要因素。從評(píng)估的角度來(lái)看t對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn),其中比較典型的特點(diǎn)如下:(一)房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過(guò)估價(jià)人員的長(zhǎng)期理論研究與實(shí)踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購(gòu)買者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟,使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來(lái)看,是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷,但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái),具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。(二)房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來(lái)的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格;另外,對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚;對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先,對(duì)于某一確定的待估對(duì)象,究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜,以哪一種估價(jià)方法為主,都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次,在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí),還有許多具體問(wèn)題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定,如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷;運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提,在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí),有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。房地產(chǎn)估價(jià)離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大,需要估價(jià)師具有一定的洞察力;另外,在**終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格,分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力,有時(shí)甚至是依靠一種直覺來(lái)作出判斷。3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中,涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價(jià)報(bào)告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問(wèn)題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為:為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。(三)房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員,除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營(yíng)、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對(duì)廠房用地的要求等知識(shí)。2.評(píng)估過(guò)程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來(lái)的增值潛力等。房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)(實(shí)物房地產(chǎn)),也包括無(wú)形資產(chǎn)。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫字樓時(shí),商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀以及經(jīng)營(yíng)管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂(lè)場(chǎng)所。賓館,寫字間和住宅等,在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠評(píng)估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。3.房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí),為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí),有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì),在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評(píng)估時(shí),還應(yīng)考慮國(guó)家的有關(guān)政策,在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí),還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)三個(gè)基本屬性
  答

  針對(duì)于房地產(chǎn)的三個(gè)基本屬性來(lái)說(shuō)，使用價(jià)值就成為了**為關(guān)鍵的屬性之一，就比如人們?cè)诮逃B(yǎng)老和生活方面，都可以通過(guò)房屋來(lái)帶給基本的附加價(jià)值。而且人們買房**為基本的需求就是用來(lái)居住，除此之外的投資價(jià)值和融資價(jià)值，也都可以通過(guò)房產(chǎn)交易來(lái)獲得利益。通過(guò)買房來(lái)進(jìn)行投資，前提條件是買的房子會(huì)漲價(jià)，一方面是要看該地區(qū)的交通環(huán)境，而另一方面也要看所附帶的，比如學(xué)區(qū)房之類的附屬價(jià)值。當(dāng)然從宏觀角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的還具備自然屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性，而在自然屬性當(dāng)中，房屋的永續(xù)性和排他性也成為了十分獨(dú)特的可永續(xù)利用的物質(zhì)型資產(chǎn)，并且由于自然供給的彈性非常小，而且具有一定的稀缺性，所以房屋對(duì)于其他的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，擁有逐步保值增值的效果。并且房屋可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租，都可以為購(gòu)房者帶來(lái)天然的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)評(píng)估方法是什么呢？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 (2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。 2、市場(chǎng)比較法　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 3、剩余法　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

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