物業(yè)公司給業(yè)主配鑰匙花的錢怎么會計處理

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• 135****8365

  1、業(yè)主公約現(xiàn)在稱為業(yè)主管理規(guī)約，一般來說是業(yè)主自發(fā)組織訂立并在業(yè)主群體內(nèi)有效的規(guī)約。因此，如果發(fā)現(xiàn)有對業(yè)主不利的情況也沒有關(guān)系，可以召開業(yè)主大會進(jìn)行修改。
  
  2、入住時簽訂的物業(yè)管理協(xié)議稱為前期物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主可以放心的簽（當(dāng)然內(nèi)容合理合法），合同期多長時間無所謂，因為，如果覺得此物業(yè)公司不好，可以召開業(yè)主大會隨時解聘前期物業(yè)管理公司，這種解聘是不受合同簽訂時間約束的，只要業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選定了下一家物業(yè)公司，此合同自動解除。

  查看全文↓ 2014-03-30 15:31:09
• 157****8232

  物業(yè)公司的會計處理
  第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定
  1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
  1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
  1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。
  1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費(fèi)收入等。
  1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
  1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。
  2 經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間
  2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到
  2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。
  3 經(jīng)營收入會計科目處理
  3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。
  3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費(fèi)，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費(fèi)代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費(fèi)用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。
  第二章 成本費(fèi)用核算管理規(guī)定
  1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費(fèi)用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。
  2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費(fèi)用界限：
  2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。
  2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費(fèi)用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費(fèi)用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
  2.3 不同會計期間的成本費(fèi)用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“待攤費(fèi)用”及“預(yù)提費(fèi)用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。
  2.4 不同核算單位的費(fèi)用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計入該管理處成本。
  3 成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。
  3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。
  3.3 物業(yè)管理成本的核算
  3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費(fèi)用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。
  3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。
  3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)；材料費(fèi)、水電費(fèi)等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。
  3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。
  3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計入其他業(yè)務(wù)支出。
  3.7期間費(fèi)用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費(fèi)，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費(fèi)用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益。期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置按照《****集團(tuán)財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)統(tǒng)一在期間費(fèi)用下按照部門類別進(jìn)行核算。
  第三章 物業(yè)工程的核算
  1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。
  2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。
  2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、工程物資、機(jī)械使用費(fèi)等。上述費(fèi)用在發(fā)生時確定由某個工程項目負(fù)擔(dān),則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費(fèi)用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。
  2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。
  2.3 工程完工交付使用的核算。
  2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。
  2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。
  第四章 維修基金的核算
  1 科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
  2 維修基金的核算
  2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。
  2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。
  2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。
  2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章
  2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。
  第五章 代收款項的核算
  企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。

  查看全文↓ 2014-03-29 21:26:40
• 145****7488

  你上要問配鑰匙的錢應(yīng)該是誰出嗎?

  查看全文↓ 2014-03-29 13:41:24
• 147****1517

  商品房的按約交付是開發(fā)商與購房者在《商品房預(yù)售合同》或《商品房出售合同》（下簡稱《預(yù)售合同》或《出售合同》）中所約定的合同義務(wù)，是開發(fā)商與購房者之間的法律關(guān)系；
  而繳納物業(yè)管理費(fèi)，是基于物業(yè)管理企業(yè)（下簡稱“物業(yè)公司”）提供的物業(yè)管理服務(wù)，由業(yè)主向物業(yè)公司支付的相應(yīng)費(fèi)用，是業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系，二者是不同的法律關(guān)系。
  在辦理新建商品房的交房手續(xù)時，開發(fā)商理應(yīng)按約履行其交房的義務(wù)，除非《預(yù)售合同》或《出售合同》另有約定（譬如：未提前繳納物業(yè)管理費(fèi)，開發(fā)商有權(quán)相應(yīng)延遲交付房屋），開發(fā)商無權(quán)拒絕交房。
  否則，即導(dǎo)致開發(fā)商延期交房。目前，絕大部分的開發(fā)商在辦理新建商品房交付時，委托其聘請的前期物業(yè)公司代為辦理相關(guān)手續(xù)，包括驗房、交付鑰匙等。
  于是，往往物業(yè)公司趁此要求購房者繳納一定期限的物業(yè)管理費(fèi)，以作為辦理交房手續(xù)的前提條件。至于你說的煤氣管道問題你可以跟物業(yè)協(xié)商解決。

  查看全文↓ 2014-03-29 12:57:45
• 154****3541

  建議:物業(yè)備用金

  查看全文↓ 2014-03-29 10:30:00
• 137****3425

  首先說明一點(diǎn)，你們這樣做（代開發(fā)票）違反了稅法的規(guī)定，被查到是要挨罰的。
  
  單純說一下會計處理：
  1、開發(fā)票時收款：
  借：庫存現(xiàn)金
  貸：其他應(yīng)付款－某業(yè)主
  （這里在記賬時不能確認(rèn)收入）
  2、計算應(yīng)交的稅費(fèi)：
  借：其他應(yīng)付款－某業(yè)主
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)
  3、將“其他應(yīng)付款”的差額（即扣稅后）付給業(yè)主：
  借：其他應(yīng)付款
  貸：庫存現(xiàn)金
  4、交納稅費(fèi)：
  借：應(yīng)交稅費(fèi)
  貸：庫存現(xiàn)金
  
  做個丁字賬戶看一下，涉及的科目**后都是平的。

  查看全文↓ 2014-03-29 09:33:40
• 144****9555

  物業(yè)費(fèi)收取時間為：物業(yè)公司一般從房開商公告交房之日起算！
  如果物業(yè)并沒有提供任何相應(yīng)的服務(wù)，那么物業(yè)費(fèi)的收取或起算時間則應(yīng)該與服務(wù)企業(yè)協(xié)商不合理。首先，開發(fā)商未完成建設(shè)房屋的配套設(shè)施，未經(jīng)驗收，是不允許交房的。物業(yè)要從實際的開始服務(wù)工作的時間算起，收取物業(yè)費(fèi)。不管開發(fā)商和物業(yè)公司是什么關(guān)系，但是二者的義務(wù)和責(zé)任不同，該是誰的就是誰的，不能混為一體

  查看全文↓ 2014-03-28 11:05:19

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• 問 物權(quán)法下物業(yè)公司對業(yè)主公共收益的會計核算
  答

  物權(quán)法對物業(yè)管理利益的影響《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法，物權(quán)法的頒布和實施將對各民事主體的經(jīng)營和生活產(chǎn)生重大影響。本文擬就本人對物權(quán)法條文的理解談?wù)勎餀?quán)法對物業(yè)管理的影響。因為時間倉促，難免掛一漏萬，有些觀點(diǎn)也會有不妥之處，歡迎讀者批評指正。 一、物權(quán)法規(guī)定了建筑物的區(qū)分所有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場地、場地、場所的權(quán)利歸屬以及確定原則 1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。 2、建筑物以外相關(guān)場所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬確定規(guī)則 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個人專有以及國家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。 但是，物權(quán)法對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權(quán)，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蔽餀?quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ” 上述制度的規(guī)定，一定會帶來物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進(jìn)行詳細(xì)解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理條例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來設(shè)立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù)；對于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場地、場所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。二、確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán) 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。”同時規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助”的義務(wù)。 物權(quán)法共同決定權(quán)的設(shè)立，方便了業(yè)主對共同管理權(quán)的行使，將有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)利，與此同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。 三、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán) 《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地, 因為物業(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實踐中的“事實服務(wù)”“無因管理”等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會處于不利的地位。四、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán) 物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄?對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。 隨著物權(quán)法實施，業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)可能會形成一個高潮，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)早有準(zhǔn)備，更重要的是改善服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。 五、業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)歸業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！?“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ” 該條規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，但與此同時物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會和業(yè)主委員會的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會并與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營活動保持正常進(jìn)行。 物權(quán)法的基本作用就是定分止?fàn)?，通過確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭?，F(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復(fù)雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設(shè)施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，這樣可能會帶來物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進(jìn)一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變，物業(yè)管理企業(yè)對此應(yīng)當(dāng)給與足夠的重視。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和服務(wù)思路，通過改善管理和提高服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主的信任。

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• 問 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛如何處理？
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  更換物業(yè)公司　　如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。　　按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發(fā)商簽訂購房合同。同時在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務(wù)。因此在實踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。 《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服

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• 問 ??業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦?物業(yè)公司怎么處理?
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  1、服務(wù)不到位體現(xiàn)在那？物業(yè)日常工作開展是依據(jù)物業(yè)合同進(jìn)行，合同怎樣約定就怎樣工作，不是張三說不好就不好，我們講規(guī)范與證據(jù)。2、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)很好解決。首先溝通物業(yè)費(fèi)包含那幾塊服務(wù)，告知不會因為某人不在家住，很不回來就可以不交物業(yè)費(fèi)。因為物業(yè)工作者不會因為某人不住或不常在就少安排人不搞衛(wèi)生或不安排人值守。翻看物業(yè)管理條例，享受了服務(wù)的各位住戶就應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)，那就是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；3、如果通過溝通還不見效果，可通過發(fā)律師函在次催繳；4、堅持到**后都不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過法院進(jìn)行訴訟，**后不交費(fèi)的業(yè)主是絕對輸官司的。對于不講制度，不遵守國家相關(guān)規(guī)定的極少部分業(yè)主可通過打官司一次性拿下，法院會強(qiáng)制執(zhí)行。另：如果物業(yè)的工作開展的確不好，年度的業(yè)主意見調(diào)查滿意度達(dá)不到年度管理方案的目標(biāo)制表，小區(qū)住戶可向業(yè)主委員會進(jìn)行反映，要求按合同要求開展相關(guān)工作，如果不能達(dá)到約定，可通過業(yè)主大會炒了該物業(yè)，并通過招投標(biāo)的方式向社會招標(biāo)，找一家資質(zhì)與實際能力都好的物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)工作。

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• 問 業(yè)主要驗房不交物業(yè)費(fèi)就不給鑰匙是合法的嗎 ？
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  一般的物業(yè)，都是先交一年的物業(yè)費(fèi)的！

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